Налоги и расходы на недвижимость в Турции 2026: полный разбор

Цена в объявлении — это не вся сумма, которую вы потратите на недвижимость в Турции, и не последний платёж после сделки. К стоимости объекта добавляются налоги при покупке, ежегодные налоги на владение, налог с аренды и налог при продаже. Хорошая новость: по совокупности налоговая нагрузка в Турции остаётся одной из самых низких среди популярных у инвесторов стран, а при долгом владении прирост капитала и вовсе выводится из-под налога.

В этом разборе собраны все налоги и расходы на недвижимость в Турции в 2026 году: что платится один раз при покупке, что каждый год, что с дохода и что при продаже, со ставками, примером расчёта и легальными способами сэкономить.

Подбор объектов с указанием цен — в каталоге недвижимости Турции.

Коротко: четыре группы расходов

Все платежи по недвижимости удобно разделить на четыре группы:

1. Разовые при покупке — налог на переход права, сборы, оценка, страховка, при новостройке НДС. Итого 4–7% сверх цены.
2. Ежегодные на владение — налог на недвижимость и страховка DASK.
3. С дохода — налог с арендной платы.
4. При продаже — налог на прирост капитала (обнуляется после 5 лет владения).

Разберём каждую группу по порядку.

Разовые расходы при покупке

Это то, что вы платите один раз при оформлении сделки. Подробно сам процесс описан в гайде как купить недвижимость в Турции пошагово, а здесь — про деньги.

Итого по вторичке закладывайте 4–7% от цены. Самая крупная статья — налог на переход права, и именно по нему в 2026 году важен нюанс с кадастровой оценкой (см. ниже).

НДС: когда платится и когда нет

НДС (по-турецки KDV) возникает только при покупке у застройщика, на вторичном рынке между физлицами его нет. Ставка зависит от типа и площади объекта: для жилья она может составлять 1%, 10% или 20%, для коммерции — стандартные 20%.

Для иностранных покупателей действует важная льгота: при первой продаже объекта застройщиком можно получить освобождение от НДС, если выполнены условия:

• вы не являетесь налоговым резидентом Турции;
• средства заведены из-за рубежа в иностранной валюте (подтверждается справкой DAB);
• объект не продаётся в течение определённого срока после покупки.

Эта льгота способна сэкономить до пятой части стоимости новостройки, поэтому при покупке у застройщика её нужно учитывать заранее.

Как считается налог: rayiç bedeli и изменение 2026 года

Налог на переход права и ежегодный налог считаются не от рыночной цены, а от официальной кадастровой стоимости (rayiç bedeli), которую устанавливает муниципалитет. Долгое время кадастровая оценка была заметно ниже рыночной, что снижало налоги.

В 2026 году ситуация изменилась: с января базовая кадастровая стоимость в ряде регионов выросла в несколько раз, местами до трёх. Это значит, что даже при той же цене сделки налог на переход права в абсолютных цифрах может оказаться выше, чем годом ранее. Перед планированием бюджета сверяйте актуальный rayiç bedeli в муниципалитете: заявленная в тапу стоимость не может быть ниже этой величины.

Ежегодные налоги на владение

• Налог на недвижимость (emlak vergisi): для жилья примерно 0,1% от кадастровой стоимости в год, а в крупных мегаполисах (Стамбул, Анкара, Измир и другие города со статусом метрополии) ставка удваивается до 0,2%. Для коммерции 0,2–0,4%, для земли 0,3–0,6%. Налог платится двумя частями в течение года. Поскольку кадастровая оценка обычно ниже рыночной, в абсолютных цифрах сумма небольшая.
• Страховка DASK: обязательная страховка от землетрясения, продлевается ежегодно (от $50). Без действующего полиса нельзя пользоваться коммунальными услугами.

Налог с дохода от аренды

Доход от сдачи в аренду облагается по прогрессивной шкале подоходного налога: ставки от 15% до 40% в зависимости от суммы дохода. Ключевые правила:

• Для жилой аренды действует необлагаемый минимум (около 47 000 TRY в год), который ежегодно индексируется.
• Расходы можно учесть двумя способами: фактические документально подтверждённые затраты на содержание либо фиксированный вычет (паушальный метод) от суммы дохода.
• Декларация подаётся раз в год, как правило в марте за предыдущий год.

Если вы сдаёте объект, имеет смысл заранее выбрать метод учёта расходов: для многих собственников фиксированный вычет проще и выгоднее.

Пример. Вы сдаёте квартиру в Алании за €1 000 в месяц, около €12 000 в год. После необлагаемого минимума и вычета расходов налогооблагаемая база заметно снижается, и эффективная ставка для большинства арендодателей получается умеренной.

Налог при продаже: прирост капитала

Ключевое правило, выгодное инвестору: если продать объект позже чем через 5 лет с даты регистрации тапу, прирост капитала налогом не облагается вообще. Если продать раньше 5 лет, прибыль (разница между ценой покупки и продажи с поправкой на официальную инфляцию) облагается по прогрессивной ставке 15–40%. Это прямой стимул держать объект долго и делает Турцию привлекательной именно для долгосрочного владения.

