Прогноз рынка недвижимости Испании 2020: цены и инвестиции

Продолжат ли расти цены на жилую и коммерческую недвижимость? Рассмотрим подробнее рынок недвижимости Испании в ближайшей перспективе.

• Рынок недвижимости Испании в 2020 году [обновлено после карантина Covid-19]

• Рынок недвижимости Испании в 2019 году

• Мнения экспертов о рынке недвижимости Испании. Тренды

• Текущие цены на недвижимость в Испании

• Прогноз цен на недвижимость в Испании на 2020 год

• Рынок недвижимости Испании после Брекзита (Brexit)

• Заключение

Ждёт ли нас очередной пузырь на рынке недвижимости? Лучше покупать сейчас или подождать? Упадут ли цены на недвижимость в Испании в 2020 году? 2019 год ознаменовался замедлением рынка жилья в Испании. Ни объём покупок, ни цены, ни темпы строительства не росли так, как в предыдущие годы. Учитывая фрагментированность рынка, мы рассмотрим подробнее те регионы Испании, которые представляют интерес для иностранных покупателей.

1. Рынок недвижимости Испании в 2020 году [обновлено после карантина Covid-19]

В феврале 2020 года началась эпидемия коронавируса Covid-19, и Испания стала одной из наиболее пострадавших стран (на начало июня 2020 года известно о более чем 27 тысячах погибших). На протяжении примерно трёх месяцев экономика страны в целом и рынок недвижимости в частности были практически полностью парализованы.

Можно сказать, что сейчас отрасль недвижимости пытается «найти себя» в мире после карантина. По оценкам специалистов одного из ведущих испанских банков Bankinter, большинство потенциальных покупателей отложат свои сделки на 6–12 месяцев, а значит, в этом году ожидается значительное падение продаж.

Эксперты уверены, что в 2020 году испанское жильё на фоне снижения спроса начнёт дешеветь. Вопрос лишь в том, насколько и как надолго. Так, Карлос Руис, директор Института экономических исследований Испании, считает, что стоимость местного жилья снизится пропорционально общим потерям ВВП в 2020 году — то есть на 5–10%. Наиболее оптимистичный прогноз дают аналитики S&P Global Ratings: они прогнозируют -3,5% в 2020 году и возврат к росту цен начиная с 2022 года.

В испанском подразделении Engel & Völkers настроены гораздо пессимистичнее: эксперты ожидают снижения цен на 9–20% до конца года. Схожий прогноз у кафедры экономической теории Университета Барселоны. Профессор экономики Гонсало Бернардос считает, что испанские дома и квартиры потеряют около 13% стоимости в этом году. Окончательно рынок сможет вернуться к «докарантинным» позициям не ранее 2023 года.

Если говорить о том, что уже произошло на испанском рынке недвижимости, стоит отметить: на данный момент пандемия ещё не успела существенно ударить по ценовым трендам. Скорее всего, значительные изменения, если они проявятся, станут заметны лишь через 6–12 месяцев.

На данный момент ситуация выглядит следующим образом (по состоянию на июнь 2020 года): средняя стоимость квадратного метра жилья в Испании — 1 730 €/м², что на 1% больше, чем в июне 2019 года. Стоимость квадратного метра арендного жилья — 11,4 €/м², что на 4% больше, чем в июне 2019 года.

Стоимость квадратного метра жилья в июне 2020 года

• Балеарские острова — 3 105 €/м² (+4,2% за год)
• Мадрид — 2 783 €/м² (-1,4% за год)
• Страна Басков — 2 597 €/м² (+1,4% за год)
• Каталония — 2 226 €/м² (+0,1% за год)
• Канарские острова — 1 854 €/м² (+3,2% за год)
• Андалусия (Коста-дель-Соль) — 1 646 €/м² (+6% за год)
• Провинция Аликанте — 1 596 €/м² (+3,8% за год)

2. Рынок недвижимости Испании в 2019 году

Хотя в декабре 2019 года продажи жилья выросли на 1,8% по сравнению с декабрём 2018 года, год завершился с годовым снижением на 3,3% — первым падением с 2013 года, едва превысив полмиллиона сделок. Тем не менее продажи второй год подряд с 2008 года превысили отметку в 500 000 транзакций.

Сделки с вторичной недвижимостью сократились на 4,2% в годовом исчислении, прервав серию из шести лет непрерывного роста. В то же время операции с новостройками выросли на 1,2% — лучший показатель с 2014 года — и продолжили трёхлетний тренд положительного роста. При этом лишь 18,5% проданных объектов составляло новое жильё, а 81,5% — вторичное.

Активность иностранных покупателей на испанском рынке недвижимости также несколько снизилась в 2019 году по сравнению с 2018-м: с более чем 65 400 операций в 2018 году до 63 000 сделок в прошлом году (-3,7%). Доля покупок жилья иностранцами в 2019 году составила 12,5% от общего числа сделок (503 875 объектов, -2,5% по сравнению с 2018 годом).

