Налоги и расходы при покупке недвижимости на Кипре в 2026 году
Содержание
У Кипра репутация налогово-дружелюбной юрисдикции, и в части недвижимости это во многом правда: ежегодного государственного налога на владение здесь нет с 2017 года, а с 2026-го отменён и гербовый сбор. Но на входе всё решает одна развилка, на которой путаются почти все покупатели: вы платите либо НДС, либо сбор за переоформление — и от того, какой объект вы берёте, зависит итоговая сумма.
Разберём по порядку: что платится при покупке недвижимости на Кипре, что — ежегодно, а что — только когда вы решите сдавать или продавать. С актуальными ставками 2026 года и примерами в евро.
Главная развилка: НДС или transfer fees
Запомните простое правило, и половина вопросов отпадёт сама:
- Новостройка от застройщика → платите НДС, а сбор за переоформление (transfer fees) при этом не взимается.
- Вторичный рынок (перепродажа) → НДС нет, но платите transfer fees.
То есть дважды — и НДС, и transfer fees — за один объект вы не заплатите. Это «или-или», и оно завязано на том, новое жильё или вторичное.
Если по объекту уже был уплачен НДС (как обычно бывает с новостройкой), сбор за переоформление не начисляется. Это прямо влияет на то, что выгоднее именно вам.
НДС: когда 19%, а когда льготные 5%
Стандартная ставка НДС на новостройку — 19%. Но на первое (основное) жильё действует льготная ставка 5%, и она доступна в том числе иностранцам — как гражданам ЕС, так и не-гражданам. Условия льготы на 2026 год:
| Условие льготной ставки 5% | Параметр |
|---|---|
| Назначение | Основное и постоянное место проживания |
| Площадь | до 130 м² |
| Стоимость | до €350 000 |
| Ограничение | льготой нельзя пользоваться повторно (на новое первое жильё) |
Если объект выходит за лимиты по площади или цене, на превышение начисляется стандартные 19%. Поэтому связка «первое жильё в пределах лимитов» — самый налогово-эффективный сценарий входа.
Пример. Квартира-новостройка за €300 000, 110 м², как основное жильё. Под льготу — НДС 5%, то есть €15 000 вместо €57 000 по полной ставке. Экономия €42 000 — на ровном месте, просто за счёт корректного оформления статуса жилья.
Transfer fees: налог на переоформление вторички
Если вы покупаете вторичку (НДС не было), при переоформлении title deed платится прогрессивный сбор:
| Стоимость объекта | Ставка transfer fee |
|---|---|
| до €85 000 | 3% |
| €85 000 – €170 000 | 5% |
| свыше €170 000 | 8% |
Важная льгота: на сделки вторичного рынка действует скидка 50% на этот сбор. А если по объекту уплачивался НДС — transfer fees не начисляются вовсе. На практике это означает, что «двойного» налогообложения нет: государство берёт что-то одно.
Гербовый сбор отменён с 2026 года
Ещё недавно при покупке платился гербовый сбор (stamp duty) на договор. С 1 января 2026 года он отменён. Это небольшая, но приятная экономия и одно поле меньше в смете сделки. Если вы видите в старых калькуляторах строку «гербовый сбор» — она устарела.
Что вы платите каждый год (почти ничего)
Здесь Кипр выгодно отличается от многих стран: государственного ежегодного налога на недвижимость нет с 2017 года. Владелец оплачивает только местные муниципальные сборы — за вывоз мусора, освещение, канализацию и т.п. Это, как правило, €90–300 в год в зависимости от площади и расположения объекта.
То есть «налог за то, что ты просто владеешь квартирой», на Кипре по сути отсутствует — расходы на содержание сводятся к коммунальным и муниципальным платежам.
Налог на доход от аренды
Если вы сдаёте, доход облагается подоходным налогом по обычной шкале (для физлиц действует необлагаемый минимум, далее прогрессия). Важное изменение 2026 года: Special Defence Contribution (SDC) на арендный доход отменён для налоговых резидентов — раньше он добавлял ещё 3% от 75% валовой аренды, теперь этого слоя нет.