Пример. Купили квартиру за $150 000, продали через 6 лет за $230 000. Прирост $80 000 налогом не облагается, потому что объект в собственности дольше 5 лет. Продай вы через 3 года — налог с прироста пришлось бы заплатить.

Налог на наследство и дарение

Налог на наследство и дарение в Турции прогрессивный: от 1% до 30% в зависимости от стоимости и степени родства, с льготами для близких родственников и рассрочкой выплаты на несколько лет. Отдельно отметим, что новый налоговый режим 2026 года вводит для участников льготную ставку 1% на наследство и дарение — подробнее ниже.

Пример: стоимость владения квартирой $200 000

Чтобы было нагляднее, ориентировочные цифры для квартиры за $200 000 на вторичном рынке:

• При покупке (разово): налог на переход права ~$8 000 + сборы, оценка, переводчик, DASK ~$1 200 = около $9 000–10 000 (примерно 5% сверх цены).
• Ежегодно: налог на недвижимость ~$200 (в мегаполисе ~$400) + DASK ~$50–150 = около $250–550 в год.
• С аренды (если сдавать, скажем, за $12 000 в год): налог по прогрессивной шкале за вычетом необлагаемого минимума и расходов.
• При продаже после 5 лет владения: налог на прирост капитала $0.

Даже с учётом всех платежей совокупная нагрузка остаётся умеренной, а долгосрочное владение почти полностью выводит прирост капитала из-под налога.

Календарь платежей собственника

• При сделке: тапу харч, сборы, оценка, DASK, при новостройке — НДС (если нет освобождения).
• Ежегодно: налог на недвижимость (двумя частями), продление DASK.
• Раз в год (март): декларация по доходу от аренды за прошлый год, если сдаёте.
• При продаже: налог на прирост капитала, если продаёте раньше 5 лет владения.

Как законно снизить налоги

• Держите объект 5+ лет — прирост капитала при продаже не облагается.
• Оформляйте перевод средств через банк с DAB — это условие для освобождения от НДС на новостройку и ряда льгот.
• Выберите выгодный метод учёта расходов по аренде — фиксированный вычет часто снижает базу сильнее фактических затрат.
• Планируйте передачу активов семье — под новым режимом ставка на наследство и дарение для участников всего 1%.
• Сверяйте rayiç bedeli — чтобы не переплатить при завышенной заявленной стоимости.

Связь с налоговой реформой 2026

Всё перечисленное выше касается доходов и активов внутри Турции. Отдельно с 2026 года действует режим, освобождающий зарубежные доходы новых налоговых резидентов от турецкого подоходного налога на срок до 20 лет, плюс льготная ставка 1% на наследство и дарение для участников. Важно: доход от турецкой недвижимости (аренда, прирост капитала) под это освобождение не подпадает и облагается по обычным правилам. Детали в статье о налоговой реформе Турции 2026.

Частые заблуждения

• «После покупки больше ничего платить не надо». Нет: есть ежегодный налог на недвижимость и обязательная страховка DASK.
• «Налог на переход права считается от цены в договоре». В 2026 году база — это кадастровая стоимость rayiç bedeli, если она выше заявленной цены.
• «С продажи всегда платится налог». Нет: после 5 лет владения прирост капитала не облагается.
• «НДС платят все покупатели». Нет: на вторичке НДС нет, а на новостройку для иностранцев с переводом средств из-за рубежа действует освобождение.
• «Новый налоговый режим освобождает от налога на аренду в Турции». Нет: льгота только для зарубежных доходов.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Сколько всего платить при покупке недвижимости в Турции?

Закладывайте 4–7% сверх цены: основное — налог на переход права 4%, плюс сбор кадастра, оценка SPK, переводчик, DASK и, по желанию, юрист. На новостройке возможен НДС, если нет освобождения.

Какой ежегодный налог на недвижимость в Турции?

Для жилья примерно 0,1% от кадастровой стоимости в год, в крупных мегаполисах 0,2%. На квартиру $200 000 это порядка $200–400.

Нужно ли платить налог при продаже?

Только если продать раньше 5 лет с даты регистрации тапу: тогда прирост облагается по ставке 15–40%. После 5 лет владения прирост капитала не облагается.

Облагается ли доход от аренды?

Да, по прогрессивной шкале 15–40% с необлагаемым минимумом для жилой аренды (около 47 000 TRY в год) и возможностью вычесть расходы.

Платят ли иностранцы НДС при покупке?

Только при покупке у застройщика. При первой продаже, переводе средств из-за рубежа и соблюдении условий иностранец может получить освобождение от НДС.

Есть ли отдельный налог на недвижимость для иностранцев?

Нет. Иностранцы платят те же ставки, что и граждане. Дополнительного «налога для иностранцев» не существует.

Готовы посчитать расходы по конкретному объекту?

Virto Property поможет рассчитать полную стоимость сделки и владения по выбранному объекту: налоги, сборы, страховку и ежегодные платежи. Подберём вариант под вашу задачу — проживание, аренду или инвестицию.

→ Смотреть недвижимость в Турции → Написать в WhatsApp

Статья носит информационный характер и не является налоговой или юридической консультацией. Ставки и кадастровые оценки могут меняться: сверяйте актуальные данные перед сделкой.

Обновлено: июнь 2026