Покупка недвижимости в Испании: налоги и скрытые расходы
Содержание
Понимание стоимости владения жильем в Испании
Налоги на вторичную недвижимость
Налоги на покупку новостроек
Налог на недвижимость
Налог на прирост стоимости земли (Plusvalía)
Сбор за регистрацию собственности
Нотариальные расходы
Банковские комиссии
Юридические издержки и сборы
Комиссии агентства или риелтора
Другие скрытые и дополнительные расходы
Как процесс Brexit повлияет на расходы?
Итоговые расчеты
1. Объяснение реальной стоимости покупки жилья в Испании
Покупая недвижимость в Испании, вы совершаете сделку фискального характера и, соответственно, обязаны уплатить определенные налоги в государственный бюджет.
При покупке недвижимости в Испании налогообложению подлежат как физические, так и юридические лица, резиденты и нерезиденты страны. Налоги в Испании платят обе стороны: продавец и покупатель.
На этом этапе все в Испании равны — местные жители и иностранцы, резиденты и нерезиденты платят одинаковые налоги. Они должны быть уплачены сразу после заключения акта купли-продажи. Без уплаты государственных пошлин сделка не может быть зарегистрирована.
Ставка налога зависит от того, является ли недвижимость коммерческой или жилой, новостройкой или «вторичным жильем», а также от региона, в котором расположен объект.
Прежде чем принять решение о покупке жилья в Испании, подсчитайте, во сколько обойдется его содержание. Помимо стоимости коммунальных услуг, вы обязаны платить ежегодные налоги.
Какие налоги вы должны платить?
На вторичном рынке:
Налог на передачу собственности (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales — ITP).
На первичном рынке:
Налог на добавленную стоимость (IVA, Impuesto sobre Valor Añadido).
Это лишь основные, самые крупные государственные налоги при покупке недвижимости в Испании. Помимо них, вы заплатите гербовый сбор (в случае новостройки), регистрационный сбор, нотариальные расходы. Это обойдется примерно в 2-4% от стоимости недвижимости. Если вы берете ипотеку, дополнительные расходы увеличатся еще на пару процентов.
Стоимость недвижимости, которую вы видите в объявлениях о продаже, никогда не включает налоги. Соответственно, смело прибавляйте к цене 8-15% от стоимости объекта — и получите сумму ваших общих расходов.
В целом, Страна Басков фиксирует самые низкие расходы (примерно 8% от стоимости объекта), Мадрид, Канарские острова, Ла-Риоха и Наварра — в середине таблицы (процент обычно не превышает 10%), а Каталония, Галисия и Валенсийское сообщество — в верхней части рейтинга (расходы могут достигать 15%), имея более высокий налог на передачу собственности (ITP) и гербовый сбор (IAJD), чем другие регионы.
Что касается продавца, он платит следующие налоги: муниципальный налог Plusvalía (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, то есть налог на прирост стоимости земли) и IRPF (Impuesto sobre beneficios, или подоходный налог).
2. Налоги на вторичную недвижимость
Налог на передачу собственности (ITP)
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales — его размер зависит от региона; средний по стране показатель — 8%.
Этот налог уплачивается в течение месяца с момента подписания акта купли-продажи. Подтверждение уплаты налога необходимо для регистрации сделки купли-продажи недвижимости в соответствующем реестре собственности.
Налог на передачу собственности (ITP) — это налог, который применяется при продаже вторичного жилья и зависит от двух факторов: суммы, указанной в акте, и местоположения.
В зависимости от автономного сообщества ставка составляет от 4% до 10%.
В Стране Басков самая низкая ставка (4%), за ней следуют Наварра, Мадрид и автономные города Сеута и Мелилья (6%). На Канарских островах обычная ставка — 6,5%, в Ла-Риохе — 7%. В Андалусии, Эстремадуре, Арагоне, Астурии, Балеарских островах, Мурсии, Кастилии и Леоне применяется 8%, в Кастилии — Ла-Манче ставка возрастает до 9%. Однако регионы с самым высоким ITP — Каталония, Кантабрия, Галисия и Валенсийское сообщество (10%).
Если покупка жилья финансируется ипотекой, также уплачивается гербовый сбор (IAJD). Он составляет от 0,5% до 1,5% от общей суммы ипотечного обязательства, а не от суммы кредита.
