Как продать недвижимость за рубежом — гид

Время чтения: ~9 минут

Продажа зарубежной недвижимости — процесс, в котором ошибка в налогах может стоить десятков тысяч евро. Стоит ли продавать сейчас или лучше подождать? Какой налог удержат в стране объекта и придётся ли платить его в России? Как вообще организовать сделку, если вы находитесь в другой стране?

Эта статья — практическое руководство для собственников, желающих продать недвижимость за рубежом с минимальными потерями. Мы разберём налоговые ставки в пяти популярных юрисдикциях, опишем пошаговый процесс сделки и типичные ошибки, которых можно избежать.

Иногда продажа — не лучший выбор. Если объект приносит стабильный арендный доход и вы не нуждаетесь в ликвидности, имеет смысл сохранить актив. Но если рынок на пике, изменились личные обстоятельства или содержание стало слишком дорогим — пришло время действовать.

1. Когда продавать: рыночные циклы и налоговые льготы

Рассмотрим два основных фактора, которые определяют, является ли момент подходящим для продажи: состояние рынка и налоговые последствия.

Рыночные циклы. Недвижимость в Испании, Греции, Турции переживает разные фазы. Продавать на пике цикла — очевидная рекомендация, но на практике пик виден только задним числом. Ориентируйтесь на динамику цен за последние 2–3 года и текущий спрос: если объекты в вашем районе продаются быстрее, чем год назад, рынок, вероятно, в активной фазе.

Льготы по сроку владения. Многие страны снижают или полностью обнуляют налог на прирост капитала после определённого срока. В Турции владение более 5 лет полностью освобождает от налога на прирост стоимости. В Испании прямого освобождения по сроку нет, однако резиденты старше 65 лет не платят CGT при продаже основного жилья. В Греции налог на прирост капитала при продаже недвижимости физлицами приостановлен до 31 декабря 2026 года.

Вывод: перед продажей проверьте, не наступает ли скоро срок, дающий право на льготу. Иногда стоит подождать несколько месяцев, чтобы сэкономить немалое количество денег.

2. Налоги при продаже

Налоги — это всегда главная статья расходов при продаже зарубежной недвижимости. В этом разделе мы разберём каждый уровень налогов, который придется уплатить при продаже.

Налог на прирост капитала по странам

Capital Gain Tax (CGT) — это налог на разницу между ценой покупки и ценой продажи (за вычетом допустимых расходов: ремонт, нотариус, агентские комиссии).

Испания. Нерезиденты платят фиксированную ставку 19% на прирост капитала от продажи недвижимости, независимо от суммы. Для резидентов действует прогрессивная шкала: первые 6 000 € прибыли облагаются по ставке 19%, от 6 000 до 50 000 € — 21%, от 50 000 до 200 000 € — 23%, от 200 000 до 300 000 € — 27%, свыше 300 000 € — 28% . Покупатель обязан удержать 3% от цены продажи и перечислить в налоговую как аванс по CGT продавца [источник: PwC Tax Summaries].

Турция. Если объект в собственности менее 5 лет, прибыль облагается по прогрессивной шкале подоходного налога (15–40%). После 5 лет владения прирост капитала полностью освобождён от налога. Кроме того, при продаже в первые 5 лет действует необлагаемый порог — 150 000 TL на 2026 год.

ОАЭ. Налог на прирост капитала для физических лиц отсутствует. ОАЭ не взимают подоходный налог с физлиц, что делает эмираты одной из самых привлекательных юрисдикций для фиксации прибыли [источник: PwC Tax Summaries].

Греция. Стандартная ставка CGT на недвижимость составляет 15%, однако её применение для физлиц приостановлено до 31 декабря 2026 года. Фактически, при продаже в 2025–2026 годах налог на прирост капитала не взимается [источник: RSM Greece, Selling and transferring Greek Real Estate].

Кипр. Ставка CGT — 20% на прирост стоимости кипрской недвижимости. Существует пожизненный вычет в размере 17 086 € для стандартных продаж и 85 430 € при продаже основного жилья (при условии проживания не менее 5 лет) [источник: PwC Tax Summaries].

