Окупасы в Испании: права сквоттеров и защита недвижимости
Содержание
Кто такие «окупас» и откуда они берутся?
Какая недвижимость находится в зоне риска?
Что делать, если дом захвачен?
Как избежать окупас и защитить свою собственность
Заключение
«Окупас» — первое слово, которое пугает тех, кто собирается купить недвижимость в Испании. Во время карантина обсуждения этой темы стали чаще появляться в социальных сетях и СМИ. Что это за явление, насколько оно распространено в Испании и каков шанс потерять свой дом из-за сквоттеров? Давайте разберемся подробнее.
1. Кто такие «окупас» и откуда они берутся?
Начнем с истории этого явления. В современном виде окупас появились после того, как социально ориентированная Испания приняла законы, направленные на защиту прав арендаторов, оказавшихся в тяжелой экономической ситуации. Во время финансового кризиса 2008 года гражданам было разрешено оставаться в жилье, даже если они не могли за него платить. Выселить такого «арендатора» можно было только по решению суда, причем процесс занимал огромное количество времени.
Внезапно этим правом стали пользоваться не законопослушные испанцы, переживающие временные трудности, а маргинальные группы и нелегальные мигранты. Многие из них даже не имели легального статуса в Испании. А слово «окупас» (от испанского глагола «ocupar» — захватывать, занимать) стало синонимом этого явления.
В Европе и Америке сквоттеры (люди, занимающие пустующие здания) тоже существуют. Однако именно испанская версия сквоттинга стала символом абсурдности законов, призванных защищать граждан. Впрочем, немало ярких примеров можно найти и в других европейских странах: от независимого района Кристиания в датской столице, «государства в государстве», до берлинского сквоттинга — жилья, занятого художниками.
В Испании сложилась парадоксальная система: законные домовладельцы не могли распоряжаться своей собственностью, при этом оплачивая чужие коммунальные счета и неся финансовые и моральные потери. Судебные процессы по выселению могли длиться годами, а если в семье сквоттеров были дети, собственник практически терял возможность вернуть свое имущество. К счастью, ситуация начала меняться.
Без вмешательства властей проблему решить не удавалось. В июне 2018 года был принят Закон 5/2018 о «принудительном выселении». Согласно этому закону, собственник имущества (физическое лицо или некоммерческая организация) получил право на «ускоренное рассмотрение дел о незаконном занятии жилых помещений в гражданском суде». Когда законный владелец обращается в суд, судья обязан вынести решение и дать окупас пять дней на предоставление документов, подтверждающих законность их пребывания в занятых помещениях. Если такие документы не представлены, выселение происходит незамедлительно. Также были внесены поправки в уголовное и процессуальное законодательство. Теперь можно обращаться в полицию без указания имен сквоттеров — ранее требовалось указать персональные данные, которые окупас не собирались раскрывать.
2. Какая недвижимость находится в зоне риска?
Статистика показывает, что наибольшее число зарегистрированных случаев захвата квартир и домов окупас приходится на Барселону и Мадрид — города с большим количеством иммигрантов. Другие регионы тоже не застрахованы от сквоттеров. Тем не менее действия окупас рациональны — они выбирают наименее защищенные места.
Анализируйте район
Прежде всего стоит оценить благополучие района. Чем выше уровень жизни, тем ниже вероятность того, что кто-то займет квартиру или дом. Очень дешевые варианты в неблагополучных районах нередко преподносят «сюрпризы».
Во-вторых, обратите внимание на соседей и уровень инфраструктуры вокруг. Одиноко стоящий дом, большинство пустующих квартир в здании — все это должно насторожить. Если рядом есть соседи, с которыми можно общаться, ваша инвестиционная недвижимость или дом для отпуска будут в большей безопасности во время вашего отсутствия.
Изучайте статистику
Испанская ассоциация оценщиков недвижимости указывает риск появления окупас в районе, где расположен объект, в течение следующих шести лет как один из критериев оценки недвижимости. Поэтому полезно изучать статистику и оценку не только с точки зрения цены.
Выбирайте надежных продавцов
Окупас легче закрепиться в домах, принадлежащих банкам и юридическим лицам. Закон активно защищает права граждан, тогда как корпорации, застройщики и банки предпочитают решать вопросы со сквоттерами через юристов. Поэтому при выборе дома или квартиры рекомендуем обратить внимание на предложения типа «дешевая недвижимость от банка». Как правило, помимо «дешевизны» вы получите пакет нелегальных жильцов, с которыми придется разбираться самостоятельно.
Если вы подбираете жилье через популярные агрегаторы — Idealista, Fotocasa, Milanuncios и другие испанские сайты — обращайтесь к нам за профессиональной консультацией, чтобы избежать критических ошибок. Мы поможем как с выбором района, так и с проверкой объекта.
3. Что делать, если дом захвачен?
Если это случилось с вами, первое, что нужно сделать, — сохранять спокойствие.
Следует помнить, что в Испании попытка проникнуть в собственный дом, занятый окупас, и применение физической силы могут обернуться против вас и привести к уголовному делу. Поэтому необходимо отбросить эмоции и помнить: главное — ваша быстрая реакция и законные действия.
Нелегальных жильцов можно выселить немедленно только если их застали при взломе. Если окупас успели обосноваться и сменить замки, выселить их можно только через суд. Именно поэтому так важны скорость ваших действий и своевременное обращение в полицию.
Помимо сотрудничества с правоохранительными органами, в Испании получили распространение услуги по выселению окупас: команда крепких ребят, которые приходят побеседовать с непрошеными гостями. Следует учитывать, что стопроцентной гарантии на такие услуги никто не дает, и они срабатывают не всегда. Но пока есть спрос — будет и предложение.
