Рынок недвижимости Коста-Бланки: цены, спрос и прогнозы

• Рынок недвижимости Коста-Бланки 2019

• Цены на недвижимость на Коста-Бланке

• Прогноз цен на недвижимость на Коста-Бланке на 2020 год

• Рынок недвижимости Коста-Бланки после Брекзита

• Заключение

Коста-Бланка расположена вдоль Средиземного моря в провинции Аликанте и протянулась примерно на 250 километров пляжей, скал и бухт. Климат, пляжи и образ жизни привлекают сюда как туристов, так и инвесторов в недвижимость.

Аэропорт Аликанте-Эльче принял почти 14 миллионов пассажиров в 2019 году. Регион привлекает испанских туристов из Мадрида и центральной Испании, ищущих курортную недвижимость, а также значительное число иностранных покупателей.

Среди популярных направлений: Бенидорм, Дения, Хавея, Альтея, Санта-Пола, Аликанте, Торревьеха и Ориуэла-Коста.

Основные страны происхождения покупателей:

• Великобритания

• Германия

• Нидерланды

• Норвегия

Жители Северной Европы (Англия, Германия, Бельгия, Голландия) составляют значительную долю населения многих муниципалитетов, иногда превышая число коренных жителей. Типичные покупатели — представители среднего класса в возрасте 50–65 лет, близкие к пенсии или уже на пенсии, вкладывающие сбережения в квартиры, таунхаусы или бунгало.

1. Рынок недвижимости Коста-Бланки 2019

Коста-Бланка занимает третье место по спросу на недвижимость в Испании после Мадрида и Барселоны. Регион сыграл ключевую роль в восстановлении туристического и строительного секторов Испании после кризиса 2007 года.

• Количество сделок выросло более чем на 10% в 2018 году
• Сроки продаж новостроек сократились
• Местные застройщики продолжают расширять строительство курортного жилья

Рынок недвижимости юга Коста-Бланки

Основные направления: Эль-Кампельо, Аликанте, Эльче, Санта-Пола, Гуардамар-дель-Сегура, Торревьеха, Ориуэла-Коста, Пилар-де-ла-Орадада.

• Сбалансированные рынки: Аликанте и Санта-Пола — баланс между новостройками и вторичным жильём, между арендой и покупкой
• Преимущественно вторичный рынок: Гуардамар и Торревьеха
• Акцент на новостройки: Ориуэла и Пилар-де-ла-Орадада

Спрос и новые проекты

Лос-Ареналес, Ла-Марина и Санта-Пола демонстрируют значительную строительную активность. Курортный рынок Эль-Кампельо практически заполнен — новых предложений нет. В районе Сан-Хуан (Аликанте) строятся дома для постоянного проживания. Гран-Аликант предлагает существенный выбор жилья для постоянного проживания.

В Лос-Ареналесе, Ла-Марине и Гран-Аликанте — сотни домов на стадии строительства. Элитное жильё доступно на набережной Кабо-де-лас-Уэртас.

Запас курортного жилья: остаточный в Гуардамар-дель-Сегуре и Пилар-де-ла-Орададе; дефицитный в Торревьехе и Ориуэла-Косте.

Наиболее продаваемые объекты: таунхаусы ~100 м² среднего качества в Гуардамаре и Торревьехе; среднего и высокого качества в Ориуэла-Косте и Пилар-де-ла-Орададе. Предложение квартир обновляется за счёт новых проектов.

Торревьеха и Ориуэла-Коста лидируют по количеству выданных разрешений на строительство во всём Валенсийском сообществе.

Кто покупатели?

Лос-Ареналес: ориентирован на международных клиентов. Внутренний спрос — из Эльче, Мадрида, Кастилии-Ла-Манчи, Кастилии и Леона, Страны Басков. Иностранные покупатели — из Западной Европы, Скандинавии, Великобритании и России.

Торревьеха и Пилар-де-ла-Орадада: спрос распределён между внутренними и иностранными покупателями.

Ориуэла-Коста и Гуардамар-дель-Сегура: преобладание иностранных покупателей. Иностранцы в Торревьехе покупают преимущественно таунхаусы; в сегменте квартир доля иностранцев ниже.

Существующие проблемы и дефицит

Аликанте: дефицит готовых участков (за исключением активно развивающегося Сан-Хуана). Ла-Марина, Лос-Ареналес и Санта-Пола ещё располагают участками под застройку. Зафиксирован рост цен на землю в Ла-Марине, Лос-Ареналесе и Санта-Поле. Генеральный план Эль-Кампельо 2011 года отменён; действует план 1986 года, что замедляет развитие.

