Недвижимость за рубежом для россиян — гид 2026

Санкционная и правовая ситуация меняется быстро. Данные актуальны на апрель 2026 года. Перед принятием решений проконсультируйтесь с квалифицированным юристом и налоговым консультантом.

Введение

С 2022 года покупка недвижимости за рубежом для россиян стала заметно сложнее. Отключение ряда банков от SWIFT, европейские санкционные пакеты, ужесточение комплаенс-проверок в банках — всё это создаёт серьёзные барьеры на пути к покупке квартиры за границей. Однако приобретение объектов за рубежом для россиян по-прежнему возможна, и в 2025 году европейская недвижимость даже вернулась на первое место по спросу среди российских покупателей, заняв 41 % от общего числа сделок [источник: Intermark Global, 2025].

Этот гайд предназначен для граждан РФ, которые планируют приобретение жилья или коммерческой недвижимости за рубежом: для личного проживания, инвестиций, получения ВНЖ или обеспечения жильём детей на время учёбы. Статья также будет полезна «релокантам» — россиянам, уже проживающим за границей и рассматривающим покупку недвижимости в стране пребывания или в другой юрисдикции.

Мы подробно разберём:

1. какие страны открыты для российских покупателей
2. какие существуют ограничения и как их можно легально обойти
3. как организовать перевод денежных средств
4. какие налоговые обязательства возникают в РФ и за рубежом
5. какие программы ВНЖ доступны
6. и как выстроить весь процесс покупки пошагово — от выбора страны до регистрации сделки.

Раздел 1. Какие страны открыты для россиян

Рынки недвижимости можно условно разделить на три категории с точки зрения доступности для граждан РФ.

Открытые без существенных ограничений

Турция остаётся одним из наиболее простых направлений. Россияне могут покупать любую недвижимость (за исключением военных и стратегических зон), открывать банковские счета, получать ВНЖ и даже гражданство. Площадь земельных участков ограничена 30 га [источник: Закон о земельной книге Турции № 2644, ст. 35]. SWIFT-переводы из неподсанкционных российских банков работают, хотя и с задержками.

ОАЭ (Дубай, Абу-Даби) — ещё одно лояльное направление. Иностранцы, включая россиян, покупают недвижимость в так называемых Freehold-зонах с полным правом собственности. Банковские счета открываются относительно свободно, криптовалютные расчёты также развиты. Резидентская виза доступна от 750 000 AED (~204 000 $) [источник: Земельный департамент Дубая].

Грузия предлагает простой порядок покупки без ограничений для иностранцев (за исключением земель сельхозназначения). Банки открывают счета россиянам, SWIFT-переводы проходят через местные банки. ВНЖ предоставляется при покупке недвижимости от 100 000 $.

Таиланд и Индонезия (Бали) — популярные азиатские направления. В Таиланде иностранцы не могут владеть землёй напрямую, но могут приобретать квартиры в кондоминиумах (до 49 % единиц в одном здании). На Бали используются схемы долгосрочной аренды (leasehold) или владения через компанию.

Северный Кипр — фактически доступен для россиян, хотя юридический статус территории остаётся спорным. Цены значительно ниже, чем на юге острова, но перепродажа и признание прав собственности могут вызвать сложности в рамках ЕС.

Открытые с существенными нюансами

Испания формально не запрещает россиянам покупать недвижимость. На практике основная сложность — открытие банковского счёта и проведение оплаты. Прямые переводы из РФ невозможны, но средства из третьих стран (ОАЭ, Турция, Грузия) принимаются при подтверждении легальности происхождения. Россияне продолжают активно покупать недвижимость в Испании: по данным испанского Генерального совета нотариата, спрос со стороны граждан РФ растёт с 2023 года.

Греция — покупка недвижимости разрешена, но Золотая виза для россиян с единственным российским паспортом не выдаётся с 2022 года. Если у инвестора есть второе гражданство (например, Турции или Вануату), он может участвовать в программе.

Португалия — формально программа Золотой визы продолжает работать, но инвестиции в жилую недвижимость были исключены ещё в 2023 году. Остались опции через фонды и коммерческую недвижимость. Комплаенс-проверки для россиян усилены.