Муниципальный налог Plusvalía (Испания)

Помимо CGT, при продаже недвижимости в Испании взимается местный налог plusvalía municipal — налог на рост кадастровой стоимости земли за период владения. Он рассчитывается муниципалитетом и зависит от кадастровой стоимости и срока владения. После реформы 2021 года продавцы могут выбирать из двух методов расчёта: «реальный» — на основе фактической разницы цен покупки и продажи, и «объективный» — по кадастровой стоимости земли с коэффициентом за срок владения. Применяется тот метод, который даёт меньшую сумму [источник: PwC Tax Summaries, Spain]. Если объект продан без прибыли, налог не взимается.

НДФЛ в России при продаже зарубежной недвижимости

Налоговые резиденты РФ обязаны декларировать доход от продажи зарубежной недвижимости и уплачивать НДФЛ по ставке 13% (или 15% при доходе свыше 5 млн рублей в год). Если объект находился в собственности более 5 лет (или 3 лет в ряде случаев), доход освобождается от НДФЛ по аналогии с российской недвижимостью [источник: НК РФ, ст. 217.1].

Для нерезидентов РФ ставка НДФЛ составляет 30%, и минимальный срок владения не применяется — налог взимается в любом случае.

СОИДН — зачёт уплаченного налога

Соглашения об избежании двойного налогообложения (СОИДН) позволяют зачесть налог, уплаченный в стране объекта, в счёт российского НДФЛ. Например, если вы заплатили 19% CGT в Испании, то в России потребуется доплатить разницу (при ставке 13% доплата не нужна, поскольку испанский налог выше). СОИДН действует между Россией и большинством популярных стран, но важно учитывать текущий статус соглашений — некоторые были приостановлены или денонсированы с 2023 года [источник: Deloitte, International Tax — Russia].

Сводная таблица: налоги при продаже по странам

Источники ставок: PwC Worldwide Tax Summaries (taxsummaries.pwc.com), Deloitte International Tax Guides.

📌 Подробнее о налогах при продаже в Испании читайте в нашем специальном гайде.

3. Выбор агента

Правильный агент может ускорить продажу и защитить от юридических рисков. На что важно обращать внимание:

• Лицензия и юридический статус. В Испании агент должен быть зарегистрирован, в Турции — иметь лицензию TURSAB или аналогичную. В Греции риелторская деятельность регулируется национальным законодательством. Запросите подтверждающие документы до подписания договора.
• Опыт работы с нерезидентами. Продажа от имени иностранного собственника подразумевает знание налогового статуса продавца, процедур удержания налога (например, 3% retención в Испании), оформления доверенности. Агент без такого опыта может допустить ошибки, которые обернутся задержками и потерями.
• Комиссия. Стандартная комиссия агента при продаже составляет 3–6% от цены сделки в зависимости от страны и региона. В Турции комиссия обычно 2–4%, в Испании — 3–5%, в Греции — 2–5%. Комиссия, как правило, оплачивается продавцом, но условия можно обсуждать.
• Маркетинг. Убедитесь, что агент размещает объект на международных площадках, а не только на локальных. Для продажи зарубежной недвижимости важен выход на аудиторию из нескольких стран.

4. Подготовка объекта и документов

Неполный пакет документов — одна из главных причин срыва сделок. Начинайте собирать документы заранее, хотя бы за 2–3 месяца до планируемого выставления объекта на продажу.

Испания: энергетический сертификат (certificado de eficiencia energética) обязателен при продаже; справка об отсутствии долгов перед сообществом собственников (certificado de deuda); cédula de habitabilidad (свидетельство о пригодности для проживания) — требуется в ряде автономий; nota simple из реестра собственности; последние квитанции IBI (муниципальный налог).

Турция: TAPU (свидетельство о праве собственности); İskan (разрешение на использование здания); справка об отсутствии обременений; паспорт продавца с нотариальным переводом.

Греция: выписка из кадастра; свидетельство ENFIA (подтверждение уплаты ежегодного налога); энергосертификат; проверка отсутствия обременений в ипотечном реестре.

ОАЭ: Title Deed; NOC (No Objection Certificate) от застройщика; сертификат о погашении сервисных сборов.

Во всех странах продавцу-нерезиденту, как правило, понадобится доверенность (power of attorney), заверенная нотариально и апостилированная.

5. Процесс сделки

Несмотря на различия в законодательстве, большинство сделок с зарубежной недвижимостью проходят по общей схеме.

Предварительный договор (reserva / contrato de arras). Покупатель вносит задаток (обычно 5–10% от цены). Условия фиксируются, и стороны берут на себя обязательства: при отказе покупателя задаток остаётся продавцу, при отказе продавца — возвращается в двойном размере (в Испании).