Андалусия, Арагон, Каталония, Валенсийское сообщество, Галисия, Кастилия — Ла-Манча и Мурсия применяют 1,5% — вдвое больше Мадрида (0,75%) и втрое больше Наварры и автономных городов (0,5%).
Налоги на покупку вторичной недвижимости
| Автономное сообщество | Налог на передачу (%) | Гербовый сбор (ипотека, %) |
|---|---|---|
| Andalucia | 8,00% | 1,50% |
| Aragon | 8,00% | 1,50% |
| Asturias | 8,00% | 1,20% |
| Balears | 8,00% | 1,20% |
| Canarias | 6,50% | 0,75% |
| Cantabria | 10,00% | 1,50% |
| Castilla — La Mancha | 9,00% | 1,50% |
| Castilla Leon | 8,00% | 1,50% |
| Cataluna | 10,00% | 1,50% |
| Ceuta | 6,00% | 0,50% |
| Comunidad de Madrid | 6,00% | 0,75% |
| Comunidad Valencia | 10,00% | 1,50% |
| Extremadura | 8,00% | 1,50% |
| Galicia | 10,00% | 1,50% |
| La Rioja | 7,00% | 1,00% |
| Melilla | 6,00% | 0,50% |
| Murcia | 8,00% | 1,50% |
| Navarra | 6,00% | 0,50% |
| Pais Vasco | 4,00% | 1,50% |
3. Налоги на покупку новостроек
Ставки НДС (IVA) в Испании
Уплачивается покупателем только при приобретении нового жилья у строительной компании.
В последние годы ставка НДС на покупку новой недвижимости в Испании менялась неоднократно: снижалась, повышалась и снова снижалась. Для объектов во всех регионах Испании в настоящее время ставка IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) одинакова и составляет 10%. Исключение — Канарские острова, где НДС называется Impuesto General Indirecto Canario (IGIC) и составляет 7%. При покупке земли или коммерческой недвижимости IVA будет выше — 21%.
Налог уплачивается сразу при подписании акта, поскольку именно продавец перечисляет эти средства налоговым органам.
Гербовый сбор (IAJD)
Этот налог на покупку очень похож на тот, что применяется к ипотеке. И снова Андалусия, Арагон, Каталония, Валенсийское сообщество, Галисия, Кастилия — Ла-Манча и Мурсия лидируют в региональной таблице со ставкой 1,5% — вдвое больше Мадрида (0,75%) и втрое больше Наварры и автономных городов (0,5%). Канарские острова снова являются исключением: гербовый сбор при покупке выше, чем при ипотеке, — 1% против 0,75% для кредитов.
Налоги на покупку новой недвижимости
| Автономное сообщество | Гербовый сбор (%) | НДС (IVA, %) | Гербовый сбор (ипотека, %) |
|---|---|---|---|
| Andalucia | 1,50% | 10,00% | 1,50% |
| Aragon | 1,50% | 10,00% | 1,50% |
| Asturias | 1,20% | 10,00% | 1,20% |
| Balears | 1,20% | 10,00% | 1,20% |
| Canarias | 1,00% | 7,00% | 0,75% |
| Cantabria | 1,50% | 10,00% | 1,50% |
| Castilla — La Mancha | 1,50% | 10,00% | 1,50% |
| Castilla Leon | 1,50% | 10,00% | 1,50% |
| Cataluna | 1,50% | 10,00% | 1,50% |
| Ceuta | 0,50% | 10,00% | 0,50% |
| Comunidad de Madrid | 0,75% | 10,00% | 0,75% |
| Comunidad Valencia | 1,50% | 10,00% | 1,50% |
| Extremadura | 1,50% | 10,00% | 1,50% |
| Galicia | 1,50% | 10,00% | 1,50% |
| La Rioja | 1,00% | 10,00% | 1,00% |
| Melilla | 0,50% | 10,00% | 0,50% |
| Murcia | 1,50% | 10,00% | 1,50% |
| Navarra | 0,50% | 10,00% | 0,50% |
| Pais Vasco | 0,50% | 10,00% | 0,50% |
4. Налог на недвижимость
Сумма налога зависит от расположения объекта, поскольку провинции имеют собственные налоговые ставки. В целом при покупке новой или вторичной недвижимости уплачиваются следующие налоги:
Сводная таблица налогов
| Тип недвижимости | Подлежащий уплате налог |
|---|---|
| Новостройка | IVA (НДС) 10%, гербовый сбор (AJD) 1,5%* |
| Вторичная | ITP (налог на передачу) 10%* |
5. Налог на прирост стоимости земли (Plusvalía)
Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, или муниципальный налог Plusvalía, обычно уплачивается продавцом. Начисляется на увеличение стоимости земли под жилым зданием с момента его покупки до продажи. Размер налога определяется множеством факторов: например, периодом владения последним собственником, муниципалитетом, к которому относится жилье, и т.д. С января 2015 года в процедуру расчета налога были внесены существенные изменения в сторону увеличения.
