Рынок недвижимости Испании 2021: цены и инвестанализ и обзор
Содержание
Рынок недвижимости Испании в 2021 году
Изменения цен на недвижимость по сравнению с 2020 годом
Тенденции испанского рынка недвижимости
Текущие цены на недвижимость в Испании
Прогноз цен на недвижимость в Испании на 2021 год
1. Рынок недвижимости Испании в 2021 году
Похоже, прошлый год открыл новый путь на рынке недвижимости Испании: высокий спрос на арендное жилье, местные жители, которые больше не хотят покупать квартиры в центре города, а ищут таунхаусы в пригородах.
Тем не менее многие считали, что пандемия станет катастрофой для сектора недвижимости, поэтому неудивительно, что дискуссия о том, упадут ли цены на жилье, вернулась в повестку дня. Пандемия добавила дополнительную дозу неопределенности на рынок, которая продолжит влиять на покупателей, продавцов и инвесторов в 2021 году.
Что касается иностранных покупателей, после положительного эффекта мер по борьбе с Covid-19 и восстановления европейских экономик эксперты прогнозируют значительный рост продаж жилья иностранцам уже летом 2021 года — после существенного падения в прошлом году.
По данным Idealista, в начале 2021 года средняя стоимость недвижимости в Испании составляет €1779/м². Это на 0,9% выше, чем годом ранее. Но как это возможно во время пандемии и закрытых границ? Разберемся.
2. Изменения цен на недвижимость по сравнению с 2020 годом
Перечисленные тенденции в сочетании с другими факторами привели к тому, что местная недвижимость не только сохранила свои позиции во время пандемии, но и немного подорожала. Однако не все регионы показали положительную динамику: 2 автономных сообщества сохранили цены 2020 года, а 3 ушли в минус.
Если сравнить динамику с прошлым годом, видно, что курортные регионы на востоке и юге страны замедлились в росте цен. Особенно Андалусия, Каталония, Канарские и Балеарские острова. Наибольший рост в этом году показала Эстремадура (+4,5% к стоимости против -1,3% в 2019 году). Эксперты объясняют это стремлением части испанцев переехать из городов в сельскую местность.
3. Тенденции испанского рынка недвижимости
Дефицит новостроек
Весной 2020 года, когда стало ясно, что пандемия коронавируса пришла надолго, ряд испанских экспертов предсказывал резкое падение цен на местном рынке недвижимости. Однако последующие события оказали противоположный эффект: 9 июня в Испании вступил в силу указ «О борьбе с последствиями пандемии COVID-19 на рабочих местах». Теперь на всех строительных площадках обязательно использование санитайзеров и дезинфицирующих средств, рабочие обязаны постоянно носить маски и перчатки, не говоря о социальной дистанции и прочих правилах. В результате стоимость работ выросла почти на 7%, а скорость строительства снизилась.
Летом тема надвигающегося дефицита новостроек стала одной из главных в испанских СМИ. По данным расследования редакции El País, Испания недополучила треть новостроек в 2020 году. Из-за Covid-19 часть застройщиков отказалась от планов или взяла паузу. Таким образом, в 2020 году в Испании было завершено около 70 000 жилых единиц против 106 000 в 2019 году.
Дефицит новостроек вместе с ростом стоимости строительства привел к тому, что цены на испанские новостройки достигли максимума за последние 10 лет: €2472 за квадратный метр, по данным исследователей Appraisal Society.
Рост внутреннего спроса и изменение предпочтений
Эта тенденция объясняется стремлением людей держаться подальше от крупных городов и скоплений, чтобы снизить вероятность распространения вируса. Кроме того, во время карантина многие испанцы выбрали менее загруженные районы, а также помещения с террасами и большим количеством света (в марте, когда началась пандемия, около 8% испанцев жили в комнатах с окнами во внутренний двор, то есть без вида на улицу).
Таким образом, в 2020–2021 годах для местного жителя собственный небольшой дом предпочтительнее большой квартиры. Люди, учащиеся и работающие из дома, считают отдельные комнаты лучше одного большого пространства. Открытые зоны — террасы — также выросли в цене.
По данным портала Fotocasa, с начала пандемии Covid-19 в Испании значительно вырос спрос на сельские дома (+46%), виллы (+36%) и таунхаусы на две семьи (+24%). Спрос на квартиры, напротив, упал на 14%. В третьем квартале 2020 года 20,4% всех сделок составили продажи отдельных домов — рекорд за всю историю наблюдений.
Наибольшим спросом пользуется недвижимость в городах с населением до 5000 человек, а также на островах и в прибрежных зонах, где уровень заболеваемости коронавирусом ниже, по данным ВОЗ и Министерства здравоохранения Испании. Самая низкая заболеваемость зафиксирована на Канарских островах (80 случаев на 100 000 человек в отдельных городах). Врачи связывают это с благоприятным воздействием свежего воздуха.