Насколько это выгодно именно вам, зависит от вашего налогового статуса на Кипре. Тем, кто становится налоговым резидентом и оформляет non-dom, доступны дополнительные льготы — об этом отдельная статья «Налоговое резидентство и non-dom на Кипре».
Налог при продаже: CGT 20%
При продаже недвижимости платится налог на прирост капитала (Capital Gains Tax) — плоские 20% с налогооблагаемой прибыли (разница между ценой покупки и продажи с учётом расходов и индексации). Но есть существенные льготы и пожизненные вычеты: для основного жилья, передач между близкими родственниками, наследства и ряда других случаев налог может быть значительно снижен или обнулён.
Типичный случай. Инвестор купил квартиру за €250 000, через несколько лет продал за €310 000. Налогооблагаемая прибыль (упрощённо, без учёта вычетов) — €60 000, CGT 20% — €12 000. С учётом пожизненного вычета и расходов на сделку итог часто оказывается меньше. Считать стоит до продажи, вместе с налоговым консультантом.
Сколько всего закладывать сверх цены
Сводно, что добавить к стоимости объекта на входе:
| Статья | Новостройка | Вторичка |
|---|---|---|
| НДС | 5% (первое жильё) или 19% | — |
| Transfer fees | — | 3–8% (со скидкой 50%) |
| Гербовый сбор | отменён с 2026 | отменён с 2026 |
| Юрист | €1 500–3 000 | €1 500–3 000 |
| Ежегодно | муниципальные €90–300 | муниципальные €90–300 |
Для сравнения: в Турции структура иная — там свои сбор за ТАПУ (4%), НДС и ежегодный налог на недвижимость. Если интересно сопоставить, у нас есть разбор «Налоги и расходы при покупке недвижимости в Турции». А порядок самой сделки, в который встроены эти платежи, — в гайде «Как купить недвижимость на Кипре пошагово».
FAQ
Платят ли на Кипре НДС и transfer fees одновременно?
Нет. На новостройку платится НДС, и тогда сбор за переоформление (transfer fees) не начисляется. На вторичку НДС нет, но платятся transfer fees со скидкой 50%. За один объект вы платите что-то одно.
Кто может получить льготный НДС 5% на Кипре?
Покупатель основного и постоянного жилья при площади до 130 м² и стоимости до €350 000, ранее не пользовавшийся льготой. Доступно и иностранцам — гражданам ЕС и не-гражданам. На превышение лимитов начисляется стандартные 19%.
Есть ли на Кипре ежегодный налог на недвижимость?
Государственного ежегодного налога на недвижимость нет с 2017 года. Владелец платит только муниципальные сборы — обычно €90–300 в год в зависимости от объекта.
Какой налог при продаже недвижимости на Кипре?
Налог на прирост капитала (CGT) — плоские 20% с налогооблагаемой прибыли. Действуют льготы и пожизненные вычеты (основное жильё, родственники, наследство), которые могут существенно снизить или обнулить сумму.
Отменён ли гербовый сбор на Кипре?
Да, гербовый сбор (stamp duty) на договоры отменён с 1 января 2026 года. Старые калькуляторы с этой строкой устарели.
Посчитаем налоги под ваш сценарий
Новостройка с льготным НДС или вторичка с transfer fees — итоговая смета сильно различается. Расскажите бюджет и цель (жильё, аренда, ПМЖ) — посчитаем расходы по конкретному объекту. В каталоге Кипра — и новостройки, и вторичный рынок.
→ Каталог недвижимости Кипра → Задать вопрос в WhatsApp
Материал носит информационный характер и не является налоговой или юридической консультацией. Ставки, льготы и пороги могут меняться — перед сделкой сверяйтесь с актуальными правилами Налогового департамента Кипра или с налоговым консультантом.
Обновлено: июнь 2026