Другие районы: ограниченное число сделок с участками в Торревьехе, Ориуэла-Косте и Пилар-де-ла-Орададе. Минимальная активность в Гуардамар-дель-Сегуре. Лёгкий рост цен на землю зафиксирован во всех локациях.

Рынок недвижимости севера Коста-Бланки

Основные курорты: Дения, Элс-Поблетс, Хавея, Бениташель, Морайра (Теулада), Бенисса, Кальпе, Альтея, Лальфас-дель-Пи, Бенидорм, Финестрат, Вильяхойоса.

Рынок курортного жилья отчётливо восстанавливается в Дении, Хавее, Морайре и Бениссе. За исключением Финестрата (где много участков под застройку), большинство городов имеют привлекательные курортные рынки, но испытывают дефицит готовых участков. Бенидорм — в особенно стеснённом положении.

Спрос и новое строительство

Наиболее продаваемые объекты:

• Дения и Хавея: квартиры в закрытых комплексах, 70–100 м², 2–3 спальни, прибрежные районы (особенно вторая линия), среднее качество, старая застройка
• Бенисса и Морайра: отдельные дома на 300 м², горные локации с видом на море
• Бенидорм: рынок аренды превышает рынок покупки; типичные объекты — дома с 2–3 спальнями в жилых комплексах, качество выше среднего

Новое строительство:

• Дения: ~200 домов
• Хавея: ~300 домов
• Бенисса и Морайра: проекты индивидуального жилья

Дения и Хавея: многоквартирные дома в закрытых комплексах, качество от среднего до высокого, 2–3 спальни, 90–110 м². Морайра и Бенисса: отдельные дома высокого качества, 300 м² застройки, участки 800–1,000 м².

Финестрат, Кальпе, Альфас-дель-Пи и Вильяхойоса: возобновлённые проекты меньшего масштаба, жилые комплексы менее 100 объектов, квартиры с 2–3 спальнями (80–105 м²), высокое среднее качество. Местные застройщики работают на собственные средства.

Кто покупает здесь недвижимость?

Внутренний спрос — из Валенсийского сообщества и Мадрида. Иностранные покупатели — из Англии, Германии и России (Бенидорм — преимущественно иностранные покупатели).

Дефицит на рынке земельных участков

Нет дефицита в прибрежных зонах; дефицит в городских районах. Ограниченный запас участков первой линии, уязвимый при текущих темпах продаж.

• Бенидорм: острый дефицит земли
• Вильяхойоса: основные курортные зоны (Ла-Кала) заполнены почти на 100%; часть участков ещё доступна
• Рост цен зафиксирован преимущественно в Бенидорме из-за дефицита земли
• Район Арманельо парализован (юридические проблемы), что тормозит необходимое расширение

2. Цены на недвижимость на Коста-Бланке

Средние цены на курортное жильё в лучших резиденциях обычно на 30% выше средних по рынку. Недвижимость с видом на море стоит примерно в 3 раза дороже.

Сравнение цен

Коста-Бланка Север:

Коста-Бланка Юг:

Снижение средних цен в некоторых муниципалитетах в 2018 году объясняется продажами жилья более низкого качества в менее популярных локациях — при общем росте цен на курортное жильё.

Продажа и аренда на Коста-Бланке

Европейская реальность благоприятствует покупке: средняя ставка банковского депозита в Великобритании и Европе — ~1% годовых; доход от аренды — ~5%; рост стоимости недвижимости — ~8% в год.

Южная Коста-Бланка: аренда менее актуальна, чем покупка, в Торревьехе и Ориуэла-Косте; почти неактуальна в Пилар-де-ла-Орададе. Востребованы квартиры с 2–3 спальнями в жилых комплексах, качество выше среднего.

Северная Коста-Бланка: аренда менее популярна, чем покупка. Востребованы квартиры в закрытых комплексах, качество выше среднего, 2–3 спальни, 89–110 м², в пешей доступности от пляжей.

Тенденции 2019 года: сектор аренды стабильно рос. Пляжные направления вдали от крупных городов (Аликанте, Бенидорм) показали высокую заполняемость круглый год с растущим спросом даже в низкий сезон.

