Налоги и расходы на недвижимость в Таиланде: что платить при покупке, владении и продаже
Содержание
Владельцу квартиры в Испании ежегодный налог напоминает о себе квитанцией IBI, владельцу немецкой — Grundsteuer. Владелец тайского кондо в большинстве случаев не получает ничего: если квартира одна и вы в ней живёте, ежегодный налог чаще всего равен нулю. Это не дыра в законе, а его конструкция — и одна из причин, почему содержать недвижимость в Таиланде дешевле, чем почти где-либо в Европе.
Но «дёшево» не значит «бесплатно». Деньги государство берёт в трёх точках: в день сделки, понемногу в период владения (если квартира не единственная или сдаётся) и заметнее всего — при продаже. Разберём все три с цифрами 2026 года и примерами. Если вы ещё на этапе выбора, начните с пошагового гайда по покупке — а здесь будет вся финансовая изнанка.
Хорошая новость, с которой стоит начать
Сводная картина расходов за весь цикл владения:
| Этап | Что платится | Сколько |
|---|---|---|
| Покупка | Transfer fee + юрист | ~2% + 30–60 тыс. бат |
| Владение (живёте сами) | Land & Building Tax | Чаще всего 0 |
| Владение (сдаёте/вторая квартира) | Land & Building Tax | От 0,02% от оценочной стоимости |
| Аренда | Налог с дохода | 15% у нерезидента (после вычета 30%) |
| Продажа | SBT или stamp duty + withholding | 3,3% (<5 лет владения) или 0,5% + подоходный у продавца |
Ставки устанавливает Налоговый департамент Таиланда, сборы при регистрации — земельный департамент. Дальше по порядку.
Налоги при покупке: день сделки
Всё происходит в одном окне земельного департамента при регистрации:
| Платёж | Ставка | Кто платит по умолчанию |
|---|---|---|
| Transfer fee (сбор за переход права) | 2% от оценочной стоимости | По договору, обычно 50/50 |
| Specific Business Tax | 3,3% — если продавец владел менее 5 лет | Продавец |
| Stamp duty | 0,5% — если SBT не применяется | Продавец |
| Withholding tax | Удержание с продавца | Продавец |
Покупателя из этого списка напрямую касается только transfer fee, и то наполовину. Но «по умолчанию» — не значит «всегда»: на первичном рынке застройщики нередко перекладывают часть платежей на покупателя пунктом договора. Перед подписанием посчитайте итоговую строку, а не ставки по отдельности.
К налогам добавятся юрист (30 000–60 000 бат за полную проверку объекта) и, на новостройках, разовые взносы: sinking fund (фонд капремонта, обычно 500–700 бат за м²) и меблировочный пакет, если он обязателен.
Пример. Студия 28 м² за €79 000 (~2,9 млн бат) в новостройке Пхукета. Transfer fee 2% — 58 000 бат, пополам с застройщиком — 29 000 бат. Юрист — 40 000 бат. Sinking fund — 17 000 бат. Итого к цене квартиры добавилось около 86 000 бат, то есть ~3%. Для сравнения: в Испании аналогичная строка составила бы 10–13%.
Налоги при владении: что капает каждый год
Ежегодный Land & Building Tax работает по принципу «платит тот, кто использует недвижимость как актив»:
- Живёте сами, квартира единственная — в подавляющем большинстве случаев налог нулевой: для основного жилья действует высокий необлагаемый порог.
- Вторая квартира или сдаётся — ставка от 0,02% оценочной стоимости с ростом по ценовым ступеням. Для студии за 3 млн бат это от 600 бат в год: цифра скорее символическая.
- Пустующая земля или заброшенный объект — от 0,3% с повышением каждые три года простоя, вплоть до 3%. Это налог-кнут против спекуляций землёй, обычного владельца квартиры он не касается.
Важная деталь 2026 года: это первый год, когда ставки Land & Building Tax применяются полностью, без правительственных скидок, которые действовали в предыдущие годы. Старые статьи в интернете с «уменьшенными» цифрами уже неактуальны.
Регулярные нефискальные расходы тоже считайте заранее: взнос на содержание комплекса (CAM fee, обычно 50–70 бат за м² в месяц — для студии 28 м² это 1 400–2 000 бат), коммуналка по счётчикам, страховка по желанию.
Если сдаёте: налог с арендного дохода
Арендный доход от тайской квартиры облагается в Таиланде независимо от того, где вы живёте и на какой счёт приходит рента. Механика щадящая:
- Из валового дохода вычитается стандартный вычет 30% — без подтверждающих документов.
- С оставшегося нерезидент платит по ставке 15%; с арендатора-компании удерживается 5% withholding, который идёт в зачёт.
- Резидент (180+ дней в году) платит по прогрессивной шкале 5–35% с учётом личных вычетов — на небольших суммах это часто выгоднее плоских 15%.
