Продажа недвижимости в Испании: налоги и расходы продавца

• Сколько потратит продавец?

• Налог на прирост стоимости земли (Plusvalía)

• Налог на прирост капитала с вашей прибыли (IRPF)

• Удержание подоходного налога – Retención

• IBI или муниципальный налог на недвижимость

• Банковские комиссии

• Агентское вознаграждение

• Энергетический сертификат

• Иностранные резиденты в возрасте 65 лет и старше

• Продажа ипотечного жилья

• Прочие расходы

• Заключение

1. Сколько потратит продавец?

При покупке или продаже недвижимости важно учитывать все сопутствующие расходы. Покупатель тратит 8–15% на оформление сделки.

ВТОРИЧНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ — Расходы продавца:

• Комиссия агентства (5–10%)
• Налог на прирост капитала IRPF (19%–23%)
• Удержание подоходного налога Retención (3%, только для нерезидентов)
• Налог на прирост стоимости земли Plusvalía (200–600 евро)
• Энергетический сертификат (100–600 евро)
• При наличии ипотеки: оценка недвижимости + банковские комиссии + страховка (200–1 500 евро за оценку + 1% комиссия + 500 евро страховка)

НОВОСТРОЙКИ — Расходы покупателя:

• НДС IVA (10%)
• Гербовый сбор IAJD (0,1–2%)

2. Налог на прирост стоимости земли (Plusvalía)

Это самый важный налог при продаже недвижимости. Он рассчитывается как процент от разницы между первоначальной стоимостью земли и ценой продажи.

Каков размер налога на прирост стоимости земли в Испании?

Налог основан на кадастровой стоимости земли на момент продажи и сроке владения объектом. Он компенсирует муниципалитету разницу в стоимости земли за период владения.

Как рассчитать этот налог при продаже недвижимости?

Факторы для расчета:

• Кадастровая стоимость земли, на которой расположен объект. Ее можно найти в последней квитанции об оплате налога IBI или непосредственно в кадастровом офисе (Catastro).

• Период владения данной недвижимостью продавцом, начиная с даты покупки и заканчивая датой продажи.

• Налоговая ставка, которая зависит от местонахождения недвижимости, так как в каждом муниципалитете Испании установлена своя ставка. Эту информацию можно найти на официальном сайте муниципалитета или в мэрии. Максимальная ставка в данном случае составляет примерно 30%.

• Коэффициент роста или налог на переоценку. Эти два компонента расчетной базы налога на прирост стоимости земли также зависят от местонахождения недвижимости. Эту информацию можно получить в мэрии или кадастровой службе. Максимум составляет примерно 3,5%.

Формула: Кадастровая стоимость × Годовой коэффициент роста × Период владения × Налоговая ставка = Plusvalía

Максимальный учитываемый период — 20 лет. Если с момента покупки не прошло и года, налог Plusvalía не уплачивается, однако декларацию подавать обязательно.

Пример: дом куплен 10 лет назад, кадастровая стоимость €200 000, коэффициент роста 3,5%, налоговая ставка 30%: €200 000 × 3,5% × 10 × 30% = €21 000

3. Налог на прирост капитала с вашей прибыли (IRPF)

Налог на разницу между ценой покупки и ценой продажи. Лица, купившие недвижимость до декабря 1986 года, освобождены от этого налога.

Нерезиденты: фиксированная ставка 19%.

Резиденты: необходимо подтвердить статус резидента (налоговые декларации за 3 года, купчая давностью 3+ лет или справка из мэрии за 3 года).

Как избежать налога на прирост капитала при продаже недвижимости в Испании

1. Вычтите из базы IRPF расходы по счетам-фактурам за ремонт и агентское вознаграждение.

2. Для испанских резидентов: укажите доход в декларации за следующий год. Если в течение 2 лет вся выручка будет потрачена на покупку нового основного жилья в ЕС/ЕЭП, налог не взимается.

3. Если рыночная цена упала, можно подать заявление на возврат налога.

4. Удержание подоходного налога – Retención

Удержание 3% от суммы сделки при продаже нерезидентами для покрытия возможного налога на прирост капитала. Применяется только к фискальным нерезидентам.

Резидентство подтверждается исключительно справкой из налоговой инспекции (не картой NIE и не картой резидента). Справка выдается после нескольких лет подачи налоговых деклараций.