Валенсийское сообщество (27,1%), Канарские острова (25,3%) и Мурсия (18,6%) были наиболее востребованными регионами в последнем квартале 2019 года. Британцы, французы и немцы по-прежнему остаются основными иностранными покупателями. Однако доля британцев в общем объёме сделок продолжает снижаться с момента объявления о Брекзите.

Как обычно, прибрежные провинции Испании пользуются наибольшим спросом среди иностранцев. Аликанте (42,3%), Балеарские острова (35,1%), Санта-Крус-де-Тенерифе (30,7%), Жирона (28,3%), Малага (27,2%) и Лас-Пальмас (20,4%) были местами наибольшего интереса к концу года.

В 2019 году цена на жильё показала рост на 7,2%, но всё ещё на 11,9% ниже абсолютного максимума 2007 года. Этот показатель также контрастирует с ростом цен в 2018 году, который составлял около 10%.

3. Мнения экспертов о рынке недвижимости Испании. Тренды

«Мы ожидаем продолжения замедления на рынке жилья в 2020 году — как в объёмах продаж, так и в ценах и в новом строительстве.» — Рафаэль Хиль Морено, директор исследовательского отдела компании Tinsa

Таким образом, он предвидит «исчерпание экспансионного цикла» на этом рынке, что он связывает с экономической ситуацией.

В чём причина замедления роста? С одной стороны — зрелость цикла, в который вступает сектор по всей Европе, с другой — трудности доступа к жилью после роста цен в последние годы. Иными словами, поскольку предложение не покрывает спрос в отдельных районах Испании, таких как столичные агломерации Мадрида или Барселоны, это тянет цены вверх. Но в то же время, будучи слишком дорогим, рынок замедляется из-за проблем с доступностью, и в результате рост тормозится.

Приближаемся ли мы к очередному кризису?

Пока практически никто не видит приближения экономического кризиса. «Мы достаточно далеки от вхождения в новую рецессию в секторе недвижимости», — резюмирует Артуро Диас, исполнительный директор жилого подразделения Savills Aguirre Newman. По его мнению, испанский рынок достиг «стабильной фазы с умеренным ростом цен и вполне приличными темпами продаж».

Тем не менее окончательный прогноз можно будет дать не ранее июня 2020 года, когда станет очевидным влияние экономического замедления после пандемии.

Каких инноваций стоит ожидать?

2020 год станет ключевым для технологического развития в сфере жилья. Достижения в области домашней автоматизации и умных систем оказались в центре внимания некоторых крупных компаний сектора.

Примером служат умные шкафчики для посылок (smart lockers), которые набирают популярность в крупных городах. В мире онлайн-шопинга, где каждая четвёртая доставка на дом не удаётся из-за отсутствия людей, эта инновационная система является реальным решением. Такие шкафчики устанавливаются в общих зонах зданий, и владельцы могут открыть их с помощью простого кода или приложения.

«Технологии революционизируют и меняют сектор. Нельзя упускать из виду устойчивое развитие. В 2020 году вступила в силу европейская директива по энергоэффективности зданий, которая устанавливает, что к концу года все новые постройки должны обеспечивать почти нулевое потребление энергии.» — Нурия Серранос, BNP Paribas

У генерального директора Vía Célere также есть мнение, связанное с другим относительно новым трендом в секторе.

«Мы должны продолжать работу над индустриализацией строительного процесса.» — Моралес Пласа

4. Текущие цены на недвижимость в Испании

Цена на жильё в Испании показала снижение на 0,3% в феврале, составив на данный момент 1 752 € за квадратный метр. Однако если сравнить текущую цену с февралём 2019 года, мы увидим рост на 3,4% — согласно последнему индексу цен на недвижимость Idealista.

По автономным сообществам наибольшее снижение цен зафиксировано в Кастилии и Леоне (-1,3%) и Каталонии (-0,7%), далее следуют Галисия (-0,4%), Андалусия (-0,3%), Арагон и Кантабрия — по -0,2% в обоих случаях. Напротив, цены остались стабильными на Балеарских островах, в Валенсийском сообществе, Мадриде и Наварре.

Противоположная ситуация в Эстремадуре, где зафиксирован рост на 1,6%, далее следуют Канарские острова (0,6%), Ла-Риоха и Мурсия — по 0,5% роста в обоих случаях.

Балеарские острова — самое дорогое автономное сообщество с ценой 3 060 € за квадратный метр, следом идут Мадрид (2 796 €) и Страна Басков (2 576 €). Самые дешёвые — Кастилия-Ла-Манча (868 €), Эстремадура (902 €) и Мурсия (1 051 €).

Сан-Себастьян снова стал самым дорогим городом Испании с текущей ценой на недвижимость 4 545 €, за ним следуют Барселона (4 104 €) и Мадрид (3 725 €).

