Прогноз рынка недвижимости Испании на 2019 год: цены и спрос

В 2019 году мировая экономика, по прогнозам, должна была вырасти примерно на 3,7%, а испанская экономика — на 2,2–2,3%. Средняя цена готового жилья оставалась на 34,7% ниже пикового значения 2007 года.

Финансовые показатели и показатели активности

• Средний срок продажи дома (ликвидность): 8 месяцев.
• Финансовые усилия при покупке: 17,1% от годового валового дохода семьи.
• Средняя сумма новых ипотек: 123 797 евро.
• Ипотечная ставка: 563 евро в месяц.
• Купля-продажа / существующий жилой фонд: 22,7 сделки на 1000 домов.
• Разрешения на строительство / существующий жилой фонд: 3,9 разрешения на 1000 домов.

1. Рынок недвижимости Испании в 2019 году

Иностранные инвестиции

В 2018 году иностранцы приобрели 65 500 домов и квартир в Испании, что составило 12,6% от общего числа сделок. Лидерами среди покупателей стали британцы — 16,6% от иностранных покупок. За ними следовали немцы (7,7%), французы (7,4%), бельгийцы (5,8%), итальянцы (5,1%) и шведы (5%).

Бельгийские, шведские и французские инвесторы увеличили свою долю на рынке. Голландцы тратили больше всех — в среднем 212 000 евро за объект, тогда как британские покупатели — в среднем 139 000 евро. Россияне инвестировали в среднем 167 000 евро, шведы — около 137 000 евро, бельгийцы — в среднем 180 000 евро.

Региональная популярность

Аликанте стала наиболее привлекательной провинцией для иностранных покупателей. В четвёртом квартале 2018 года иностранцы приобрели 41,28% всей проданной там недвижимости, что объяснялось лучшим соотношением цены и качества и благоприятным климатом. Недвижимость в Валенсийском сообществе стоила на 24% дешевле среднего по стране.

Вторичный рынок жилья

По данным индекса недвижимости Fotocasa, 2018 год завершился со средним годовым ростом цен на 7,8% — максимальным показателем с 2006 года (тогда рост составил 7,7%). Динамика цен оставалась неравномерной по территориям: лидировали Мадридское сообщество, Каталония и острова с ростом от 10% в Каталонии до 19,5% в Мадриде. Цены на вторичное жильё по-прежнему были на 36,7% ниже исторических максимумов и соответствовали уровню 2013 года.

2. Новости испанской недвижимости

Строительные проекты

В 2018 году было выдано около 100 000 разрешений на новое строительство — примерно на 25% больше, чем в 2016 году. Однако эти цифры оставались относительно низкими: разрешения 2018 года составили лишь 13% от количества, выданного в 2004–2006 годах.

Профессионалы отрасли давали различные прогнозы развития строительства:

• Один из лидеров сектора отметил, что выбор для покупателей остаётся ограниченным «в мегаполисах, таких как Мадрид и Барселона».
• Генеральный директор крупного застройщика заявил: «В 2019 году стремление сектора к реконструкции и возрождению зрелых районов Барселоны, Мадрида и других крупных испанских городов распространится на новые пригородные территории».
• Другой руководитель отрасли подчеркнул: «Одна из ключевых задач на 2019 год — достичь баланса между спросом и предложением. Рыночный спрос показывает, что испанские застройщики должны строить 120 000–140 000 новых единиц жилья в год».
• Директор по недвижимости предупредил: «Спрос по-прежнему стабилен, однако есть районы, где земли, готовой к застройке, недостаточно (например, Мадрид)».

Земельные участки

Дефицит земли оставался серьёзной проблемой, особенно в Мадриде, Барселоне, Андалусии и Стране Басков. Один из руководителей отметил: «Это проблема, которая усугубляется нежеланием ответственных органов власти, тогда как решать её следует через диалог и согласие сторон».

Эксперт по оценке пояснил: «Отсутствие единого закона — основная причина дефицита земли. Отдельный закон для каждого автономного сообщества при различной ситуации».

Ипотека

Почти половина покупок недвижимости в Испании (45,5%) осуществлялась с привлечением ипотеки. В 2018 году испанцы оформили 266 300 ипотечных кредитов со средней суммой займа 138 713 евро. По активности жилищного кредитования лидировали Мадрид, Наварра и Страна Басков.

Коммерческие помещения и инвестиции

Барселона позиционировалась как высокодоходная инвестиционная зона. Ожидалось открытие нескольких крупных офисных комплексов площадью до 37 000 м², при этом 54% существующих коммерческих площадей были сконцентрированы в двух деловых районах: 22@ и Fira de Barcelona. Международные корпорации, такие как Yahoo и Microsoft, имели представительства в этих кварталах.

