Технический аудит недвижимости в Испании: виды и стоимость

1. Типы обследований недвижимости в Испании

И частные лица, и компании должны убедиться, что инвестиция в новую или вторичную недвижимость оправдана. Для этого необходимо провести обследование перед покупкой. Дом, который вы покупаете, может выглядеть прочным, но в нём могут скрываться проблемы, которые обнаружит только инспектор. В лучшем случае обследование подтвердит, что дом надёжен и конструктивно прочен. В худшем — вы сможете пересмотреть решение или снизить предложение: например, если ремонт крыши обойдётся в €10 000. Обследование даёт информацию для обоснованного торга.

Существуют разные виды обследований в Испании, некоторые более детальные, чем другие. Наиболее распространённые:

• Ипотечная оценка (Mortgage Survey)
• Отчёт о состоянии (Condition Report)
• Отчёт покупателя RICS (RICS HomeBuyer Report)
• Проверка на наличие дефектов (Snagging Survey)
• Строительная экспертиза (Building Survey)
• Структурная экспертиза (Structural Survey)
• Оценка стоимости недвижимости (Property Valuation)

2. Виды обследований, доступные покупателям в Испании

Выше перечислены основные виды обследований. Наиболее популярные в Испании — ипотечная оценка и оценка рыночной стоимости: первая нужна для получения кредита, вторая — для определения справедливой цены.

Ипотечная оценка

Если вы покупаете жильё в ипотеку или ваш покупатель оформляет кредит, банк может потребовать определённую проверку.

При покупке недвижимости или рефинансировании кредита банк, как правило, требует оценку объекта. Банк нанимает оценщика (tasador), который осматривает объект внутри и снаружи, чтобы определить, соответствует ли он запрашиваемой сумме. Главное, что нужно знать: этот тип отчёта не содержит сведений о конструктивном состоянии объекта или каких-либо дефектах.

Проверка на наличие дефектов (Snagging Survey)

Покупателям рекомендуется заказать этот вид обследования в течение одного-двух месяцев после завершения строительства (внимательно читайте договор!). Цель — проверить, соответствует ли качество работ и материалов заявленному. Это поможет владельцу вовремя предъявить претензии застройщику, а подрядчикам — получить оплату, которую застройщик отказывается выплачивать без подтверждающих документов.

Обычно испанские застройщики дают гарантию 10 лет. Но если вы пропустите срок в один-два месяца (в зависимости от договора), в течение которого можно обсудить проблемы с застройщиком, придётся решать спор в суде — процесс небыстрый и непростой.

Отчёт о состоянии (Condition Report)

Это отчёт первого уровня, содержащий только краткую и очевидную информацию о состоянии объекта. Он не углубляется в детали и не включает рекомендаций по устранению проблем. Инспектор проводит тщательный осмотр, фокусируясь на неотложных вопросах — таких как сырость или повреждённая кровля — и при необходимости рекомендует дополнительные специализированные проверки. Если вас что-то беспокоит в объекте, вы можете попросить инспектора обратить на это внимание и зафиксировать в отчёте. Информация о рыночной стоимости в этот отчёт не входит. Рекомендуем его только в случае, если вам нужно краткое экспертное мнение о выбранном объекте в хорошем состоянии.

Отчёт покупателя (Homebuyer Report)

Этот вид обследования рекомендован для объектов вторичного рынка в хорошем состоянии, когда вы хотите убедиться, что платите обоснованную цену, — отчёт включает оценку рыночной стоимости. При такой инспекции специалисты рассматривают проблемы более детально, дают рекомендации по их устранению и оценивают возможные расходы. Это позволяет вести переговоры о цене. Отчёт покупателя — наиболее популярный из всех видов обследований.

Строительная или структурная экспертиза

Структурная экспертиза подходит для старых объектов, нуждающихся в реконструкции или капитальном ремонте. При такой проверке специалист не только выявляет проблемы в деталях, но и исследует причины и природу конструктивных дефектов здания. Этот вид обследования рекомендуется только для старых домов или в случае, если инспектор, проводивший строительную экспертизу, рекомендовал продолжить структурной. Структурную экспертизу обычно проводит инженер-конструктор (perito — инженер-эксперт, выступающий в качестве технического специалиста).

Такое исследование часто используется в случае обрушения здания или его непригодности для проживания, чтобы установить причину.

Оценка стоимости недвижимости (Property Valuation)

В Испании оценка стоимости называется tasación, а специалист, который её проводит, — tasador.

