Недвижимость после локдауна в Испании: покупать или продать
Содержание
Кто больше пострадал от эпидемии коронавируса — покупатели или продавцы? Почему спекулянты и наследники продают дома по низкой цене? Сделают ли застройщики скидку на новое жильё?
Рынок жилья постепенно возвращается в нормальное русло после двух месяцев локдауна. С 6 мая карантинные меры в Испании ослабляются, и жизнь возвращается к привычному укладу… или нет? Покупатели и продавцы сейчас задаются вопросом, что будет с ценами на местную недвижимость. Выгодно ли заключать сделки сейчас, и можно ли извлечь пользу из сложившейся ситуации? И когда всё вернётся в норму?
Эксперты Virto Property продолжают следить за ситуацией. В апреле большинство испанских аналитиков уже отметили влияние пандемии Covid-19 на рынок и спрогнозировали снижение цен на 10–15% в 2020 году. Теперь, с постепенным переходом к «новой нормальности», эксперты отмечают новые тенденции и советуют, как извлечь выгоду из текущей ситуации.
Как изменится цена?
Что можно купить дешевле?
Средние цены на недвижимость после Covid-19
1. Как изменится цена?
По мнению экспертов, ближайшие месяцы станут решающими для рынка. Прогнозы Bankinter предсказывают, что потенциальные покупатели отложат решение о покупке в среднем на 6–12 месяцев. Также ожидается, что часть спроса исчезнет на длительный период, что приведёт к временному дисбалансу между предложением и спросом. Поскольку всё указывает на снижение цен, многие продавцы решили подождать. Напротив, некоторые покупатели вступают в «агрессивные» переговоры с собственниками, чтобы сбить стоимость. По мнению экспертов, они возвращаются на рынок, чтобы поймать удачу за хвост и приобрести недвижимость ниже рыночной цены.
В этот период некоторым покупателям удаётся вступить в успешные переговоры и снизить цену.
«Я бы отложил свою сделку на данный момент. Мир ещё в подвешенном состоянии, и найти инвестора сейчас непросто. Да, с тех пор как мы возобновили работу, было заключено немало сделок. Но в основном это операции, где покупатель уже внёс задаток и оставалось лишь подписать документы. В то же время общее падение продаж очевидно», — говорит Хесус Дуке, вице-президент Alfa Inmobiliaria.
По оценкам Bankinter и UBS, в 2020 году снижение цен на жильё составит около 6%. S&P Global Ratings ожидает падения на 3,5% (и прогнозирует, что цены снова начнут расти во второй половине 2022 года). Существуют и более пессимистичные прогнозы: «Большинство застройщиков и агентов не намерены снижать цену прямо сейчас. Они выжидают и наблюдают за ситуацией, — объясняет Гонсало Бернардос, профессор экономической теории Университета Барселоны. — Но потом будет впечатляющее падение. Почти три месяца экономической стагнации приведут к снижению цен на жильё в Испании на 13%, в Барселоне и Мадриде — на 7,5–9%. В целом я не верю, что цены вернутся к прежнему уровню раньше 2023 года.»
По мнению ряда испанских экспертов, коррекция цен произойдёт потому, что в последние годы стоимость местного жилья была завышена относительно среднего дохода жителей. В период 2013–2020 годов цена арендного жилья в Испании выросла почти на 50%, тогда как средняя зарплата испанца увеличилась лишь на 1,5%. Таким образом, как отмечают экономисты, ещё до эпидемии цены в некоторых районах страны были переоценены. Во время карантина это стало особенно очевидным.
2. Что можно купить дешевле?
Итак, несмотря на различные точки зрения, все эксперты сходятся в том, что текущая реальность ставит собственников в сложное положение. В то же время покупатели, напротив, имеют шанс воспользоваться моментом и заключить выгодную сделку.
Оскар Ларреа, генеральный директор Engel & Völkers Madrid: «Цена на жильё исторически привязана к ВВП и уровню безработицы. По самым консервативным оценкам, в 2020 году ВВП Испании из-за эпидемии потеряет около 15%. Аналогичным образом изменится и цена на жильё. При этом МВФ прогнозирует восстановление экономики ко второму кварталу 2021 года. Многое зависит от политики Европейского центрального банка.» Таким образом, 2020 и 2021 годы можно считать отличным временем для покупки недвижимости.