По заявлению аналитиков Via Celere, изменение предпочтений привело к тому, что 54% испанцев планируют сменить место жительства в 2021 году. Кроме того, часть испанских родителей в 2020 году приобрела жилье для детей, чтобы те могли учиться или работать удаленно. Таким образом, благодаря росту внутреннего спроса и повышению цен на новостройки, местная недвижимость сохраняет позиции даже в сложные времена, и средняя цена не падает. По данным Национального института статистики Испании, в третьем квартале 2020 года было совершено больше сделок, чем во втором, что свидетельствует о постепенном восстановлении рынка.
Удаленные и быстрые продажи
С началом пандемии на сайтах испанской недвижимости стали появляться объявления с пометкой «срочно». Особенно это характерно для рынка вторичного жилья, который оказался более чувствителен к изменениям. К сожалению, Испания стала одним из лидеров по числу жертв Covid-19, особенно среди пожилых людей. В результате рынок наполнился большим количеством унаследованной недвижимости.
В 2020 году многие местные жители покинули свои дома ради более безопасных районов или ближе к морю и природе. Из-за этого доля срочных сделок в жилищном секторе выросла. «Удаленность» в 2020 году стала трендом не только на рабочем месте, но и в сфере продаж. Многие компании, включая VirtoProperty, теперь предлагают услугу дистанционной покупки: сделку можно провести из дома, без поездки.
Что касается цен на вторичное жилье, во втором квартале 2020 года произошло снижение на 6%; к концу года показатель немного уменьшился. По данным аналитиков банка BBVA, с апреля по сентябрь 2020 года число сделок на вторичном рынке сократилось на 26,1% по стране, так что рынок «откатился» к показателям начала 2019 года.
Дистанционные продажи появились к концу весны, что позволило иностранцам вернуться на испанский рынок недвижимости. Так, в третьем квартале иностранцы обеспечили 28,14% всех жилищных сделок на Балеарских островах, за которыми следуют Канарские острова и Валенсия. По данным Регистраторов Испании, наиболее активные иностранные инвесторы — из Италии, Франции, Бельгии, Германии и Марокко.
Бум аренды
В 2020 году многие покупатели жилья по всему миру были вынуждены отменить сделки из-за неопределенности во время пандемии. Испания не стала исключением, поэтому местные жители и иностранцы массово переключились на аренду. По данным Idealista, с начала пандемии количество объявлений об аренде по стране выросло на 63% (+80% в сегменте аренды комнат), так как многие отложили покупку до более спокойных времен и выбрали аренду.
В результате средняя доходность от сдачи испанской недвижимости выросла до 8,2% (от стоимости объекта в год). До пандемии показатель составлял 7,6%. Наибольшую доходность показали офисы (10,9%), за ними — жилые помещения (9,3%) и парковки (7,6%). К концу лета стоимость аренды жилья в Испании достигла исторического максимума: в среднем €11,4/м² в месяц. Важные факторы, определяющие цену аренды, — наличие бассейна и лифта.
Испанские отели сдавали номера местным жителям в качестве альтернативы офису. Цена «рабочего места» варьировалась от 10 до 120 евро в день (обычно с 8:00 до 20:00), также можно было арендовать конференц-зал.
Вид на жительство как способ попасть в Испанию
Большинство границ между странами по-прежнему закрыты, а посольства не выдают туристические визы. Единственный способ попасть в Испанию из страны, не входящей в ЕС, — подать заявление на вид на жительство, для чего необходимо сначала получить национальную визу типа D. Такая виза позволяет находиться в Испании весь срок ее действия.
С начала пандемии зафиксирован максимальный спрос на испанскую визу D. Спрос на иммиграционные услуги останется трендом на протяжении всего 2021 года.
Существуют различные основания для получения визы типа D. Если речь идет о недвижимости, самый быстрый вариант с максимальными преимуществами — инвестиционная виза, или Golden Visa. Для ее получения необходимо инвестировать в местную недвижимость или ценные бумаги не менее €500 000, после чего вы и ваши родственники сможете проживать в Испании, устроиться на работу, свободно перемещаться по Шенгенской зоне и многое другое.
Информационный спрос на Golden Visa в 2020 году вырос более чем на 70%. Та же тенденция сохраняется в начале 2021 года, когда национальная виза остается одним из наиболее доступных способов попасть в Испанию. Впрочем, необязательно тратить полмиллиона евро. Получить вид на жительство в Испании можно через долгосрочную аренду и справку о доходах.
Всего существует 9 законных способов получить вид на жительство в Испании: через недвижимость, работу, учебу, семейные связи, статус беженца и другие основания.
4. Текущие цены на недвижимость в Испании
Провинции с наибольшим спросом среди иностранцев
Рассмотрим провинции Испании, наиболее популярные среди иностранцев, — в основном прибрежные курортные зоны и острова. Ниже приведен список всех провинций Испании с долей иностранных покупок свыше 10%. Первое место занял Аликанте, за ним — Санта-Крус-де-Тенерифе и Малага.