При оценке tasador осматривает объект и исследует местоположение, инфраструктуру и общее состояние. Кроме того, tasador проводит рыночный анализ на основании доступных данных, определяет стоимость восстановления и максимальную рыночную стоимость.

Компании и специалисты по оценке недвижимости в Испании собирают рыночную информацию в ходе своей деятельности и консультирования клиентов при выдаче разрешений, продаже, покупке, планировании и застройке.

Согласно закону, отчёт должен содержать информацию о трёх аналогичных сделках или о шести аналогичных объектах на рынке. Данные должны быть не старше 12 месяцев, а tasador обязан объяснить, почему именно эти объекты выбраны для сравнения с оцениваемым. Готовый отчёт, выполненный по заказу юридического лица (например, банка) или физического лица, действителен 3 месяца.

Обследования RICS

В условиях растущего рынка и широкого разнообразия объектов непросто найти достоверную оценку недвижимости. Чтобы отчёт отражал реальность, а не субъективное мнение, единственное решение — выбрать обследование RICS.

RICS Condition Report, RICS Building Survey и RICS Structural Report соответствуют перечисленным выше видам обследований. Единственное отличие — такой инспектор является членом RICS. Что это значит? RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) — крупнейшая и наиболее авторитетная организация специалистов по недвижимости в мире. Она является центром компетенций в области оценки, устанавливает стандарты для всех своих членов на основе этики, объективности и соответствия действительности.

Чтобы агентство получило аккредитацию RICS, хотя бы один член правления должен быть аттестован. После получения сертификации агент RICS подвергается регулярному контролю и оценке на соответствие строгим стандартам профессионализма — с риском утраты аккредитации и исключения из системы.

3. Что такое обследование недвижимости в Испании?

В общем виде обследование недвижимости — это процесс, при котором проверяются все компоненты дома: конструкция, кровля, водопровод, электрика, отопление, кондиционирование, изоляция и вентиляция. По результатам инспектор составляет отчёт с выводами и рекомендациями по ремонту. Обследование предоставляет более детальную информацию, чем та, которой располагают агент по недвижимости или даже владелец.

Что входит в обследование недвижимости?

В зависимости от вида обследования различаются уровень детализации и объём проверки. Сравним два наиболее популярных вида, чтобы вы могли выбрать подходящий.

Чтобы понять, что именно содержится в письменном отчёте, рекомендуем ознакомиться с образцами двух отчётов:

• Образец отчёта покупателя (Homebuyer Report)
• Образец строительной экспертизы (Building Survey)

Кто проводит обследование?

Для заказа обследования необходимо найти авторизованного специалиста — property surveyor (инспектор недвижимости). Настоятельно рекомендуем выбирать специалиста с членством в RICS — это гарантирует соответствие высшим отраслевым стандартам и наличие актуальных знаний и навыков.

Инспекторы обычно имеют архитектурное или инженерное образование и/или опыт. Если специалист является членом RICS, это означает, что он сдал экзамен и обладает не только образованием, но и значительным опытом в инспекции недвижимости.

Инспекторы иногда специализируются на определённых типах объектов, поэтому уточните их опыт работы с аналогичной недвижимостью. Если вас интересует что-то конкретное — сообщите об этом заранее.

Является ли обследование гарантией состояния?

К сожалению, обследование дома или помещения не гарантирует, что проблемы не возникнут после вашего заезда. Однако если вы считаете, что проблема не могла быть пропущена при обследовании и должна была быть указана в отчёте, рекомендуем связаться с инженером и обсудить ситуацию.

Компании, проводящие обследования, обязаны иметь страхование ответственности. Сумма страхового покрытия должна покрывать расходы на восстановление дома в случае, если инспектор упустил что-то, что должен был отразить в отчёте. Если речь о члене RICS, запросите у него процедуру подачи жалоб и подайте заявление на компенсацию. Разногласия обычно разрешаются таким образом.

4. Почему вам нужно обследование испанской недвижимости?

Если вы собственник, вам может казаться, что вы знаете состояние дома, но в нём могут быть конструктивные проблемы, которые сложно обнаружить без специалиста. Инспекция выявит дефекты, требующие ремонта, после чего вы сможете обоснованно повысить цену или вести грамотные переговоры с покупателем.

Покупателю обследование рекомендуется независимо от возраста дома. Распространённая ошибка — считать, что для новостройки проверка не нужна. Важно знать, за что вы платите. Если вы инвестируете во вторичное жильё, необходимо выяснить, были ли проведённые перестройки или модификации согласованы с мэрией (ayuntamiento) и прошли ли они инспекцию.