Если прирост капитала не подтвержден, продавец может подать заявление на возврат удержанных средств. На подачу заявления дается 3 месяца, ожидание возврата — 1–2 года.

Если вы продолжаете проживать в Испании: предоставьте договор аренды сроком от 6 месяцев или договор купли-продажи нового жилья. Подайте заявление на получение справки об освобождении от удержания.

5. IBI или муниципальный налог на недвижимость

Продавец оплачивает IBI за год продажи (налогоплательщиком считается владелец на 1 января). Пример: продажа 1 декабря 2017 года — продавец оплачивает IBI за 2017 год, покупатель — за 2018 год.

Это ежегодный муниципальный налог на недвижимость, рассчитываемый на основе кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость зачастую в несколько раз ниже рыночной. Средний размер налога — 200–800 евро в год. Ставка IBI варьируется от 0,4% до 1,2%.

6. Банковские комиссии

Если у вас нет банковского счета в Испании, его необходимо открыть.

При переводе денег за рубеж банковская комиссия и курс обмена могут оказаться весьма значительными. Используйте специализированные сервисы перевода или брокерские компании. Проверяйте наличие лицензии FCA.

7. Агентское вознаграждение

Каков размер комиссии?

Обычно комиссия составляет 5–10%. Исключение: в Малаге и Валенсии комиссия не включена в цену продавца — ее оплачивает покупатель, и она составляет 3%.

На комиссию агентства начисляется НДС (IVA) в размере 21% от стоимости услуги.

8. Энергетический сертификат

Обязателен с 1 июня 2013 года. Выдается геодезистами, архитекторами или инженерами-строителями.

Квартира: €100–200. Вилла: €200–500. Штраф за отсутствие сертификата: €300–€6 000.

Попросите выставить счет-фактуру, чтобы вычесть эти расходы из налога на прирост капитала.

9. Иностранные резиденты в возрасте 65 лет и старше

Освобождаются от налога на прирост капитала при условии легального проживания в Испании 3+ лет и продажи основного жилья.

Если вы возвращаетесь в страну происхождения: оплатите удержание 3%, а затем подайте заявление на возврат вместе с декларацией за следующий год.

Если вы не платите налоги в Испании, но ваш годовой доход не превышает €11 200, вы освобождены от IRPF.

Способ избежать налога: оформите пожизненную ренту (renta vitalicia) и реинвестируйте до €240 000.

10. Продажа ипотечного жилья

Необходимо снять ипотечное обременение из реестра собственности, даже если кредит полностью погашен. Расходы на аннулирование записи об ипотеке: до €1 000 (нотариус + реестр).

Если имеются текущие обязательства: погасите ипотеку. Банк взимает комиссию за досрочное погашение в размере 0,5–1% от суммы кредита.

Приведите дом в порядок. Оцените, выгодно ли включать мебель в стоимость.

11. Прочие расходы

Коммунальные платежи и счета за обслуживание

Все счета должны быть оплачены. Предоставьте нотариусу и покупателю сертификат сообщества собственников (Certificado de Comunidad, стоимость ~€20).

Реклама недвижимости

• Помните, что премиум-размещение объявлений не бесплатно, но оно позволяет вашей недвижимости находиться в топе каталогов.

• Настоятельно рекомендуется нанять профессионального фотографа, чтобы ваши фотографии были яркими и качественными.

Двойной задаток

При заключении частного договора купли-продажи: если продавец отказывается от сделки, покупатель получает двойную сумму задатка. Если покупатель отказывается — он теряет задаток.

12. Заключение

В Испании ставки налога на недвижимость одни из самых низких по сравнению с другими странами ЕС.

Документы, необходимые для продажи:

• Правоустанавливающие документы (Título de propiedad/Escritura de compraventa или их копии). Если недвижимость принадлежит компании, предоставьте доверенности от всех уполномоченных членов компании/соучредителей.

• Если была ипотека — сертификат об остатке задолженности и аннулировании записи в реестре (Certificado de deuda pendiente y Cancelación Registral), подтверждающий снятие всех ипотечных обязательств с объекта.

• Nota simple (выписка из реестра).

• Сертификат о пригодности для проживания (La Cédula de habitabilidad).