Типичный случай. Студия в Банг Тао приносит 720 000 бат в год валом. После вычета 30% облагаемая база — 504 000 бат. Нерезидент заплатит ~75 600 бат (15%), то есть около 10,5% от валового дохода. Управляющая компания при этом берёт свою комиссию до налога — её тоже закладывайте в модель. Полные расчёты чистой доходности — в статье «Доходность недвижимости в Таиланде».
Налоги при продаже: цена выхода
Самая чувствительная точка тайской налоговой системы. При продаже платятся:
- Specific Business Tax 3,3% от большей из двух сумм (цена или оценка) — если вы владели объектом меньше 5 лет. После пяти лет вместо него — символический stamp duty 0,5%.
- Withholding tax — подоходный налог продавца, для физлиц считается по формуле от оценочной стоимости с учётом срока владения. На практике обычно 1–3% от цены.
- Transfer fee 2% — снова, и снова делится по договору.
Отсюда главное правило выхода: продажа на горизонте до пяти лет съедает дополнительные 3,3%, и спекулятивные стратегии «купил на котловане — продал на сдаче» нужно считать с учётом этой надбавки. Какие ещё сюрпризы поджидают при перепродаже, включая ограничения квоты 49% для следующего покупателя-иностранца, — в статье «Подводные камни покупки недвижимости в Таиланде».
180 дней: когда вы становитесь налоговым резидентом
Проведя в Таиланде 180 и более дней в календарном году, вы становитесь налоговым резидентом. Для владельца квартиры это означает три вещи:
- арендный доход облагается по прогрессивной шкале вместо плоских 15% — с вычетами это часто выгоднее;
- доходы, ввезённые в Таиланд из-за рубежа, попадают в поле зрения тайской налоговой — правила обложения иностранных доходов менялись в 2024 году и продолжают уточняться, это место для консультации, а не самодеятельности;
- у обладателей визы LTR есть официальное освобождение зарубежных доходов — одна из причин её популярности у инвесторов, подробнее в разборе виз.
Таиланд против Турции: где владеть дешевле
Любимое сравнение наших клиентов, и в налоговой части оно выглядит так:
| Критерий | Таиланд | Турция |
|---|---|---|
| Расходы на сделке | ~2–3% | ~4,4% (тапу-сбор 4% + сборы) |
| Ежегодный налог | Чаще 0 | 0,1–0,6% ежегодно |
| Налог с аренды (нерезидент) | 15% после вычета 30% | Прогрессивный 15–40% |
| «Штраф» за быструю продажу | SBT 3,3% при <5 лет | Налог на прирост при <5 лет |
| Особый режим | Льготы LTR | 20 лет без налога на зарубежные доходы для новых резидентов |
По текущим расходам Таиланд один из самых дешёвых рынков для владения; Турция отвечает агрессивной льготой для налоговых переселенцев. Детальный разбор турецкой стороны — в статье «Налоги и расходы на недвижимость в Турции».
FAQ
Какие налоги платит покупатель квартиры в Таиланде?
На сделке — часть transfer fee 2% (обычно половину). Остальные платежи (SBT 3,3% или stamp duty 0,5%, withholding) по закону относятся к продавцу, но распределение фиксируется договором. Полный бюджет сделки с юристом — обычно 3–6% сверх цены.
Есть ли в Таиланде ежегодный налог на квартиру?
Land & Building Tax. Для единственного жилья, где вы живёте, он чаще всего нулевой за счёт необлагаемого порога. Для сдаваемой или второй квартиры — от 0,02% оценочной стоимости в год: для студии за 3 млн бат это от 600 бат.
Сколько налога платить со сдачи квартиры в аренду?
После стандартного вычета 30% нерезидент платит 15% с остатка — фактически около 10,5% валового дохода. Резидент платит по шкале 5–35% с вычетами, что на небольших доходах часто выгоднее.
Что будет, если продать квартиру раньше пяти лет?
К обычным расходам добавится Specific Business Tax 3,3% от большей из сумм — цены или оценки. После пяти лет владения вместо него платится stamp duty 0,5%.
Я стану налоговым резидентом Таиланда, если куплю квартиру?
Покупка сама по себе — нет. Резидентство наступает после 180 дней пребывания в календарном году и меняет правила обложения аренды и ввезённых из-за рубежа доходов.
Где налоги на недвижимость ниже — в Таиланде или Турции?
На сделке и при владении — в Таиланде (2–3% против ~4,4% и почти нулевой ежегодный налог). Турция выигрывает у тех, кто переносит налоговое резидентство: новый режим освобождает зарубежные доходы на 20 лет.
Посчитаем ваш бюджет целиком
Пришлите бюджет и цель (жить или сдавать) — посчитаем полную стоимость владения для конкретных объектов из каталога Таиланда, включая налоги и взносы.
→ Каталог недвижимости Таиланда → Задать вопрос в WhatsApp
Материал носит информационный характер и не является налоговой консультацией. Ставки и правила меняются: перед сделкой сверяйте цифры с Налоговым департаментом Таиланда или налоговым консультантом.
Обновлено: июнь 2026