Фактически закрытые или крайне сложные

Латвия, Эстония, Чехия — эти страны либо прямо запретили сделки с недвижимостью для граждан РФ, либо настолько ужесточили требования, что совершение покупки стало практически невозможным.

Великобритания — хотя формальный запрет на покупку отсутствует, режим усиленной проверки (Enhanced Due Diligence) для российских граждан делает открытие счетов и проведение платежей крайне затруднительным.

Раздел 2. Ограничения и санкции

Санкции ЕС: текущее положение

Совет ЕС продлил действие 19 пакетов антироссийских санкций до 31 июля 2026 года. В рамках 19-го пакета введены дополнительные ограничения в финансовой сфере: европейским банкам запрещено выпускать и перевыпускать платёжные инструменты (карты, цифровые кошельки) для россиян, не имеющих права на постоянное проживание в ЕС [источник: Разъяснения Еврокомиссии к 19-му пакету, март 2026].

Важно понимать: санкции ЕС не содержат общего запрета на покупку недвижимости россиянами. Ограничения касаются конкретных физических и юридических лиц, включённых в санкционные списки, а также механизмов оплаты. При этом уже открытые счета россиян в европейских банках принудительному закрытию не подлежат — владельцы сохраняют доступ к онлайн-банкингу и переводам [источник: Разъяснения ЕК к 19-му пакету].

Отключение российских банков от SWIFT

Значительная часть крупнейших российских банков отключена от системы SWIFT, в том числе Сбербанк, ВТБ, Открытие, Новикомбанк, Промсвязьбанк, Совкомбанк и Банк Россия. Это означает, что прямые международные переводы из этих банков невозможны.

Ряд банков — например, Газпромбанк, Райффайзен Банк (российское подразделение), Росбанк — сохраняют ограниченный доступ к SWIFT, однако ситуация постоянно меняется: проверяйте актуальный статус перед проведением операции.

Российские ограничения на вывод средств

Федеральный закон № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» и временные указы Президента РФ и ЦБ РФ устанавливают ограничения на перевод денежных средств за рубеж. Для налоговых резидентов РФ еще недавно действовали лимиты на переводы физических лиц за рубеж (актуальные пороги необходимо уточнять на сайте ЦБ РФ, так как они периодически пересматриваются).

Резиденты и нерезиденты: в чём разница

Налоговые резиденты РФ — лица, проживающие на территории России не менее 183 дней в календарном году. Для них сохраняется обязанность уведомлять ФНС об открытии зарубежных счетов, отчитываться о движении средств по ним и декларировать доходы от зарубежной недвижимости.

Нерезиденты РФ (в том числе релоканты, уехавшие после 2022 года) освобождены от части этих обязанностей, но при этом ставка НДФЛ на российские доходы для них составляет 30 % вместо 13–15 %. Статус резидента определяется по итогам каждого календарного года, и его утрата может иметь серьёзные налоговые последствия.

Раздел 3. Перевод денег за рубеж

Один из главных барьеров при покупке недвижимости за границей для россиян — перевод средств. Рассмотрим основные рабочие схемы на 2026 год.

SWIFT через неподсанкционные банки

Наиболее «белый» путь — перевод через российский банк, сохраняющий доступ к SWIFT. Такие переводы проходят дольше, чем до 2022 года (от нескольких дней до нескольких недель), и могут быть заблокированы банками-корреспондентами на этапе комплаенс-проверки. Рекомендуется заранее уточнить у банка-получателя, принимает ли он платежи из российских банков, и подготовить документы о происхождении средств (доход от продажи недвижимости, сбережения, доход от предпринимательства и тд.).

Перевод через третьи страны

Распространённая схема: открытие счёта в банке лояльной юрисдикции (Турция, ОАЭ, Грузия, Казахстан, Армения) → перевод средств из РФ на данный счёт → перевод из данного банка на счёт продавца или на эскроу-счёт в стране покупки.