• Квитанции об уплате IBI, IRPF (подоходный налог для нерезидентов), Basura (сбор за вывоз мусора).

• Оплаченные счета за коммунальные услуги (их копии).

• Сертификат сообщества собственников (Certificado de Comunidad).

• Устав сообщества собственников (Estatutos de la Comunidad de propietarios, если таковое имеется).

• Энергетический сертификат.

• Список мебели и бытовой техники, включенных в стоимость.

• Ваш паспорт, DNI, карточка резидента (если применимо).

• NIE (идентификационный номер иностранца).

Преимущества прямой продажи

• Если вы решите продавать дом самостоятельно, вы получите большую прибыль, сэкономив на проценте комиссии, которую берет агентство недвижимости.

• При прямой продаже вы можете действовать по-своему в вопросах того, где и как рекламировать объект.

• У вас будет прямой контакт с покупателем. Это может быть большим преимуществом, так как помогает избежать недопонимания, а если оно возникает — быстро его разрешить. В результате переговоры по контракту пройдут быстрее.

• Вы знаете свой дом лучше всех. Если у вашего дома есть какие-то положительные особенности, которые стоит подчеркнуть, какими бы незначительными они ни были, именно вы знаете их лучше всего и сможете рассказать о них потенциальным покупателям. Иногда именно мелкие детали делают решение о покупке положительным.

Недостатки прямой продажи

• Имейте в виду, что это отнимет много времени и сил. Вам придется самостоятельно заниматься продвижением, показами и убеждением клиентов. Не забывайте и о бумажной волоките!

• Нелегко найти хороших специалистов на каждом этапе, который вам предстоит пройти, в то время как агентства предлагают полный сервис со своими проверенными юристами, переводчиками, нотариусами и т. д.

• Вы можете не знать текущей ситуации на рынке недвижимости и продать свой дом либо слишком дешево, либо не продать вовсе из-за завышенной цены.

• Вы можете упустить важные моменты, касающиеся всей процедуры и особенно юридического аспекта, что приведет к проблемам и дополнительным затратам времени и сил.

Преимущества продажи через агентство

• Агент по недвижимости знает, как найти потенциальных клиентов. Обычно они опытны и обладают определенными инструментами и знаниями для того, чтобы процесс шел гладко. Например, они могут показать клиенту другие варианты для сравнения с вашим объектом, чтобы он выглядел наиболее выигрышно. С такой информацией покупателю гораздо проще принять правильное решение.

• Добросовестные агенты всегда ответят на ваши вопросы и помогут избежать возможных мошеннических схем.

• Агенты смогут проинформировать вас о наиболее распространенных рыночных условиях и ценах на тип недвижимости, который вы продаете. Это поможет избежать продажи дома по заниженной цене или установления цены, при которой продать объект будет практически невозможно.

• Агенты по недвижимости знают законы, связанные с продажей жилья. Это позволит избежать ошибок в контракте, которые могут стать проблемой в будущем.

• Агенты сами организуют визиты. Это их работа, поэтому у них больше гибкости, чем у владельцев, для посещения объекта с покупателями. Таким образом, это помогает сэкономить время и продать быстрее.

• Агентства могут взять на себя процедуры оформления покупки и ипотеки. Обычно они предлагают это как дополнительную опцию за отдельную плату.

• Агенты знают, как улучшить вид вашего дома. Например, рекомендуется, чтобы при продаже в доме было как можно меньше декора, интерьер был нейтральным и простым, без личных портретов или вещей владельца.

Недостатки продажи через агентство

• Вам придется заплатить комиссию, из-за чего вы теряете 5–10% от цены недвижимости.

• Агентство само решает, как и где рекламировать вашу недвижимость, и вы не всегда сможете на это повлиять.

• Агентство может быть склонно завышать цену на квартиры или дома, чтобы получить большую выгоду. Поэтому важно учитывать это и ориентироваться в ценах.

• Есть риск столкнуться с мошенниками. Поскольку лицензирование агентств недвижимости в Испании не является обязательным, вы можете проверить их по формальным признакам: наличие офиса, штат сотрудников, отзывы, членство в профессиональных ассоциациях агентов, таких как AIPP, API в Каталонии, LPA, GIPE. В целом, мы советуем действовать через юриста. Их услуги будут включать все проверки и гарантии.