Цены на недвижимость в Испании в 2022 году: прогноз рынка

• Что происходило на рынке недвижимости Испании в 2021 году

• Как изменятся цены на недвижимость в Испании в 2022 году

• Спрос на испанскую недвижимость в 2022 году

• Существует ли угроза «пузыря» на испанском рынке недвижимости

• Что будет с ценами на новостройки

• Какие регионы будут востребованы в 2022 году

• Заключение

1. Что происходило на рынке недвижимости Испании в 2021 году

Рынок недвижимости Испании в 2021 году пережил беспрецедентный рост. По данным Knight Frank Global Residential Cities Index, медианные цены на жильё выросли на 10,6% в третьем квартале 2021 года по сравнению с предыдущим годом — это наибольший скачок с 2005 года.

Национальный институт статистики (INE) зафиксировал рост цен на жильё на 4,2% в третьем квартале 2021 года относительно третьего квартала 2020-го. Средняя цена достигла €1 661 за квадратный метр — максимум с конца 2011 года.

Объёмы сделок побили рекорды последних десятилетий. К октябрю 2021 года в Испании было зарегистрировано 468 000 продаж — на 36% больше, чем в 2020 году, и на 8,3% выше показателей 2019-го. По прогнозам, год должен был завершиться примерно с 545 000 сделками — это наивысший показатель с 2008 года.

Произошёл критический сдвиг: в нескольких сегментах рынок перешёл от «рынка покупателя» к «рынку продавца». Спрос превышал предложение, несмотря на растущие цены, особенно в секторе нового строительства. Застройщики, которые ранее боролись за клиентов, теперь с трудом выполняли бронирования.

Иностранные покупатели вернулись в значительном количестве, подталкивая цены вверх в традиционных курортных направлениях. Например, на Ибице цены превысили докризисные максимумы 2008 года.

2. Как изменятся цены на недвижимость в Испании в 2022 году

Большинство экспертов по недвижимости и банковских аналитиков прогнозировали устойчивое восстановление с умеренным ростом в 2022 году.

CaixaBank Research прогнозировал более 500 000 сделок в год с ростом цен примерно на 4%. Худит Монториоль-Гаррига (Judit Montoriol-Garriga), главный экономист CaixaBank Research, заявила: «Цены вырастут примерно на 4%».

В среднем эксперты прогнозировали постепенный рост цен на 4–5% в год. Некоторые оценивали потенциал глубже, прогнозируя рост на 10%, особенно для новостроек.

По словам экономиста Гонсало Бернардоса (Gonzalo Bernardos): «Если пандемия отступит, продажи вырастут на 15%…»

Обзор цен на жильё в Испании по провинциям (декабрь 2021)

В таблице представлены средние цены за квадратный метр по провинциям Испании. Среднее по стране — €1 829/м². Разброс по регионам был значительным:

• Самые высокие цены: Балеарские острова — €3 355/м² (рост на 8,1% за год)
• Мадрид (автономное сообщество): €2 938/м² (рост на 3% за год)
• Каталония: €2 313/м² (рост на 0,2% за год)
• Самые низкие цены: Кастилия-Ла-Манча — €879/м² (рост на 1,5% за год)

Андалусия показала сильный рост — 7% в годовом выражении, тогда как в некоторых регионах, таких как Арагон, цены снизились на 0,8%.

3. Спрос на испанскую недвижимость в 2022 году

В 2021 году было совершено около 545 000 сделок. На 2022 год эксперты прогнозировали небольшое снижение активности из-за сокращения предложения нового жилья и нормализации отложенного спроса.

CaixaBank Research ожидал, что временные факторы, связанные с пандемией COVID-19, ослабнут, и объём продаж сократится примерно на 8%, составив около 500 000 единиц в 2022 году.

Оптимистичные прогнозы предполагали, что количество сделок может остаться на прежнем уровне или даже превысить показатели 2021 года (540–550 тысяч) при благоприятной эпидемиологической обстановке и поддержке со стороны иностранных покупателей.

По данным Реестра собственности Испании, иностранцы приобрели около 16 600 жилых объектов в третьем квартале 2021 года — на 8% больше, чем в третьем квартале 2019-го, и близко к квартальному максимуму в 17 300 объектов, достигнутому во втором квартале 2018 года.

4. Существует ли угроза «пузыря» на испанском рынке недвижимости

Резкий рост активности рынка в 2021 году спровоцировал дискуссии о возможном «пузыре», обеспокоившие экспертов, участников рынка и Банк Испании.

Хотя цены на недвижимость значительно выросли, это отражало реализацию отложенного спроса и сбалансированные макроэкономические факторы, в отличие от предыдущих кризисных периодов.

Объёмы продаж жилья достигли пиковых значений со времён бума 2008 года, однако текущий уровень предложения был значительно ниже, чем в тот кризисный период. Сочетание низкого предложения и высокого спроса создавало потенциал для восходящей спирали цен.

Банк Испании пришёл к выводу, что, несмотря на превышение ценами допандемийного уровня 2019 года и незначительное превышение докризисных показателей в отдельных регионах, рынок оставался сбалансированным без явных признаков перегрева.

5. Что будет с ценами на новостройки

Критическим явлением на рынке стал растущий разрыв в ценах между новым и вторичным жильём. К сентябрю 2021 года разница увеличивалась постепенно, затем резко ускорилась, достигнув премии в 34% за новостройки — максимум за последние шесть лет.

Рост стоимости строительства, дефицит материалов и влияние COVID-19 на занятость в строительном секторе создавали неопределённость в отношении ценовых прогнозов и спроса на 2022 год.