Это легальная схема при условии, что все переводы декларируются, а российский налоговый резидент уведомляет ФНС об открытии зарубежных счетов. Однако усиленные проверки в банках-получателях могут привести к дополнительным запросам и задержкам.

Криптовалюта

В ряде юрисдикций (ОАЭ, Турция) застройщики и продавцы принимают оплату в криптовалюте. С правовой точки зрения это «серая зона»: в России криптовалюта признаётся имуществом, но не является законным средством платежа [источник: ФЗ-259 «О цифровых финансовых активах»]. При использовании криптовалюты важно документировать происхождение средств и проконсультироваться с юристом — как в РФ, так и в стране покупки.

Открытие зарубежного банковского счёта

Без зарубежного счёта провести сделку крайне сложно. Вот где россиянам открывают счета наиболее охотно:

Турция — счёт можно открыть по загранпаспорту и ИНН в течение нескольких дней. Основные банки: Ziraat, Halkbank, İşbank, Garanti. Некоторые банки требуют наличие ВНЖ или ТАПУ (свидетельства о собственности).

ОАЭ — счёт открывается при наличии резидентской визы или депозита. Банки: Emirates NBD, Mashreq, ADCB. Комплаенс-процедуры усиливаются, но для клиентов с подтверждённым доходом и чистой историей открыть счет вполне реально.

Грузия — один из самых простых вариантов. Банки TBC и Bank of Georgia открывают счета россиянам по загранпаспорту, иногда запрашивают подтверждение адреса и источника дохода.

🏦 Подробнее об открытии банковского счёта за рубежом — читайте в нашем гиде по открытию счёта в Испании.

Схема: как перевести деньги за рубеж в 2026 году

1. Открыть счёт в банке Турции, ОАЭ или Грузии (лично или через доверенное лицо).
2. Перевести средства из неподсанкционного российского банка по SWIFT или другим доступным каналам.
3. Подтвердить происхождение средств (KYC/AML-документы для банка-получателя).
4. Перевести средства на счёт продавца, нотариальный эскроу или аккредитивный счёт в стране покупки.
5. Уведомить ФНС об открытии зарубежного счёта (для налоговых резидентов РФ — в течение 30 дней) [источник: ФЗ-173, ст. 12].

Раздел 4. Налоговые обязательства

НДФЛ на доход от зарубежной недвижимости

Доходы от сдачи в аренду и продажи зарубежной недвижимости являются объектом налогообложения в России для налоговых резидентов РФ. Стандартная ставка НДФЛ — 13 % (15 % при доходе свыше 5 млн руб. в год). Доходы декларируются в форме 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за отчётным [источник: НК РФ, ст. 208, п. 1, пп. 6].

Соглашения об избежании двойного налогообложения (СОИДН)

СОИДН позволяют зачесть налог, уплаченный в стране нахождения недвижимости, против российского НДФЛ, что позволяет избежать двойной уплаты. Однако с 2022–2023 годов ряд СОИДН был приостановлен или ограничен:

• Действие СОИДН приостановлено по инициативе РФ с 38 «недружественными» странами (Указ Президента РФ от 08.08.2023 № 585). Среди них — Великобритания, страны ЕС, Канада, Швейцария и другие.
• Это означает, что при получении дохода от недвижимости, например, в Испании, россиянин может быть обязан уплатить налог и в Испании, и в России — без возможности зачёта.

СОИДН с Турцией, ОАЭ, Грузией продолжают действовать, что делает эти юрисдикции более предпочтительными с налоговой точки зрения.

Уведомление об открытии зарубежного счёта

Налоговые резиденты РФ обязаны уведомить ФНС об открытии (а также закрытии, изменении реквизитов) счёта в иностранном банке в течение 30 дней [источник: ФЗ-173, ст. 12, п. 2]. Также ежегодно представляется отчёт о движении средств по зарубежным счетам. Штраф за неуведомление — от 4 000 до 5 000 руб. за каждый счёт; за непредставление отчёта — от 2 500 руб. [источник: КоАП РФ, ст. 15.25].