6. Сборы за регистрацию собственности
Оплачиваются покупателем и связаны с регистрацией сделки купли-продажи недвижимости в реестре собственности.
Сумма расходов зависит от стоимости жилья и официально установленных тарифов. Обычно это от 400 до 650 евро.
7. Нотариальные расходы
Оплачиваются покупателем и связаны с нотариальным оформлением сделок купли-продажи или договоров ипотечного кредитования. Сумма расходов зависит от стоимости жилья и официально установленных тарифов нотариусов, обычно это от 600 до 900 евро.
8. Банковские комиссии
Каждый покупатель стремится не тратить лишние деньги при покупке недвижимости. Один важный случай, который поможет сократить ненужные расходы, — экономия на банковских комиссиях. Особенно когда речь идет об обменном курсе.
Денежный перевод
Для покупки недвижимости в Испании необходимо открыть счет в местном банке и перевести необходимую сумму. К сожалению, это довольно дорого и может обойтись примерно в 0,4% от переведенной суммы. Поэтому мы рекомендуем использовать услуги валютных брокеров.
Помимо перевода, обычной практикой оплаты недвижимости являются банковские чеки. Однако это не так удобно из-за высоких комиссий, которые могут составлять около 0,5% от суммы.
Обменный курс
Именно в этом случае нужен валютный брокер или международный сервис денежных переводов, поскольку эти услуги могут сэкономить вам тысячи евро! Например, если вы покупаете недвижимость стоимостью €200 000, а текущий обменный курс составляет 1,12 (фунт стерлингов к евро), это обойдется вам в 178 571 фунтов. К сожалению, обменный курс в вашем банке — 1,09, поэтому недвижимость в итоге обойдется в 183 486 фунтов. Использование услуг брокера экономит до €4915!
9. Юридические издержки и сборы
Невозможно купить недвижимость в другой стране без юридической консультации.
Мы рекомендуем найти адвоката (abogado), так как он знаком с последними требованиями и судебными прецедентами на рынке недвижимости.
Ваш адвокат и юрист
Если вы не знакомы с испанской правовой и административной системой, рекомендуем найти адвоката (abogado), который проведет юридическую проверку (due diligence), разъяснит все возникающие вопросы и поможет не допустить ошибок при подписании документов.
Обычно адвокаты взимают около 1% от общей стоимости недвижимости. Мы рекомендуем найти специалиста, работающего с почасовой оплатой, — это может оказаться выгоднее. Стоимость услуг abogado обычно составляет от 1500 до 2500 евро.
Доверенность (Power of Attorney)
Если вы предпочитаете сэкономить время и деньги, но прежде всего нашли независимого и надежного адвоката или, возможно, друга или члена семьи, которому можете делегировать свои полномочия, вы можете оформить доверенность (Power of Attorney) на их имя. Двуязычный документ обойдется вам примерно в €200-300. Для этого вам необходимо обратиться к сертифицированному англоговорящему адвокату в Испании или найти испанского адвоката в вашей стране, который поможет с оформлением документа, действительного в Испании.
10. Комиссии агентства или риелтора
Обычно комиссия агентства оплачивается продавцом недвижимости или застройщиком в случае новостройки. Как правило, комиссия составляет 5-10% от стоимости объекта и уже включена в цену. В некоторых случаях, например в Валенсии и Малаге, исторически комиссия оплачивается покупателем и составляет 3% для вторичного рынка. Поэтому мы рекомендуем тщательно уточнить этот вопрос с выбранным агентством!
11. Другие скрытые и дополнительные расходы
Ипотечные кредиты влекут за собой дополнительные расходы. Сумма кредита также облагается налогами и требует дополнительных средств.