Провинция (автономное сообщество); цена за м² в начале 2021; изменение цены к 2020; доля иностранных покупок (3-й квартал 2020)
Аликанте (Валенсия); €1612; +3,1%; 38,14% Санта-Крус-де-Тенерифе (Канарские острова); €1795; +1%; 32,56% Малага (Андалусия); €2269; +3%; 30,25% Жирона (Каталония); €2039; -0,7%; 27,71% Балеарские острова (Балеарские острова); €3105; +1,5%; 27,14% Лас-Пальмас (Канарские острова); €1925; +2,4%; 19,77% Мурсия (Мурсия); €1046; +0,2%; 17,49% Альмерия (Андалусия); €1075; -0,3%; 13,63% Кастельон (Валенсия); €1073; -1%; 13% Таррагона (Каталония); €1339; -1,3%; 12,26%
Цены на недвижимость в столицах
Рассмотрим инфографику с ценами в столицах автономных сообществ на текущий момент. Напомним: в 2020 году наблюдалась тенденция переезда местных жителей в небольшие города, поэтому крупные города не смогли вырасти в цене или подешевели. Особенно это характерно для центральной части Испании (Мадрид, Толедо, Сарагоса и другие).
Примеры цен на побережье в начале 2021 года
Как уже говорилось, подавляющее большинство иностранных покупателей жилья в Испании, включая британцев, заинтересованы в покупке недвижимости на средиземноморском побережье. Ниже приведены примеры цен на различные типы объектов в локациях, популярных среди иностранцев.
Локация; тип объекта; цена в EUR
Торревьеха, Коста-Бланка; квартира (вторичка), 2 спальни, 58 м², 180 м до моря; 59 900
Ориуэла-Коста, Коста-Бланка; бунгало (новостройка), 3 спальни, 86 м², бассейн, 2 км до моря; 190 000
Вильямартин, Коста-Бланка; вилла (новостройка), 3 спальни, 193 м², бассейн, 3 км до моря; 290 000
Аликанте, Коста-Бланка; квартира (вторичка), 1 спальня, 54 м², 900 м до моря; 68 000
Аликанте, Коста-Бланка; квартира (вторичка), 4 спальни, 120 м², 840 м до моря; 103 000
Бенидорм, Коста-Бланка; квартира (новостройка, сдача в 2022), 3 спальни, 129 м², 390 м до моря; 289 000
Финестрат, Коста-Бланка; квартира с бассейном (новостройка), 2 спальни, 74 м², 6 км до моря; 205 000
Дения, Коста-Бланка; квартира с садом (вторичка), 2 спальни, 65 м², 460 м до моря; 180 000
Эстепона, Коста-дель-Соль; квартира (новостройка), 3 спальни, 139 м², 1 км до моря; 345 000
Малага, Коста-дель-Соль; квартира (новостройка), 1 спальня, 37 м², 1 км до моря; 127 000
Марбелья, Коста-дель-Соль; вилла (новостройка), 3 спальни, 253 м², 850 м до моря; 1 345 000
5. Прогноз цен на недвижимость в Испании на 2021 год
В 2021 году из-за экономических последствий пандемии Covid-19 цены на недвижимость упадут практически на всех жилищных рынках стран Западной Европы, сообщают аналитики S&P Global Ratings. Что касается Испании, агентство прогнозирует снижение цен на жилье на 3–3,5% с ожиданием возобновления роста во второй половине 2022 года.
По мнению кредитного рейтингового агентства Fitch, цены на жилье в Испании упадут на 4–6% в течение следующего года, после чего стабилизируются в 2022 году. Агентство изучило ситуацию на рынках недвижимости шестнадцати крупнейших экономик мира и пришло к выводу, что Испания покажет наибольшее падение цен наряду с Великобританией из-за безработицы, вызванной пандемией.
Коронавирус, даже если он закончится в ближайшие месяцы, будет долго влиять на стоимость испанской недвижимости, отмечают эксперты крупнейшего испанского банка CaixaBank. Согласно их исследованию и прогнозам, в 2021 году цены на местную недвижимость упадут на 6–9%, а возврат к докризисным показателям возможен не ранее 2024 года. Специалисты утверждают, что восстановление докризисных значений не произойдет раньше 2023 года. При этом в исследовании отмечается, что текущий кризис приведет к меньшим потерям в секторе недвижимости по сравнению с 2008 годом.
Позитивный прогноз дал S&P Global Ratings: рынок восстановится во второй половине 2022 года. На начало 2021 года эксперты уже делают оптимистичные прогнозы: если весна начнется с массовой вакцинации и болезнь удастся взять под контроль, рынок имеет все шансы восстановиться к концу 2021 года.