3. Прогноз цен на недвижимость на Коста-Бланке на 2020 год

Индикаторы роста

• Новостройки практически полностью распроданы до завершения строительства
• В половине городов Коста-Бланки большинство покупателей — иностранцы
• Экономики стран-покупателей демонстрируют улучшение

Зоны расширения

Юг Коста-Бланки: Лос-Ареналес-дель-Соль и Гран-Аликант показывают наибольшее расширение с большим числом проектов в отличных условиях.

Стабилизация цен

• Гуардамар-дель-Сегура и Торревьеха: цены стабилизировались, наблюдается лёгкий рост в сегменте крупного жилья (таунхаусы, индивидуальные дома) в Гуардамаре
• Известные комплексы Торревьехи фиксируют рост цен
• Ориуэла-Коста и Пилар-де-ла-Орадада: цены на курортное жильё улучшаются, тенденции укрепляются

Мнение эксперта

«В 2019 году в Мадриде цены росли значительно меньше, чем в 2018-м. Барселона также продолжит снижать цены; однако мы увидим гораздо более заметный рост цен на недвижимость в таких городах, как Валенсия, Сарагоса, Гранада или Аликанте — средние города возьмут на себя роль крупнейших, и заметный рост цен будет на их периферии.» — Гонсало Бернардос, директор магистратуры по консалтингу, управлению и продвижению недвижимости Университета Барселоны

Тренд курортной аренды

Многие владельцы размещают жильё на рынке краткосрочной аренды ради лучшей доходности в период отсутствия. Этому способствуют правовая защищённость и гарантии управляющих компаний на Коста-Бланке.

Количество операций и средний рост цен

В 2018 году продано 500,000 домов — впервые с 2008 года. Цель 2019 года — закрепить положительный рост выше 10%. Прогноз на 2020 год: продолжение роста — осторожное, но заметное повышение цен в основных туристических направлениях побережья.

Рынок недвижимости Испании и иностранные инвестиции

Прибрежная недвижимость остаётся привлекательной для иностранных покупателей, особенно из стран ЕС (Бельгия, Голландия, Франция).

Последствия Брекзита ожидается компенсировать за счёт возросшего интереса европейских покупателей к приобретению второго жилья на побережье и инвестициям в недвижимость.

В 2020 году ожидаются высокие инвестиционные потоки в недвижимость Коста-Бланки — квартиры и виллы в прибрежных зонах с гарантированной доходностью за счёт роста сектора и возможностей аренды.

4. Рынок недвижимости Коста-Бланки после Брекзита

Несмотря на намерение Великобритании выйти из ЕС, рынок недвижимости Коста-Бланки остаётся стабильным и продолжает расти после первоначального шока.

Лояльность британских покупателей

Британские покупатели остаются самыми многочисленными среди иностранных клиентов застройщиков и агентств недвижимости — примерно 20% всех иностранных покупок в провинции Аликанте в 2018 году.

Реакция рынка на политическую нестабильность

Историческая закономерность: рынки недвижимости следуют за макроэкономическими реалиями в спокойные периоды. Политическая нестабильность вызывает замедление, откладывание сделок и последующее возобновление. В период неопределённости число сделок снижается; и продавцы, и покупатели приостанавливают процессы.

Пример Великобритании: во время голосования по Брекзиту потребительская активность замедлилась. Недвижимость выросла на 6% в фунтах стерлингов в 2017 году; в других валютах стоимость снизилась из-за падения британской валюты.

Хронология восстановления Коста-Бланки

• Первоначальный шок: период объявления Брекзита
• Начало восстановления: конец IV квартала 2017 года
• Стабилизация: I квартал 2018 года — 5,551 покупка жилья иностранцами в Аликанте, рост на 10,9% по сравнению с предыдущим годом

Прогноз цен

Значительного снижения цен не ожидается. Испанский рынок не предлагает «внезапно» фантастически дешёвых объектов. Снижение активности британских покупателей будет временным. Ни одна европейская альтернатива не сопоставима с преимуществами Коста-Бланки (белые песчаные пляжи, транспортная доступность, условия жизни).

5. Заключение

• Цены на жильё укрепились при возросшем спросе
• Постепенное сокращение жилого фонда
• Найти выгодные предложения всё сложнее, особенно в высокий сезон
• Дефицит жилья из-за нехватки земли под застройку (особенно в крупных городах и на первой линии)
• Выраженная тенденция к развитию новых урбанизаций вдали от крупных городов
• Стабильный рост цен по всей Коста-Бланке
• Строительный бум в полном разгаре

Рекомендуем не откладывать покупку надолго: приобрести испанскую недвижимость сегодня будет выгоднее, чем через месяц.