В правовом поле у собственника два пути: действовать в рамках гражданского права, обратившись в суд, или в рамках уголовного — с привлечением полиции и проведением расследования.
4. Как избежать окупас и защитить свою собственность
Правильно выбрав район и оценив, насколько приобретаемый объект привлекателен для захвата, вы можете существенно снизить риск. Есть несколько способов свести его к нулю:
Бдительные соседи
Самый банальный совет — «дружите с соседями» — оказывается весьма полезным в данном случае. Если важно быстро отреагировать на незаконное проникновение, именно соседи первыми сообщат вам о происходящем.
Легко ли подружиться с испанцами? Для этого не придется вникать в их менталитет и досконально изучать испанский — достаточно быть вежливым. Испанцы прекрасно умеют общаться и поддерживать непринужденную беседу. Проявите уважение, и тогда, уезжая на длительный срок, вы сможете попросить их присмотреть за вашим домом. Среди наших клиентов немало историй со счастливым концом, когда соседи сами вызывали полицию.
Услуги консьержа
В ваше отсутствие профессионалы могут присматривать за недвижимостью и решать любые связанные с ней вопросы: от чистки бассейна до взаимодействия с коммунальными службами и государственными органами.
Что входит в услугу и сколько стоит наш консьерж-сервис в Аликанте и Торревьехе?
1. Осмотр вашей недвижимости:
- Фото- или видеоотчет о состоянии объекта
- Проверка целостности замков, дверей и окон
- Фиксация возможных проблем (поломки, протечки)
- Проверка наличия воды, электричества (при необходимости)
- Вызов мастера или страховой компании (в случае проблем)
2. Проветривание помещений
3. Ответственное хранение ключей
4. Проверка почтового ящика, изъятие корреспонденции
5. Уведомление о получении писем от государственных органов
Услуга возможна как с передачей ключей для доступа к объекту, так и без возможности входа внутрь. В этом случае предоставляется фото- или видеоотчет о состоянии недвижимости снаружи и визуальная оценка целостности замков.
Стоимость разовой услуги — 50 EUR + IVA.
Ежемесячная проверка:
- На 6 месяцев — 249 EUR + IVA
- На 12 месяцев — 490 EUR + IVA
Охрана, сигнализация и видеонаблюдение
Незаконное проникновение — уголовное преступление, поэтому окупас предпочитают обходить защищенные дома стороной. Ведь если сработает сигнализация и приедет полиция, уже не удастся притвориться, что «мы давно здесь живем». Поэтому рекомендуется заключить договор на охрану объекта или установить сигнализацию.
С той же целью и для собственного спокойствия можно установить систему видеонаблюдения, которая позволит контролировать дом из любой точки мира через гаджеты. Также можно оснастить жилье датчиками, отслеживающими незаконное проникновение. Это поможет не только вовремя вызвать полицию, но и вовсе предотвратить взлом. Кроме того, у вас будет видеозапись в качестве доказательства. Да, иногда даже муляжи камер или наклейки о том, что дом охраняется, останавливают сквоттеров, но лучше заключать реальные договоры и устанавливать настоящие камеры.
Страхование от окупас и недобросовестных арендаторов
Страховые компании предлагают два вида страхования, которые помогут собственнику недвижимости. Страхование юридической защиты владельца (Seguro de Defensa Jurídica para Propietarios) защищает имущество от захвата третьими лицами. Оно покрывает расходы на судебные разбирательства и юридическую помощь.
Для защиты от недобросовестных арендаторов, переставших платить и превратившихся в окупас, можно оформить страховку от неуплаты арендной платы (Seguro de Impago de Alquiler).
Стоимость такого страхования составляет от 3 до 5 процентов от арендной платы в зависимости от срока и условий договора. Договор может быть заключен на шесть месяцев или более длительный период; по условиям соглашения страховка покрывает только стоимость аренды и возможный ущерб имуществу, а также расходы на судебные разбирательства. Еще одно преимущество страхования аренды — страховая компания проверяет статус арендатора, его платежеспособность, просроченные кредиты и другие формальности до заключения договора.
Мы помогаем клиентам VirtoProperty как с выбором страховой компании, так и с сопровождением при заключении договора. Предоставляем услуги перевода и оказываем поддержку при обращении в страховые компании и банки.
Следите за документами
Если вы уезжаете на длительный срок или проживаете в доме лишь пару месяцев в году, не оставляйте правоустанавливающие документы, договоры с коммунальными службами или персональные данные в доступных местах. Сканы или копии правоустанавливающих документов должны быть всегда при вас. Это поможет быстро отреагировать и предоставить все необходимые данные полиции или суду, ускорив процесс рассмотрения дела о выселении окупас.
5. Заключение
Все мы живем в рамках действующего законодательства, но надеемся на скорые изменения.
В испанском Конгрессе есть политические силы, осознающие необходимость таких изменений. Они планируют принять поправки, согласно которым «окупас» можно будет выселить в течение 48 часов, запретить им длительное пребывание в захваченных домах и квартирах, а также ужесточить ответственность за занятие чужой собственности путем внесения изменений в Уголовный кодекс. Сейчас «окупас» отделываются штрафами, которые не платят, так как «не имеют средств к существованию». По новым поправкам им будет грозить реальный срок от 1 до 3 лет.
Еще одно предложение — возможность подавать иск о выселении «окупас» не только собственниками, но и соседями на основании незаконных действий сквоттеров (наркоторговля, ненадлежащее поведение и т. д.). Но пока это лишь законопроекты, далекие от реальности, поэтому при выборе дома или квартиры в Испании следует руководствоваться здравым смыслом и профессиональными консультациями.
Мы надеемся, что эти советы вам никогда не пригодятся и ничто не омрачит ваше пребывание в Испании!