Декларирование доходов от аренды и продажи

Доход от аренды декларируется ежегодно. Доход от продажи недвижимости за рубежом облагается НДФЛ, если объект находился в собственности менее минимального срока (5 лет — общее правило, 3 года — для единственного жилья и некоторых других случаев) [источник: НК РФ, ст. 217.1].

Сводная таблица: налоги по странам

Ставки указаны ориентировочно и могут варьироваться. Уточняйте актуальные значения у местного налогового консультанта.

Раздел 5. ВНЖ через покупку недвижимости

Получение вида на жительство — одна из ключевых мотиваций для покупки недвижимости за рубежом. Ниже представляем актуальные программы, доступные россиянам.

Греция: Золотая виза

Программа продолжает работать, но с существенной оговоркой: россияне с единственным российским гражданством не могут подать заявку. Необходимо наличие второго паспорта (например, Турции, Вануату, стран Карибского бассейна). Минимальный порог инвестиций с сентября 2024 года: 800 000 € в Афинах, Салониках, на островах Миконос и Санторини; 400 000 € — в остальных регионах; 250 000 € — для объектов культурного наследия под реставрацию [источник: Закон Греции № 5100/2024]. Минимальная площадь объекта — 120 м². Запрещена краткосрочная аренда (Airbnb). ВНЖ выдаётся на 5 лет с правом продления.

Турция: гражданство за инвестиции

Минимальная сумма — 400 000 $ (покупка у турецкого гражданина или компании, обязательство владения 3 года) [источник: Закон о гражданстве Турции № 5901 с поправками 2022 г.]. Это одна из немногих программ, предоставляющих гражданство, а не ВНЖ. Паспорт оформляется за 4–8 месяцев. Россиянам программа доступна без ограничений. Включает супруга/супругу и детей до 18 лет.

Испания: Золотая виза отменена

Программа Золотой визы в Испании официально прекратила действие 3 апреля 2025 года [источник: Boletín Oficial del Estado, январь 2025]. Новые заявки не принимаются. Альтернативные варианты для россиян, желающих легально проживать в Испании: виза цифрового кочевника (Digital Nomad Visa) при наличии удалённой работы и достаточного дохода; а также безвременная резиденция (Non-Lucrative Visa) при подтверждении финансовой независимости. Покупка недвижимости по-прежнему возможна, но она не даёт права на ВНЖ.

💸 Подробнее о программе Золотой визы в Испании — в нашей статье. Обратите внимание: программа прекращена с апреля 2025 года.

ОАЭ: резидентская виза инвестора

Доступно два варианта: резидентская виза на 2 года (от 750 000 AED, ~204 000 $, за готовую жилую недвижимость в Freehold-зонах) и Золотая виза на 10 лет (от 2 000 000 AED, ~545 000 $, жилая или коммерческая недвижимость) [источник: Земельный департамент Дубая, правила 2026 г.]. Россиянам программа доступна без ограничений. Важный плюс — отсутствие подоходного налога и налога на прирост капитала в ОАЭ.

Раздел 6. Пошаговый процесс покупки для россиян

Шаг 1. Выбор страны с учётом санкций

Определите цель покупки недвижимости: личное проживание, инвестиции, ВНЖ или «план Б» на случай изменения обстоятельств. Оцените доступность страны для россиян (сверьтесь с таблицей в разделе 1), возможность открытия банковского счёта и перевода средств. Учитывайте налоговые последствия, особенно статус СОИДН.

Рекомендуем составить сравнительную таблицу из 2–3 стран-финалистов по параметрам: стоимость входа, налоговая нагрузка, возможность ВНЖ, сложность оплаты, качество жизни, климат, наличие русскоязычного сообщества. Если покупка связана с планами на ВНЖ, убедитесь, что программа действует и доступна россиянам на момент принятия решения — условия меняются быстро.

Шаг 2. Открытие банковского счёта за рубежом

Это критический этап, который стоит начинать до поиска объекта. Без зарубежного счёта оплата сделки может оказаться невозможной. Оптимальные юрисдикции для открытия: Турция, ОАЭ, Грузия, Казахстан. Подготовьте документы о происхождении средств заранее.