Цена за м² и годовое изменение по всем регионам Испании:

Однако, несмотря на то что средняя цена жилья в большинстве провинций находится в диапазоне 900–1 250 €, по-прежнему есть провинции, такие как Сьюдад-Реаль, Луго или Толедо, где цена на жильё не превышает 660 €/м².

5. Прогноз цен на недвижимость в Испании на 2020 год

• Портал недвижимости Pisos.com считает, что цены на недвижимость в этом году вырастут на 2–4%, в то время как арендные ставки могут подняться на 4–6%.

• Fotocasa даёт довольно пессимистичный прогноз: по их мнению, цены на недвижимость вырастут на 1–2%. Стоимость аренды увеличится на 2,5%.

• Ассоциация застройщиков и девелоперов (APCE), представляющая работодателей строительных компаний, прогнозирует рост цен продажи на 3,5–5% в 2020 году.

• Рейтинговое агентство Moody’s предполагает, что рынок недвижимости Испании станет самым дорогим рынком жилья в Европе в 2020 году. Они прогнозируют рост цен на недвижимость в Испании на 5,5%.

• Банк Bankinter отметил, что цены продажи в этом году вырастут на 1–2%. Что касается ставки Euribor, они полагают, что она останется ниже нуля, в диапазоне от -0,27% до -0,17%.

Источник: El País

В целом все аналитики, приводящие конкретные цифры, указывают на диапазон 2–6%. Таким образом, рынок купли-продажи жилья в 2020 году ожидает умеренность или замедление — как в ценах, так и в количестве сделок.

6. Рынок недвижимости Испании после Брекзита (Brexit)

Брекзит стал бы переломным моментом в сфере покупки недвижимости иностранцами в Испании. Первая причина — обесценивание фунта стерлингов и, как следствие, удорожание жилья для британского покупателя. Кроме того, часть потенциальных покупателей из Великобритании уже решили отложить решение о покупке до тех пор, пока не станет яснее, что принесёт им Брекзит.

Отдельные сегменты рынка жилья в Испании могут столкнуться со снижением цен. Это касается Коста-дель-Соль, Коста-Бланки, Балеарских и Канарских островов.

Среди типов недвижимости, которые могут быть наиболее затронуты, — квартиры и частные дома в урбанизациях вблизи пляжа стоимостью выше 300 000 €.

Кроме того, британцы могут начать выставлять на продажу свою недвижимость на испанском побережье, увеличивая предложение. Это уже происходит, но пока не в крупных масштабах. Некоторые эксперты прогнозируют тревожный рост предложения. При этом рынок не готов поглотить этот объём, и такие объекты в среднесрочной и долгосрочной перспективе станут частью нераспроданного жилого фонда.

Другие считают, что британская недвижимость может стать инвестиционной возможностью, поскольку она будет выставлена по цене ниже рыночной для более быстрой продажи.

Неопределённость окружает Брекзит и рынок жилья в Испании. Испания и Великобритания имеют прочные торговые и демографические связи. Это более чем достаточные основания для того, чтобы обе страны подписали двусторонние соглашения, смягчающие последствия выхода Великобритании из ЕС, включая последствия для сектора недвижимости.

7. Заключение

Международные корпорации продолжают рассматривать выход на испанский рынок недвижимости. Неслучайно два гиганта — El Corte Inglés и Berkshire Hathaway HomeServices, принадлежащая Уоррену Баффету, — решили одновременно выйти на рынок в этом году.

Рынок собственного жилья в Испании ожидает умеренность цен и объёмов продаж в 2020 году. Эксперты подчёркивают, что колебания цен будут по-прежнему различаться в зависимости от географического расположения, и отмечают проблему доступности жилья. Рост цен как на покупку, так и на аренду будет сглаживаться.

Эффект ипотечного закона, который замедлил продажи и выдачу ипотек в 2019 году, может начать ослабевать. Сейчас — удачное время для аренды, особенно для молодых семей. По сути, рост цен замедляется; арендные ставки растут; процентные ставки в банках на историческом минимуме; Euribor отрицательный.

После того как 2019 год завершился с более чем 100 000 разрешений на строительство впервые за 10 лет, эксперты утверждают, что вторичное жильё продолжит лидировать на рынке в краткосрочной перспективе. Как показывают различные исследования, строительство нового жилья продолжит расти в 2020 году — по оценкам, до 94 000 новых домов против 79 000 в 2019 году. Это означает рост на 18,4%, что говорит о здоровом развитии сектора в этом направлении. В целом эксперты полагают, что 2020 год — отличный год для покупки и, возможно, не самый лучший для продажи.

Хотя есть причины для бдительности, тревожных сигналов нет, поскольку факторы, способные в наибольшей степени повлиять на сектор недвижимости, остаются достаточно стабильными: устойчивый рост занятости, восстановление заработных плат, благоприятные финансовые условия, стабильный спрос и объём жилищного строительства.