В противном случае ответственность ложится на нового владельца: мэрия, например, может потребовать предъявить разрешения и даже вскрыть стены для проверки — например, новых электрических подключений.

По завершении инспекции вы получаете подробный отчёт с фотографиями, который можно обсудить с адвокатом до подписания договора приёмки. Это позволит определить, справедливы ли условия, возможно ли встречное предложение с учётом стоимости необходимых работ или лучше отказаться от сделки.

Наконец, сопоставьте объём инвестиций с ценой обследования: в среднем от €300 до €500. Результат — полное понимание объекта, в который вы вкладываете, и выявление возможных расходов. И, возможно, самое важное — ваше спокойствие.

5. В чём разница между отчётом покупателя (Homebuyer Report) и строительной экспертизой (Building Survey), и что выбрать?

Отчёт покупателя (Homebuyer Report) включает оценку рыночной стоимости и тщательную инспекцию объекта. Он предназначен для жилья в приемлемом состоянии традиционного типа строительства (вилла, таунхаус, квартира). Отчёт информирует о существенных проблемах, если они есть, с оценкой степени опасности и срочности устранения.

Строительная экспертиза (Building Survey) — крайне детальный отчёт, включающий рекомендации по ремонту и оценку затрат. Рекомендуется для запущенных объектов, для нестандартных архитектурных решений с целью оценки пригодности для жилья или бизнеса. Если вы имеете дело со старыми зданиями или планируете масштабные работы, стоит выбрать этот вид обследования. Учтите, что инспекторы склонны к осторожности и скорее завысят, чем занизят оценку проблем. Может быть полезно получить второе мнение от строителя относительно реальных расходов.

6. Как заказать строительную экспертизу в Испании?

1. Выберите специалиста или организацию и определитесь с видом обследования. В Испании одна из наиболее авторитетных организаций — Sociedad de Tasación. Они также выдают отчёты RICS.

2. Оставьте заявку на сайте выбранной организации — специалист перезвонит вам в течение рабочего дня. Можно также позвонить напрямую рекомендованному специалисту.

3. Согласуйте конкретную дату и время визита инспектора. Рекомендуем заранее составить список вопросов, которые вас беспокоят, и обратить на них внимание специалиста.

4. Дождитесь результата. Как правило, отчёт готовится за 3–5 рабочих дней.

7. Сколько стоит обследование и сколько времени оно занимает?

Факторы, влияющие на итоговую стоимость обследования:

• тип обследования;
• тип и состояние объекта недвижимости (его размер);
• виды оборудования и приборов, необходимых для проведения обследования.

Средняя стоимость наиболее популярных видов обследований — от €300 за студию до €800 за виллу. Стоимость остальных видов варьируется в широком диапазоне. Структурная или строительная экспертиза, ввиду сложности процесса, может стоить €2000 и более.

8. Заключение

В завершение рассмотрим преимущества и недостатки обследования недвижимости.

Хотя проверка объекта может быть стрессовой, она приносит ощутимую пользу.

1. Обследование может подтвердить отсутствие проблем. Инспекции часто проводятся для того, чтобы убедиться, что объект безопасен и соответствует строительным нормам. В лучшем случае проверка не выявит серьёзных проблем.

2. Объект может стоить дороже, чем вы предполагали. Результат оценки стоимости может оказаться приятным. Оценщик осматривает интерьер и экстерьер, сравнивает ваш объект с аналогичными в районе и рассчитывает стоимость. Вы можете обнаружить, что цена вашего жилья значительно выше ваших ожиданий.

Но есть и негативные аспекты.

1. Может быть обнаружена серьёзная проблема. Один из главных страхов — неприятный результат: например, структурные трещины в фундаменте, повышенный уровень радона или заражение термитами.

2. Придирчивость. Возможный минус — инспектор, который ищет любые недостатки, чтобы оправдать стоимость своих услуг. Отчёт может содержать список мелких проблем, легко устранимых (например, воздуховоды, которые нужно прочистить), но способных отпугнуть потенциальных покупателей. Эти «проблемы» также могут быть использованы для снижения цены. Помните об этом, на какой бы стороне сделки вы ни находились.

В целом при инвестировании или покупке одной из главных задач должна быть техническая инспекция дома или помещения. Эта мера позволяет получить больше информации об интересующем объекте, точнее понять сопряжённые риски и установить более выгодные условия для переговоров.