Отмена статьи 28: продажа унаследованного жилья в Испании

С сентября 2021 года наследники получили право продавать унаследованную недвижимость без обязательного двухлетнего ожидания, которое ранее предусматривал ипотечный закон.

2 июня 2021 года правительство Испании издало указ об отмене спорной статьи 28 Закона об ипотеке (artículo 28 de la Ley Hipotecaria). С 3 сентября 2021 года эта статья утратила силу. Так называемый «Закон Кубы» (Ley de Cuba) запрещал наследникам продавать недвижимость напрямую до истечения двух лет — проблема, которая, к сожалению, обострилась из-за пандемии, согласно отчету Fotocasa «Наследование жилья во время пандемии» (Housing inheritance during the pandemic).

Что гласила статья 28 Закона об ипотеке?

Статья 28 Закона об ипотеке (artículo 28 de la Ley Hipotecaria) устанавливала: «Записи о недвижимости или вещных правах, приобретенных по наследству или завещанию, не имеют силы в отношении третьих лиц в течение двух лет с даты смерти наследодателя».

На практике это означало следующее: когда недвижимость наследовал не прямой родственник (то есть не ребенок, родитель или супруг), она не могла быть переоформлена на нового собственника в течение двух лет — на случай, если объявится обязательный наследник (например, непризнанный ребенок), который автоматически становился бы собственником по закону.

Как статья 28 влияла на наследников и покупателей?

Из-за этой статьи, если недвижимость продавалась с указанным ограничением, новый собственник рисковал потерять объект в пользу законного наследника, при этом обязанность по выплате ипотеки сохранялась.

Банки неохотно выдавали ипотечные кредиты в таких случаях, что дополнительно затрудняло получение финансирования. Покупатель унаследованной квартиры мог лишиться собственности, но по-прежнему был обязан выплачивать ипотеку.

Со стороны наследника ситуация была не лучше: он не мог продать жилье в течение двух лет после смерти предыдущего владельца. Если же возникала необходимость продать раньше этого срока, приходилось соглашаться на цену ниже рыночной из-за рисков, связанных с ограничением.

Что означает отмена этой статьи Закона об ипотеке?

Отмена статьи 28 Закона об ипотеке (Ley Hipotecaria) позволяет снять ограничения со всей недвижимости, на которую распространялась эта норма. Любое унаследованное имущество (независимо от степени родства наследника) теперь можно зарегистрировать в Реестре собственности (Registro de la Propiedad) на нового владельца без периода ожидания и продать без ограничений.

Кроме того, покупатели, которые приобрели такую недвижимость и находились в «двухлетнем периоде ожидания», освобождаются от него и могут зарегистрировать право собственности без каких-либо препятствий.

Хотя при реформе ипотечного закона в 2019 году статья 28 вызывала споры и критику, она не была отменена. Решающую роль в принятии этого решения сыграла пандемия. По данным отчета Fotocasa «Наследование жилья во время пандемии», за последний год количество наследований жилья в стране значительно выросло.

Доля наследников среди продавцов недвижимости составила 23% от общего числа в 2021 году. При этом наследники, сдающие жилье в аренду, составили 9,8% от общего числа арендодателей.

Исторический контекст

Статья 28 Закона об ипотеке становится понятнее в историческом контексте. Она была написана в 1946 году — менее чем через 50 лет после обретения Кубой независимости от Испании.

75 лет назад эта норма имела смысл: она давала потомкам испанцев, эмигрировавших в другие страны (особенно в бывшие колонии), время получить известие о смерти родственника и приехать в Испанию для вступления в наследство.