Недвижимость Испании после COVID-19: влияние и прогноз жилья
Содержание
Как ведёт себя рынок в период эпидемии? Как изменится цена на недвижимость после окончания карантина? В этой статье — экспертные мнения и наш прогноз.
К середине апреля в Испании от коронавируса погибло более 18 тысяч человек, а число заражённых исчисляется сотнями тысяч. Экономика страны, включая местный рынок жилья, несёт убытки. Испанская недвижимость особенно уязвима в этой ситуации, поскольку её будущее во многом зависит от иностранных инвестиций. При этом границы по-прежнему закрыты, и потенциальные покупатели не имеют возможности приехать в Испанию для осмотра объектов.
В этой статье мы анализируем текущую ситуацию, приводим экспертные мнения и прогнозы для испанской недвижимости.
Что происходит прямо сейчас?
Как коронавирус уже повлиял на рынок?
Что будет дальше: мнения экспертов
1. Что происходит прямо сейчас?
Испания стала одной из первых стран, объявивших глобальный карантин. По сути, деятельность большинства учреждений (включая государственные) заморожена, а граждан призывают оставаться дома. Если вас остановят на улице и вы не сможете доказать уважительную причину выхода из дома, в Испании вам грозит штраф в 600 евро. Соответственно, сделки заключить невозможно — офисы не работают, местные юридические фирмы и банки не могут авторизовать и завершить операцию.
Испанское правительство решило поддержать рынок недвижимости в период кризиса. Во-первых, появилась возможность заморозить ипотеку на время эпидемии. Однако эта опция доступна только испанцам, потерявшим работу или способным подтвердить значительное снижение дохода. Крупнейшие испанские застройщики (Aedas Homes, Metrovacesa, Via Celere и другие) поддержали эти меры. Они заявили о готовности позволить клиентам бессрочно отложить очередной платёж. Кроме того, предприниматели, потерявшие более 75% дохода в марте, могут получить финансовую компенсацию. Потерю прибыли необходимо подтвердить документально.
Также, несмотря на всё это, строительство домов в Испании возобновилось с 13 апреля. Работы ведутся по согласованию с полицией, а рабочий день сокращён до 15:00. Помимо этого, эксперты Virtoproprety отмечают следующие тенденции к середине апреля 2020 года:
Переход на режим удалённой работы
Что касается сделок, во время карантина они практически невозможны. Переводческие агентства, банки, нотариусы и большинство других компаний сообщили о «закрытии дверей» для клиентов и перешли на дистанционный режим работы. Это существенно ограничило возможности проведения операций и сузило перечень доступных дистанционных услуг.
Испанские застройщики начали предлагать онлайн-просмотры недвижимости. На данный момент это единственная доступная активность и возможность коммуникации с клиентом. В качестве бонуса застройщики предлагают зарезервировать желаемый объект за небольшую сумму в 500 евро. Отказаться от бронирования можно в течение месяца без штрафа. Такую схему предложил один из застройщиков в новом районе Аликанте — Playa San Juan Pau 5.
Строительные компании не спешат делать скидки
В базе Virtoproprety представлено более 1600 объектов новостроек по всей Испании и более 300 застройщиков. Она доступна и открыта для всех посетителей портала. Это как крупные компании, так и местные застройщики. С момента введения карантина в Испании мы ежедневно мониторим предложения застройщиков, обновления цен и спецусловия. Лишь единичные строительные компании предложили существенные скидки и бонусы. Это могут быть как денежные бонусы, так и варианты, когда в стоимость жилья включена мебель или парковочное место.
Строительные компании пока не планируют демпинговать. На это есть несколько причин:
— довольно ограниченное предложение новостроек, связанное с дефицитом земли в прибрежной зоне;
— финансовая устойчивость застройщиков — нет необходимости «собирать деньги» с клиентов для ведения строительных работ;
— высокая скорость строительства жилых комплексов — от 12 до 16 месяцев в среднем. Объекты, находящиеся сейчас в процессе строительства, будут завершены к концу 2020 — середине 2021 года. Поскольку все рассчитывают на восстановление рынка в этот период, причин для паники нет.
Впрочем, ситуация может измениться, когда Европа наконец выйдет из карантина и экономические последствия станут очевидными. Мы наблюдаем за ситуацией и предоставляем нашим клиентам ежедневные обновления.