Множество факторов вызвали взрывной рост спроса на новое строительство в 2021 году. Законодательные стимулы обязали повышать энергоэффективность зданий. С июня 2013 года сертификаты энергоэффективности стали обязательными для большинства типов жилья в Испании.

Рост стоимости электроэнергии повысил значимость энергоэффективности. Средняя стоимость в январе 2021 года составляла €42,51 за мегаватт-час; к декабрю 2021 года она достигла €380 — почти десятикратный рост.

Около 95% новостроек, возведённых после 2016 года, получили минимальный класс энергоэффективности «C», а более новые объекты приближались к классу «A». Напротив, 81% вторичного жилья более ранней постройки имело классы «E», «F» или «G». Покупатели стремились избежать таких объектов и связанных с ними высоких коммунальных расходов.

Пандемия изменила покупательские предпочтения. Покупатели стали отдавать приоритет увеличенному личному пространству, современным планировкам с просторными террасами и оборудованными общими зонами. Переход на удалённую работу создал потребность в выделенных домашних кабинетах.

Индекс доверия к новостройкам (New Home Confidence Index) достиг 53,1 балла (из 100) в четвёртом квартале, превысив пороговую отметку. При стабильном росте цен на 30% от этапа старта проекта до сдачи объекта новые испанские дома стали работать как инвестиционный инструмент, особенно с учётом рассрочки от застройщиков.

Однако глобальная экономическая конъюнктура существенно влияла на рынок новостроек. Данные Eurostat указывали на рост стоимости строительства, приближавшийся к 12% в годовом выражении в 2022 году. Национальная конфедерация строительства сообщала, что 75% проектов 2021 года столкнулись с дефицитом ресурсов — как материалов, так и рабочей силы.

Ситуация с разрешениями на новое строительство была сложной. Испания выдала 100 000 разрешений в 2021 году — на уровне 2018–2019 годов, но ниже прогнозируемого спроса. Аналитики предполагали умеренный рост в 2022 году (110 000 по оценке CaixaBank Research; 130 000 по оценке Brains Real Estate), однако невыполнение прогнозов грозило дефицитом нового жилья с серьёзными последствиями.

Хосе Васкес Сейхо (José Vázquez Seijo), президент Euroval, отметил: «Новое жильё продолжит оставаться дорогим…»

К концу 2021 года средняя стоимость новостройки достигла €2 551/м². Все автономные сообщества зафиксировали годовой рост — от 1,9% (Эстремадура) до 4,1% (Балеарские острова).

Эта тенденция усилилась в 2022 году. Рынок нового жилья стал однозначно благоприятным для продавцов, которые диктовали условия. Покупатели располагали ограниченным временем на принятие решений, прежде чем выгодные варианты уходили конкурентам. На начальном этапе соглашения с задатком требовались минимальные финансовые обязательства и документы — приоритет отдавался скорости принятия решения.

6. Какие регионы будут востребованы в 2022 году

В первые годы пандемии наблюдалась незначительная миграция покупателей из крупных городов в прибрежные и сельские районы. Однако в 2021 году продажи резко выросли в регионах с наибольшей деловой активностью: Мадриде, Малаге, Валенсии и Барселоне. Распространение удалённой работы стимулировало спрос в Севилье, Аликанте и Мурсии.

Эксперты по недвижимости выделили шесть рынков, на которых ожидался рост интереса покупателей в 2022 году: столицы Мадрид и Барселона, Балеарские острова, а также Валенсия, Аликанте и Малага.

Иностранные покупатели концентрировались преимущественно в традиционных туристических направлениях и курортных зонах, что контрастировало с предпочтениями испанских покупателей.

Наибольшая доля покупок иностранцами наблюдалась в следующих регионах:

• Балеарские острова: 34,3% от всех сделок
• Канарские острова: 23,6%
• Валенсийское сообщество: 19,7%
• Регион Мурсия: 17,4%
• Андалусия: 11,3%
• Каталония: 11%

Ожидалось, что эти регионы продолжат наращивать долю иностранных покупателей в 2022 году. Интерес к островам ещё не восстановился полностью, а количество сделок с участием иностранцев не достигло прежних пиков.

7. Заключение

Эксперты VirtoProperty ожидали продуктивных результатов в 2022 году. С восстановлением международной мобильности и возвращением уверенности после пандемии иностранный спрос в Испании продолжал расти, поддерживая высокую активность рынка недвижимости.

2021 год продемонстрировал быстрые изменения в поведении покупателей испанской недвижимости. Если до 2019 года онлайн-сделки были экзотикой, то в 2021 году большинство сделок в VirtoProperty совершались дистанционно — сдвиг, вызванный пандемией, который обеспечил неоспоримые преимущества: увеличение скорости проведения сделок и гибкость для покупателей в вопросах оформления вида на жительство.

Возобновление иностранного спроса на недвижимость отражало высокую инвестиционную привлекательность. Ликвидность квартир и апартаментов продолжала расти на побережьях и в развитых локациях. В Испании появились новые форматы недвижимости, отвечающие потребностям рынка: коливинги, дома для пожилых людей и знакомые форматы инвестиционных апарт-отелей.

Ориоль Баррачина (Oriol Barrachina), генеральный директор Cushman & Wakefield, заявил: «Мы ожидаем высокого инвестиционного аппетита и большой ликвидности…»

Спрос покупателей во многом зависел от экономической и эпидемиологической ситуации, однако возможность дистанционных сделок и относительно быстрое оформление покупки недвижимости в Испании оставались реальными путями для приобретения.