Как отмечает генеральный директор Uxban Гонсало Роблес, привлекательные предложения по продаже жилья никуда не делись. Те, кто заинтересован в скорейшей продаже, по-прежнему активны на рынке, как и граждане, недавно получившие наследство (к сожалению, во время эпидемии в Испании многие новые собственники получили недвижимость после смерти пожилых родственников). В стране тысячи пустующих «бабушкиных» квартир, которые со временем могут потерять ликвидность. Поэтому часть из них будет выставлена на продажу как можно быстрее.
Ещё одна категория «срочных продавцов» — спекулянты. В большинстве случаев они покупают курортные квартиры на первых (bajo) и последних (alto) этажах в туристических зонах, делают ремонт и зарабатывают на перепродаже. Сейчас из-за карантина многие из них в минусе, тратя деньги на ремонт жилья. Вскоре они захотят хотя бы вернуть свои вложения. По мнению экспертов, эта категория продавцов не будет ждать 6–12 месяцев.
Из-за карантина сроки строительства и стоимость нового жилья увеличились.
Что касается строительства новых домов, большинство работ возобновилось в середине апреля. При этом, если вы ищете новостройку, не рассчитывайте на огромные скидки. «Некоторые здания остаются недостроенными из-за эпидемии, в других случаях сроки и стоимость работ выросли — в таких условиях застройщик не будет снижать цену, чтобы не потерять деньги», — говорит директор по жилой и земельной недвижимости CBRE.
3. Средние цены на недвижимость после Covid-19
[Обновление]. В июне 2020 года цена на новую испанскую недвижимость достигла пика десятилетия, несмотря на продолжающуюся пандемию COVID-19. По данным Idealista со ссылкой на Общество оценщиков, стоимость нового жилья в Испании на конец июня составила 2 472 €/м², что является самой высокой ценой с 2010 года.
Как такое возможно? В эти непростые времена «инвесторы вновь признали жилую недвижимость надёжной гаванью для своих вложений перед лицом неопределённого будущего», — заявил Хуан Фернандес-Асейтуно, генеральный директор Общества оценщиков Испании. Специалист также добавляет, что в 2020 году многие сделки совершаются не с привлечением ипотеки, а за счёт накоплений. Родители в Испании покупают жильё своим детям, чтобы те чувствовали себя в безопасности в нынешних условиях.
Что касается уже произошедших изменений на испанском рынке недвижимости, ситуация на июнь 2020 года выглядит следующим образом.
Средняя стоимость недвижимости за квадратный метр в Испании — 1 730 €/м², что на 1% больше, чем в июне 2019 года. Цена квадратного метра арендного жилья — 11,4 €/м², +4% к июню 2019.
Топ-5 самых дорогих регионов:
Балеарские острова — 3 105 €/м² (+4,2% за год)
Мадрид — 2 783 €/м² (-1,4% за год)
Страна Басков — 2 597 €/м² (+1,4% за год)
Каталония — 2 226 €/м² (+0,1% за год)
Канарские острова — 1 854 €/м² (+3,2% за год)
Популярные регионы среди иностранных покупателей:
Андалусия (Коста-дель-Соль) — 1 646 €/м² (+6% за год)
Провинция Аликанте — 1 596 €/м² (+3,8% за год)
Специалисты по продажам Virtoproprety дают несколько советов владельцам и потенциальным покупателям недвижимости:
Не паникуйте — во времена неопределённости страх и паника являются основными мотиваторами принятия решений. Эти решения эмоциональны. Поэтому существует значительный риск совершить ошибку. Продавать и «избавляться» от недвижимости в таких условиях имеет смысл только в крайнем случае. В любой другой ситуации риски сделки означают значительную потерю денег.
Внимательно следите за тем, что происходит на рынке — мониторьте предложения и читайте отзывы. Доверяйте только тому, что видели своими глазами.
Покупайте только в том случае, если у вас есть свободные деньги и уверенность в будущем — лучшее время для покупки наступает тогда, когда другие боятся и паникуют. Сейчас можно найти предложения по разумной цене или предложить свою цену. Опытные инвесторы используют это время с умом, потому что при правильном подходе можно заключить не одну выгодную сделку.