Проверка и подготовка. В период между предварительным и основным договором стороны проверяют документы, покупатель организует финансирование, нотариус готовит купчую.

Подписание у нотариуса (escritura pública). Нотариус удостоверяет сделку, стороны подписывают акт, производится расчёт. В Турции сделка регистрируется непосредственно в Кадастровом управлении (TAPU офис). В ОАЭ — через трастовый счёт и регистрацию в DLD (Dubai Land Department) или аналогичном органе.

Регистрация перехода прав. Нотариус (или доверенное лицо) направляет документы в реестр собственности. Сроки регистрации варьируются: в Испании — от нескольких дней до нескольких недель, в Турции — обычно в день сделки, в Греции — до нескольких месяцев.

6. Перевод средств

После завершения сделки возникает практический вопрос: как получить деньги?

Стандартный путь. Средства от продажи поступают на банковский счёт продавца в стране объекта. Далее оформляется международный банковский перевод (SWIFT) на счёт в стране проживания. Банк в стране отправки может запросить подтверждение происхождения средств: договор купли-продажи, налоговую декларацию, справку о регистрации сделки.

Особенности для россиян. С 2022 года международные переводы в российские банки существенно осложнены. Многие европейские банки отказывают в SWIFT-переводах в адрес российских финансовых учреждений из-за санкций. Возможные альтернативы: перевод через банки третьих стран (например, ОАЭ, Турция, Грузия), использование счёта в дружественной юрисдикции, конвертация и перевод через криптоинфраструктуру (с учётом правовых рисков). Валютный контроль со стороны ЦБ РФ также может потребовать уведомления об открытии зарубежного счёта и отчётности о движении средств.

Рекомендуется заранее открыть счёт в стране объекта или в нейтральной юрисдикции и проконсультироваться с банком по вопросу комплаенса до начала процесса продажи.

FAQ

Сколько стоит продать зарубежную недвижимость?

Совокупные расходы продавца обычно составляют 5–12% от цены сделки. Сюда входят: налог на прирост капитала (CGT), муниципальные налоги (plusvalía в Испании), комиссия агента (3–6%), нотариальные и регистрационные расходы (1–2%), юридические услуги и перевод документов. Точная сумма зависит от страны, срока владения и размера прибыли.

Можно ли продать дистанционно?

Да. В большинстве стран сделка может быть оформлена по доверенности (power of attorney). Доверенность заверяется нотариально в стране нахождения продавца, апостилируется и переводится на язык страны объекта. Представитель подписывает документы и присутствует у нотариуса от вашего имени. Однако некоторые этапы (например, получение энергосертификата) могут потребовать физического доступа к объекту.

Как избежать двойного налогообложения?

Воспользуйтесь СОИДН (соглашением об избежании двойного налогообложения) между Россией и страной, где находится недвижимость. Налог, уплаченный за рубежом, зачитывается при расчёте НДФЛ в России. Для этого необходимо получить документ, подтверждающий уплату налога в иностранном государстве, и приложить его к налоговой декларации (3-НДФЛ). Обратите внимание, что ряд СОИДН были приостановлены — актуальный статус соглашений необходимо уточнять.

Сколько времени занимает продажа?

Средние сроки от выставления объекта до получения денег: Испания — 3–6 месяцев, Турция — 1–3 месяца, Греция — 3–6 месяцев, ОАЭ — 1–2 месяца. Сроки сильно зависят от ценообразования, состояния рынка и готовности документов. Ликвидные объекты по рыночной цене в активных локациях продаются значительно быстрее.

Заключение

Продажа зарубежной недвижимости — это прежде всего налоговое планирование. Проверьте льготы по сроку владения, рассчитайте CGT, убедитесь в статусе СОИДН и подготовьте документы заранее. Ошибки на любом этапе могут обойтись дороже, чем стоимость профессиональной консультации.

Если вы планируете продать недвижимость за рубежом и хотите получить индивидуальную оценку налоговых последствий — свяжитесь с нами. Специалисты VirtoProperty помогут выстроить процесс от подготовки документов до получения средств.

Читайте также:

• Инвестиции в зарубежную недвижимость — куда вложить и на что рассчитывать
• Где купить недвижимость за рубежом — обзор направлений
• Гайд по продаже недвижимости в Испании — подробно о налогах и расходах

Данная статья носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Налоговое законодательство меняется — перед принятием решений проконсультируйтесь с профильным специалистом. Ставки актуальны на апрель 2026 года.