Расходы на экспертизу (Survey Fees)
Существует несколько видов экспертизы, которые могут быть проведены по вашему запросу. Это не обязательная процедура (за исключением ипотеки на вторичное жилье), но иногда лучше быть готовым, особенно при покупке на вторичном рынке.
Стоимость этой услуги — от €500 за базовую экспертизу до нескольких тысяч, в зависимости от вида процедуры.
Единовременные комиссии по ипотеке
При покупке квартиры или дома в Испании с ипотекой необходимо быть готовым к дополнительным расходам. Единовременные расходы при оформлении ипотеки в Испании составляют около 1% от стоимости недвижимости. Кроме того, ежегодно необходимо оплачивать обязательное страхование, которое составляет 0,2% от стоимости приобретенного объекта.
Прежде чем обращаться в банк, очень важно знать: если банки, как правило, финансируют не более 70% от стоимости покупки, то вы должны не только накопить оставшиеся 30%, но и иметь средства для покрытия налогов и расходов, включенных в сделку.
Оценка недвижимости необходима банку для принятия решения о сумме кредита и стоит от 250 до 600 евро.
Виды ипотечных комиссий
| Вид комиссии | Размер |
|---|---|
| Гербовый сбор (IAJD) | Этим налогом облагается нотариальный ипотечный договор. Его размер — от 0,1 до 2% от общей суммы кредита, варьируется в зависимости от региона. |
| Оценка недвижимости (Tasación) | Официальная оценка недвижимости обязательна для решения о предоставлении кредита. Проводится независимыми экспертами. Стоимость зависит от цены жилья и в среднем составляет от 200 до 500 евро. Для элитной недвижимости стоимость оценки может варьироваться от 500 до 1500 евро. |
| Комиссия за оформление (Bank Arrangement Fee) | Часто 1% от суммы ипотеки |
| Регистрационный сбор (Gastos registrales) | Связан с регистрацией ипотечного кредита в реестре собственности. Сумма зависит от кредита и установленных тарифов. Часто 1% от суммы ипотеки. |
| Нотариальный сбор (Gastos notariales) | Связан с нотариальным оформлением договора ипотечного кредитования. Сумма зависит от кредита и установленных тарифов. |
| Страхование недвижимости (Seguro de hogar) | Одно из обязательных условий предоставления ипотечного кредита по действующему законодательству. Поскольку приобретенная недвижимость является гарантией возврата кредита, банк хочет убедиться, что в случае непредвиденных ситуаций все расходы будут покрыты страховкой. Многие банки имеют договоры со страховыми компаниями; часто страховой полис оформляется тем же банком, который выдает ипотечный кредит. |
| Страхование жизни (Seguro de Vida) | Не является обязательным по закону, но тем не менее часто включается в обязательные условия банка при рассмотрении заявки на ипотечный кредит. |
Налоги на содержание
Существует категория ежегодных налогов и расходов, к которым следует быть готовым.
| Вид налога | Размер |
|---|---|
| Муниципальный налог на недвижимость (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) | Этот налог на недвижимость в Испании уплачивается собственником по состоянию на 1 января отчетного года. Сумма налога в среднем составляет 0,4%–1,10% от общей кадастровой стоимости объекта. |
| Подоходный налог для нерезидентов (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) | Нерезидентам Испании начисляется доход от владения недвижимостью, даже если она не сдается в аренду и владелец не получает реального дохода. Сумма налога зависит от кадастровой стоимости. |
| Налог на богатство (Impuesto sobre el Patrimonio) | Налог на богатство применяется к сумме чистого состояния нерезидента в Испании: недвижимое и движимое имущество, предметы роскоши, денежные средства и другие экономические «блага», расположенные в Испании и зарегистрированные на имя нерезидента. Необлагаемый минимум и тарифные ставки варьируются от региона к региону. В Андалусии он составляет 700 000 евро, в Каталонии — 500 000 евро, в Валенсии — 600 000. |
| Расходы на содержание | Comunidad, страхование недвижимости (обязательное или добровольное), коммунальные платежи, ремонт, садовник, налог на мусор и т.д. |
Расходы на оформление NIE
N.I.E., или Número de Identidad de Extranjero, — это идентификационный номер налогоплательщика для иностранцев в Испании. К моменту подписания договора купли-продажи у нотариуса (так называемой escritura) у вас уже должен быть NIE.