Savills Aguirre Newman прогнозировала инвестиции в офисную недвижимость Барселоны на сумму более одного миллиарда евро в 2019 году — на 150% больше, чем 635 миллионов евро в 2018 году.

Элитное жильё

Мадрид занял третье место в мире по инвестициям в элитную недвижимость согласно индексу Barnes Cities Index — значительный рост с десятого места годом ранее. Рейтинг учитывал финансовые факторы, а также экономическую стабильность, транспортную доступность, уровень налогообложения и качество образования.

Барселона предлагала значительный объём элитной недвижимости, включая объекты в исторических районах вдоль Paseo de Gracia. Один из эксклюзивных объектов включал 21 четырёхкомнатную квартиру на пяти этажах с видом на террасу на крыше по цене около 15 000 евро за квадратный метр.

3. Цены на недвижимость в Испании в 2019 году: рост хорошими темпами

Прогнозы роста цен

Прогнозы на конец 2018 года указывали на рост цен в пределах 4–6%. Tinsa прогнозировала рост примерно на 5%.

Ведущий аналитик заявил: «Будет наблюдаться постепенная стабилизация в Мадриде, Барселоне и других городах со значительным недавним ростом, но цены продолжат расти в их городских агломерациях».

Активность рынка в 2019 году

В январе 2019 года Национальный институт статистики зафиксировал 9 259 продаж нового жилья — максимальный показатель за пять лет и на 11,2% больше, чем в январе 2018 года. При этом 80,6% сделок приходилось на вторичный рынок.

Общий объём покупок в январе 2019 года составил 47 645 единиц — на 40% больше, чем в декабре 2018 года. Наиболее заметный рост зафиксирован в Эстремадуре, Галисии и Арагоне.

Анализ первого квартала 2019 года

Испанская недвижимость подорожала на 4,9% в первом квартале 2019 года по сравнению с первым кварталом 2018 года, что стало десятым кварталом роста подряд. К апрелю 2019 года стоимость квадратного метра достигла 1 349 евро. Рост цен замедлился в Мадриде и Барселоне, тогда как лидерами повышения стали Бургос, Вальядолид, Малага, Сарагоса, Валенсия, Таррагона и Пальма-де-Майорка. В 15 из 50 провинций средняя стоимость квадратного метра снизилась; наибольшее падение — в Саморе, Луго, Альбасете и Сории.

Наиболее активные рынки

Растущий спрос концентрировался в Барселоне, Коста-дель-Соль, Валенсии, на Балеарских островах и в Мадриде — где цена готового жилья превышала 2 000 евро за м², а аренда достигала 20 евро за м².

Директор по жилой недвижимости отметил: «Средняя стоимость составляет около 1 800 евро за м² в новостройках и 1 600 евро на вторичном рынке».

Разница в ценах продажи и аренды

Solvia

Директор по стратегии Solvia указал, что концессионные соглашения 2017–2018 годов увеличат количество объектов, доступных для покупки в краткосрочной перспективе, тогда как на рынке аренды спрос и дефицит предложения толкали цены вверх. По его словам, «этот рост стоимости аренды имеет чёткий потолок».

Anticipa

Генеральный директор Anticipa Real Estate предупредил, что регулирование рынка может сократить предложение аренды. Развитие оставалось неравномерным: в некоторых регионах наблюдалось снижение цен, что требовало осторожного подхода к политическим мерам.

Жилищный кризис среди молодёжи

По данным Национального института статистики, более 60% испанцев жили с родителями до 30 лет — из-за безработицы и дорогой аренды, а не по семейным предпочтениям. Почти 29% молодых людей не имели постоянной занятости в начале 2019 года. Быстрый рост рынка краткосрочной туристической аренды дополнительно ограничивал доступность аренды для молодых испанцев.

Рост продаж недвижимости в 2018 году частично объяснялся повышением арендных цен, что побуждало покупателей всех возрастов рассматривать приобретение жилья как более выгодный долгосрочный актив.

4. Прогноз цен на недвижимость в Испании на 2019–2020 годы

Специалисты прогнозировали продолжение роста сектора в 2019 году, но умеренными темпами. Большинство сделок в 2018 году приходилось на вторичное жильё.

Прогнозы участников рынка

• Директор по жилой недвижимости одной из национальных компаний: «Спрос на недвижимость укрепится в этом году, достигнув 650 000 проданных единиц».
• Генеральный директор оценочной компании: «Рынок вторичного жилья продолжает занимать значительную долю, прежде всего в сегментах населения, рассматривающих первую покупку».
• Директор по бизнесу в сфере недвижимости: «Испанский рынок жилья продолжит восстановление в этом году, а основной тенденцией станет стабилизация».