Вторичный рынок — объявления с пометкой «продам срочно»
На вторичном рынке ситуация несколько иная. Именно здесь можно ожидать привлекательных предложений. С конца марта на известных испанских порталах появляются объявления с пометками «срочная продажа» или «снижение цены» от собственников.
Таких объявлений пока немного, но они появляются каждый день.
Вторичный рынок более чувствителен к любым изменениям. И речь не о панике, потому что продажа недвижимости по демпинговым ценам — не лучшая идея. Речь о «вынужденных» продажах, когда владельцы не могут позволить себе расходы на вторую или третью квартиру или дом у моря. Это самая болезненная ситуация для тех, кто использует пассивный доход от аренды для финансирования ипотеки и оплаты расходов на содержание жилья.
Как бы то ни было, на данный момент нет ни драматических изменений, ни резкого падения цен.
2. Как коронавирус повлиял на рынок?
Никто не знает, когда закончится эпидемия, но уже очевидно, что даже за короткий период COVID-19 существенно повлиял на мировую экономику, включая сектор недвижимости. В частности, большинство банков в Испании приостановили выдачу ипотечных кредитов и перенесли рассмотрение заявок на осень 2020 года.
Аналитики консалтинговой компании CBRE отмечают, что перенос сделок купли-продажи на неопределённый срок ударил по владельцам недвижимости в Испании, которые планировали продать её в 2020 году. Это особенно касается граждан Великобритании, рассчитывавших расстаться с испанским жильём в свете Брексита, окончательно запланированного на 31 декабря 2020 года. Коронавирус может вмешаться в политику. По словам Саймона Пеллинга, директора Sell4LessSpain, пандемия может привести к переносу сроков Брексита. Эксперты также прогнозируют, что в долгосрочной перспективе спрос на испанскую недвижимость среди жителей Великобритании останется стабильным, особенно на Коста-дель-Соль, Коста-Бланке и в других популярных среди британцев регионах. Ожидается, что после окончания карантина в Испании желающих продать жильё будет больше, чем купить, что предполагает возможное снижение цен.
Кроме того, из-за перехода на дистанционную работу изменился формат делового общения.
«Мы стараемся обратить существующие ограничения себе на пользу. Сейчас подходящий момент для изучения новых подходов, использования других инструментов для бизнеса и обращения к технологическим инновациям.»
— Рамон Риера, президент FIABCI (Международная федерация профессионалов рынка недвижимости) в Испании и Европе
Эксперт полагает, что после окончания карантина деловых встреч за пределами офисов станет больше, а коммуникация перейдёт в формат видео- и онлайн-конференций. Это позволит «использовать рабочее время эффективнее и больше времени проводить с семьёй». Аналогичное влияние эпидемии подчёркивает CBRE: «Распространение удалённой работы стало нормой корпоративной жизни».
В разгар кризиса изменилось и деловое общение между банками и их клиентами. Большинство европейских банков пошли навстречу людям и согласились отсрочить платежи. Европейский центральный банк (ЕЦБ) объявил о намерении удерживать процентные ставки на более низком уровне. Кроме того, правительства большинства стран активизировали дальнейшее смягчение фискальной политики. Сочетание этих факторов должно одновременно поддержать экономику и помочь людям пережить эпидемию.
3. Что будет дальше: мнения экспертов
«Прогноз экономического роста понижен, и риск глобальной рецессии очень высок. COVID-19 в первую очередь ударит по сферам гостиничного бизнеса, туризма (в 2019 году туризм составлял 14,3% ВВП Испании) и розничной торговли. Однако промышленный и логистический бизнес продемонстрируют наибольшую устойчивость к кризису.»
— из отчёта американской компании Cushman&Wakefield, специализирующейся на коммерческой недвижимости
В то же время аналитики оговариваются, что «нет худа без добра», и текущий кризис помог правительствам и центральным банкам ряда стран «осознать, как нам следует вести себя в условиях неопределённости». Таким образом, эпидемию коронавируса можно рассматривать как вызов человечеству и как «тренировку» на случай будущих глобальных испытаний.
Хуан-Гало Масиа, генеральный директор Engel&Völkers в Испании, Португалии и Андорре, рассматривает три возможных посткризисных сценария для рынка недвижимости Испании. По мнению специалиста, в лучшем случае количество сделок с недвижимостью в Испании сократится на 9%. Пессимистичный сценарий предполагает падение продаж более чем на 20% и существенное снижение цен. «В любом из этих сценариев следует отметить, что динамика первого и второго полугодий 2020 года будет различаться: последние два квартала окажутся значительно лучше первых. Мы также прогнозируем продолжение восстановления в 2021 году, поскольку ожидаем рост экономики более чем на 3,5%, и рынок недвижимости вернётся в фазу расширения.»