Для оформления NIE необходимо обратиться в иностранный отдел (Oficinas de Extranjeros), которые обычно расположены при полицейских участках (la Comisaria de Policia Nacional), или сделать это в консульстве Испании в вашей стране.
Заявку на NIE также можно подать по доверенности через представителя. В этом случае ваш представитель в Испании — обычно адвокат или хестор (gestor) — подаст необходимые документы, что обойдется в дополнительную сумму, зависящую от прейскуранта выбранного специалиста. Если вы решите оформить самостоятельно, государственная пошлина за NIE составляет менее 10 евро.
Другие расходы
Если покупатель не владеет испанским языком, при подписании должен присутствовать переводчик. Обычная ставка за услуги переводчика составляет около €100/час, и может потребоваться пара часов для внимательного прочтения и понимания контракта. Впрочем, иногда услуги переводчика включены в агентское вознаграждение.
Кроме того, мы рекомендуем иметь запас средств на билеты в/из Испании, отели, курьерские услуги и другие возникающие расходы на пути к испанскому дому вашей мечты.
12. Как процесс Brexit повлияет на расходы?
Колебания обменного курса и нестабильная валюта (£) могут привести к удорожанию недвижимости для британских покупателей.
Самый важный, хотя и непопулярный налог, который может значительно вырасти после Brexit, — это налог на наследство. В настоящее время британцы платят ту же сумму налога, что и испанцы, но после выхода из ЕС им придется платить как нечленам. Налог на наследство в Испании варьируется от 7,65 до 34% в зависимости от стоимости недвижимости, степени родства с умершим и т.д.
С 2021 года британцам придется платить 7 евро за въезд в Испанию и другие страны ЕС. Платеж под названием ETIAS (European Travel Information and Authorisation System) был подтвержден Европейской комиссией. Этот документ будет действителен 3 года и потребует предоставления персональных данных, сведений о судимости и состоянии здоровья. Что касается визового вопроса, краткосрочные визиты не будут требовать визы, что также было заявлено Комиссией.
13. Итоговые расчеты
Для вторичной недвижимости:
Пример покупки вторичного жилья стоимостью 150 000 евро:
Чтобы понять разницу в расходах, лучше всего привести пример. Рассчитаем, сколько будут стоить все налоги и расходы на вторичное жилье стоимостью 150 000 евро в регионах с разным уровнем ITP.
В целом в любой провинции Страны Басков потребуется около 10 000 евро на расходы и налоги, из которых около 6000 евро пойдет на ITP (который составляет 4%). Таким образом, общая стоимость покупки составит 160 000 евро.
В случае Мадрида расходы и налоги составят около 13 400 евро. Из них большая часть придется на ITP — около 9000 евро. Таким образом, общая цена жилья превысит 163 400 евро. В Наварре и автономных городах расходы будут эквивалентны, так как ITP там тоже 6%.
Если жилье находится в Эстремадуре, Андалусии или Кастилии и Леоне, где ITP составляет 8%, налоги и расходы составят 17 600 евро, из которых 12 000 евро — налог на передачу собственности. Общая стоимость — около 167 600 евро.
Наконец, в Каталонии, Валенсии или Галисии (с ITP 10%) расходы возрастут на 20 700 евро, итоговая сумма сделки превысит 170 000 евро.
Таким образом, в этих регионах вы потратите примерно на 10 700 евро больше на налоги и расходы, чем в Стране Басков за жилье той же цены, и примерно на 7300 евро больше, чем в Мадриде.
Для новой недвижимости:
Для более наглядного сравнения вернемся к примеру жилья стоимостью 150 000 евро.
В целом в любой провинции Страны Басков налоги составят около 19 800 евро (с учетом IVA 10% и IAJD 0,5%), а в Мадриде — около 20 600 евро (IVA 10% плюс IAJD 0,75%).
Если жилье находится в Каталонии или Кастилии — Ла-Манче (IVA 10% плюс IAJD 1,5%), приблизительные расходы составят около 23 000 евро, увеличивая общую сумму операции до 173 000 евро. На Канарских островах (IVA 7% и IAJD 1%) дополнительные расходы составят около 16 450 евро к 150 000 стоимости объекта (то есть почти на 7000 меньше, чем в Каталонии).