Прогнозы роста

Директор Solvia заключил, что позитивная тенденция 2018 года сохранится с ростом на 5%, при этом рост стоимости жилья замедлится до не более 4% после увеличения на 6,1% в 2018 году. Общий рост рынка будет обусловлен скорее объёмом сделок, чем ценами.

Аналитики Anticipa прогнозировали продажу примерно 587 000 единиц в 2019 году — на 5,4% больше, чем в 2018 году.

Приближается ли рынок недвижимости Испании к «пузырю»?

Эксперты отрицали формирование пузыря. Один аналитик подчеркнул: «Нужно следовать логике и не говорить о пузырях в секторе, потому что это не тот случай».

Руководитель Solvia объяснил, что разговоры о пузыре обычно связаны со спекуляциями в сочетании с «необычным» ростом цен, отличающимся от реальной стоимости недвижимости. Он отметил: «В 2012 году цены были адаптированы к тому, что мог потратить покупатель, и логично, что с восстановлением экономики и уровня занятости началось восстановление».

Генеральный директор Anticipa отметил: «В мегаполисах, таких как Барселона и Мадрид, цены выросли, потому что текущее предложение не способно ответить на высокий спрос». Он указал на нехватку доступной земли для застройки.

Генеральный директор Áurea Homes спрогнозировал: «Испания достигла точки зрелости, и мы больше не ожидаем резкого роста потребительской активности, но число новых проектов немного увеличится — примерно до 80 000 новых единиц жилья».

Инновационные тенденции

Лидеры отрасли подчёркивали влияние клиентов на направление развития. Президент Vía Célere заявил: «Цель застройщиков — предлагать экологичное, современное и умное жильё, полностью соответствующее требованиям клиентов».

Общая оценка: специалисты сектора недвижимости подчёркивали, что 2020 год будет характеризоваться фундаментальной зрелостью экономического сектора.

5. Рынок недвижимости Испании после Брекзита

Брекзит первоначально вызвал нарушения в продажах жилья британским покупателям — основной международной клиентской базе Испании, — но последствия оказались минимальными.

Тенденции покупок британцами

Последствия в основном проявились в конце 2016 года после референдума. Продажи британцам снизились на 3,6% в 2016 году по сравнению с 2015 годом, но затем возобновили рост при увеличении средних цен. Недвижимость в Аликанте, приобретаемая британскими покупателями, стоила в среднем 139 000 евро в 2019 году по сравнению со 129 000 евро в 2015 году.

Несмотря на неопределённость, связанную с Брекзитом, юридические сложности, обесценивание фунта и вопросы о доступности услуг, продажи британцам в Валенсийском сообществе выросли на 27% с критического 2016 года.

Изменение доли рынка

Доля британских покупателей на рынке пропорционально снижалась. После референдума в июне 2016 года местные застройщики усилили диверсификацию, чтобы снизить зависимость от британских покупателей. Британцы составляли 23,5% от иностранных покупок недвижимости в Валенсийском сообществе в 2015 году; к 2018 году их доля снизилась до 17,3% от иностранных продаж и 21,3% (675 миллионов евро) от общей выручки.

6. Заключение

Тенденции в жилой недвижимости:

• По прогнозам, рост продаж составит от 5% до 10% по сравнению с 2018 годом — с 625 000 до 650 000 единиц жилья.
• Ожидаемый рост цен — от 5% до 7%. В крупных городах и на побережье рост будет более умеренным, но повышение затронет большее количество средних городов.
• Количество ипотечных кредитов увеличится на 10–15%.
• Будет построено от 100 000 до 125 000 домов.
• Средняя стоимость аренды — 900 евро по сравнению с 859 евро в 2018 году.
• Рынок краткосрочной аренды для отдыха продолжает расти. Прибрежное жильё по-прежнему монополизирует интерес мелких инвесторов, ищущих доходность.
• Возможное вмешательство государственных органов с целью контроля арендных цен останется в политической повестке дня.
• Более 8 миллионов испанских домов нуждаются в реновации. Восстановление стареющего жилого фонда станет одним из драйверов сектора.

Тенденции в коммерческой недвижимости:

• Доходность стабилизируется. Рентабельность коммерческих помещений для инвесторов останется значительной, но не будет расти так, как в предыдущие годы. За первые 9 месяцев 2018 года она составила 9,3%.
• Рост флагманских магазинов. Крупные сети продолжат развивать опыт взаимодействия с брендом в ключевых локациях в 2019 году.
• Мадрид и Барселона продолжат доминировать на рынке, но в меньшей степени. Розничная торговля в средних городах привлечёт больший интерес инвесторов.
• Онлайн-бренды делают ставку на физические магазины. Появится больше чисто онлайн-операторов с физическим присутствием, следуя тенденции США, где 850 цифровых брендов планируют открыть офлайн-магазины в ближайшие пять лет.