Несмотря на тяжёлые последствия пандемии, большинство специалистов испанского рынка недвижимости сохраняют оптимизм. Упомянутый ранее Рамон Риера не видит причин для паники и сравнивает кризис, вызванный коронавирусом, с мировым экономическим кризисом 2008 года:
«Кризис COVID-19 — это вынужденная остановка, наносящая ущерб нашему сектору, но я уверен, что коронавирус пройдёт и восстановление рынка недвижимости будет быстрым. Меры, принимаемые правительствами и руководителями финансового сектора, более активны, чем в 2008 году. Мы не в таком отчаянном положении, как в 2008-м: тогда о рынке недвижимости никто не заботился, у нас не было поддержки. В тот период получить финансирование было практически невозможно, но сейчас мы чувствуем поддержку.»
— Рамон Риера
ГРАФИК ПАДЕНИЯ ПРОДАЖ В 2008–2009: Из-за мирового финансового кризиса 2008–2009 годов продажи недвижимости в Испании сократились (-46% в апреле 2009 года), но затем вернулись на прежний уровень и начали расти.
«Мы должны помнить, что до вспышки COVID-19 в Испании наша страна имела достойную экономику и хорошую ситуацию на рынке недвижимости. У нас была здоровая динамика по многим показателям. Сегодня у инвесторов не должно быть причин отказываться от своих докризисных планов — рынок просто ждёт замедления эпидемии, чтобы снова проснуться. Опыт предыдущего кризиса многому нас научил, и самый важный урок — после окончания трудностей восстановление сектора всегда очень интенсивное. Даже более существенное, чем ожидалось. С учётом низких ставок мы считаем, что позиционирование сектора недвижимости как инвестиционного актива должно укрепиться после окончания эпидемии.»
— Анна Женер, генеральный директор Savills Aguirre Newman в Барселоне
«Влияние коронавируса будет зависеть от длительности карантина и ограничений на перемещение международных покупателей. Однако мы ожидаем, что воздействие на средний и премиальный сегменты рынка будет краткосрочным и среднесрочным. Из-за падения финансовых рынков и беспрецедентного снижения ставок мы уверены, что сектор недвижимости останется одним из наиболее привлекательных активов для инвесторов.»
— Александр Воган, основатель Lucas Fox
«Ситуация исключительная. Наша активность снизилась примерно на 60%, но не полностью парализована. В кризис инвесторы хотят защитить свои финансовые активы, конвертируя их в нечто более надёжное. Поэтому они обращаются к ценным бумагам, элитной недвижимости и драгоценным металлам. И если восстановление произойдёт не позднее мая, рынок останется в том же состоянии, что и до кризиса.»
— Тибо де Сен-Венсан, генеральный директор Barnes, группы компаний, специализирующейся на элитной недвижимости
«Мир извлечёт болезненный урок: в таких трудных обстоятельствах, несмотря на наблюдаемую солидарность, ключевую роль могут сыграть сбережения и накопленные ресурсы. Как и крыша над головой — ваше убежище.»
— Микель Эчаваррен, генеральный директор Colliers International, также сохраняет оптимизм и считает, что рынок недвижимости будет гибким и останется востребованным, как и прежде.
Специалисты компании Virtoproprety дают несколько рекомендаций владельцам и покупателям недвижимости:
Не паникуйте — страх и паника могут стать основными мотиваторами при принятии решений в условиях неопределённости. Такие решения эмоциональны, и велик риск, что они окажутся неверными. Продавать и «сбрасывать» недвижимость в таком случае имеет смысл только при крайней необходимости. В любой другой ситуации это чревато значительной потерей денег.
Наблюдайте за ситуацией на рынке — мониторьте ценовые предложения, следите за ними, читайте обзоры. Доверяйте только тому, что видели сами.
Покупайте, если у вас есть деньги и уверенность в завтрашнем дне — для таких покупателей период паники и кризиса является лучшим временем. Именно сейчас они могут найти предложения по лучшей цене или предложить свои условия. Квалифицированные инвесторы пользуются этим, так как грамотный подход позволяет им стать владельцами высоколиквидной недвижимости.