Шаг 3. Перевод средств

Используйте легальные каналы (SWIFT из неподсанкционных банков, перевод через транзитный счёт в третьей стране). Сохраняйте все подтверждения переводов — они понадобятся для комплаенс-проверки банка-получателя и для налоговой отчётности в России.

Шаг 4. Поиск объекта и юридическая проверка (Due Diligence)

Наймите местного агента по недвижимости и независимого юриста. Важно: юрист должен представлять ваши интересы, а не интересы продавца или застройщика. Рекомендуем найти юриста, который работает с русскоязычными клиентами и знаком с особенностями сделок с участием граждан РФ.

Юридическая проверка (Due Diligence) должна включать:

1. подтверждение права собственности продавца в государственном реестре
2. проверку на наличие обременений, залогов и арестов
3. соответствие объекта градостроительным нормам и наличие всех разрешений на строительство (для новостроек)
4. проверку задолженности по коммунальным платежам и налогу на недвижимость
5. проверку наличия прав третьих лиц (например, арендаторов с долгосрочными контрактами).

Для новостроек дополнительно проверяется: репутация застройщика, наличие страхования строительных рисков, условия банковской гарантии возврата средств, сроки сдачи и штрафные санкции за задержку.

Шаг 5. Оформление сделки

Данная процедура зависит от страны: в Турции — подписание у нотариуса и регистрация в кадастровом управлении (ТАПУ); в Испании — подписание у нотариуса и регистрация в Реестре собственности; в ОАЭ — регистрация в Земельном департаменте. Уточните необходимость присутствия лично вас на сделке или возможность оформления по доверенности.

Шаг 6. Регистрация и уведомление ФНС

Если вы — налоговый резидент РФ, то после завершения сделки необходимо уведомить ФНС об открытии зарубежного банковского счёта (если он был открыт для сделки). Доходы от аренды или последующей продажи декларируются в форме 3-НДФЛ. Если в стране покупки предусмотрена подача на ВНЖ — не забудьте подать документы в установленный срок.

Раздел 7. Типичные ошибки

Перевод денег без проверки комплаенс-требований банка-получателя. Многие россияне теряют время и средства, когда перевод блокируется банком-корреспондентом или банком-получателем на этапе AML-проверки. Всегда уточняйте у банка на принимающей стороне, готов ли он работать с платежом из РФ, и заранее подготовьте документы о происхождении средств.

Неуведомление ФНС о зарубежном счёте. Обязательство уведомления касается всех налоговых резидентов РФ. Штрафы невелики (4 000–5 000 руб.), но невыполнение может привлечь внимание налоговых органов при последующих проверках. Кроме того, с 2015 года Россия участвует в системе автоматического обмена налоговой информацией (CRS), поэтому информация о зарубежных счетах россиян может поступить в ФНС автоматически.

Покупка без местного юриста. Экономия на юристе при покупке зарубежной недвижимости — одна из самых дорогих ошибок. Юрист проверяет правовую чистоту объекта, наличие долгов и обременений, корректность договора. Особенно важно в странах с незнакомой правовой системой.

Игнорирование двойного налогообложения. После приостановки СОИДН с большинством стран ЕС россияне, получающие доход от зарубежной недвижимости (аренда, продажа), рискуют заплатить налог дважды — и в стране объекта, и в России. Этот вопрос необходимо обсудить с налоговым консультантом до покупки.

Покупка с расчётом на ВНЖ без проверки актуальных требований. Программы резидентства меняются быстро: Золотая виза Испании закрыта, пороги в Греции выросли, россиянам без второго гражданства покупка в Греции закрыта. Всегда проверяйте текущие условия перед сделкой.

Доверие к устным обещаниям застройщика или агента. В некоторых странах (особенно Турция, ОАЭ, Таиланд) рынок недвижимости активно продаётся русскоязычными агентами, которые могут давать обещания по срокам сдачи, доходности аренды или гарантии получения визы, не подкреплённые договором. Все условия должны быть зафиксированы письменно, а договор необходимо давать на проверку независимому юристу.

Недооценка дополнительных расходов. Помимо стоимости объекта, покупатель несёт расходы на налоги при покупке (от 1 до 10 % в зависимости от страны), оплату услуг нотариуса и юриста, регистрационные сборы, возможные комиссии агента, конвертацию валют и банковские комиссии за международные переводы. В совокупности дополнительные расходы могут составить 7–15 % от стоимости объекта.

Раздел 8. FAQ

Может ли россиянин купить недвижимость в ЕС?

Да, прямого запрета на покупку недвижимости россиянами в большинстве стран ЕС нет (если покупатель не входит в санкционные списки). Основная сложность состоит в проведении оплаты: прямые SWIFT-переводы из российских банков в банки ЕС затруднены или невозможны. Решение: оплата через счёт в третьей стране при подтверждении легальности средств.

Как перевести деньги из России на покупку недвижимости?

Основные варианты: SWIFT-перевод через неподсанкционный российский банк; перевод средств на свой счёт в банке Турции, ОАЭ или Грузии с последующим переводом в страну покупки; криптовалюта (в юрисдикциях, где это допустимо). Все переводы должны сопровождаться документами о происхождении средств.

Нужно ли платить налоги в РФ с зарубежной недвижимости?

Да, если вы — налоговый резидент РФ. Доходы от аренды и продажи зарубежной недвижимости облагаются НДФЛ [источник: НК РФ, ст. 208]. Факт владения недвижимостью (без дохода) налогом в РФ не облагается, но зарубежный счёт, открытый для сделки, подлежит декларированию.

Можно ли получить ВНЖ в Европе с российским паспортом?

Можно, но выбор программ ограничен. В Греции — только со вторым гражданством. В Испании Золотая виза закрыта, но доступны Digital Nomad Visa и Non-Lucrative Visa. Португалия исключила жилую недвижимость из программы Золотая виза. Альтернативы: Венгрия (ВНЖ на 10 лет за инвестиции от 250 000 €), Кипр (ПМЖ за инвестиции от 300 000 €).

Какие страны самые простые для покупки недвижимости россиянином?

Турция и ОАЭ — лидеры по простоте процедуры: нет ограничений для россиян, банки открывают счета, SWIFT-переводы работают, есть программы ВНЖ/гражданства. Грузия — бюджетная альтернатива с простой процедурой.

Можно ли купить недвижимость за рубежом дистанционно?

Технически — да, через доверенное лицо с нотариальной доверенностью. На практике большинство юристов рекомендуют хотя бы один визит для осмотра объекта и подписания ключевых документов. В Турции и ОАЭ дистанционное оформление развито лучше всего: многие застройщики и агентства предлагают полное сопровождение с удалённым подписанием.

Заключение

Покупка недвижимости за рубежом для россиян в 2026 году — вполне реальная задача, но она требует значительно больше подготовки, чем несколько лет назад. Ключевые факторы успеха: правильный выбор страны с учётом санкционных ограничений, заблаговременное решение вопроса с банковским счётом и переводом средств, привлечение местного юриста и понимание налоговых последствий как в стране покупки, так и в России.

Турция, ОАЭ и Грузия остаются наиболее доступными направлениями: без ограничений для россиян, с работающей банковской инфраструктурой, действующими СОИДН и программами ВНЖ/гражданства. Европейские страны — Испания, Греция, Португалия — доступны, но требуют более сложной финансовой и юридической подготовки, а риски двойного налогообложения после приостановки СОИДН делают их менее привлекательными с фискальной точки зрения.

Главное правило: не торопитесь. Начните с консультации с юристом и налоговым советником, определите стратегию перевода средств, и только после этого решайтесь на сделку. Профессиональная поддержка на каждом этапе — это необходимость в текущих условиях.

Ищете недвижимость за рубежом? Смотрите наш каталог объектов →

Нужна консультация? Свяжитесь с нашими экспертами, которые помогут подобрать объект и сопроводят сделку. Контакты →

Читайте также

• Где купить недвижимость за рубежом — обзор направлений
• Ипотека для россиян за рубежом — возможно ли это?
• Как купить недвижимость за рубежом — пошаговая инструкция
• Инвестиции в зарубежную недвижимость — что нужно знать