Покупка недвижимости в Испании: 11 шагов к сделке и советы

• Шаг 1: Найдите независимого юриста

• Шаг 2: Получите NIE

• Шаг 3: Откройте банковский счет

• Шаг 4: Оформление ипотеки

• Шаг 5: Договор резервирования

• Шаг 6: Предварительная проверка недвижимости и юридическая экспертиза

• Шаг 7: Получение ипотеки

• Шаг 8: Предварительный договор купли-продажи (аррас)

• Шаг 9: Договор купли-продажи (Escritura de Compraventa)

• Шаг 10: Уплата налогов

• Шаг 11: Регистрация собственности

• Заключение

1. Найдите независимого юриста

Перед подписанием контрактов настоятельно рекомендуется найти независимого юриста, специализирующегося на испанском земельном праве (urbanismo). Желательно, чтобы юрист владел как испанским, так и вашим родным языком — это позволит сэкономить на переводе.

Квалифицированный юрист поможет заказать и проверить необходимые документы. Поскольку сотрудники испанских государственных учреждений зачастую не говорят по-английски, а иностранные покупатели могут не знать о юридических подводных камнях, профессиональная помощь незаменима.

Основные положения:

• Граждане любой страны могут приобретать недвижимость в Испании

• Вид на жительство или разрешение местных органов не требуется

• Иностранные покупатели могут приобретать квартиры, виллы, земельные участки и коммерческую недвижимость

• Доля иностранцев составляет около 15% всех сделок

• Наиболее активны покупатели из Великобритании, Франции и Германии

• Испания предоставляет «Золотую визу» при покупке на сумму свыше €500 000

2. Получите NIE

Иностранцу для совершения юридических операций — покупки недвижимости, трудоустройства или ведения бизнеса — необходим идентификационный номер (Número de Identificación de Extranjero). Получить его можно в консульстве Испании в вашей стране или в любом иммиграционном отделе полиции в Испании.

Необходимые документы:

• Оригинал паспорта и копии всех страниц

• Две фотографии

• Квитанция об оплате (около €10)

• Заполненная анкета

Обработка обычно занимает от нескольких дней до нескольких недель в зависимости от объема заявок. Агенты по недвижимости часто помогают клиентам с получением NIE.

3. Откройте банковский счет

Для покупки недвижимости необходим банковский счет в испанском банке. Многие учреждения работают с иностранцами, включая Sabadell, BBVA, Bankia и Caixabank.

Необходимые документы:

• Действующее удостоверение личности

• Подтверждение адреса проживания

• Первоначальный депозит

Операции по счету в евро поначалу бесплатны, однако затем применяются квартальные или годовые комиссии при положительном балансе. С этого же счета оплачиваются коммунальные услуги. Банки предоставляют онлайн-доступ для дистанционных операций.

Если вы планируете оформлять ипотеку, целесообразно открыть счет в том банке, где будете получать кредит.

4. Оформление ипотеки

Ипотечные кредиты в Испании относительно доступны для иностранных граждан, хотя требования ужесточились из-за роста числа невыплат по кредитам и отказов от недвижимости по экономическим причинам.

Рассмотрение заявки теперь занимает 4–6 недель вместо прежних 2–3 недель. Единых требований к документам среди испанских банков нет — они различаются в зависимости от учреждения, в том числе в отношении переводов на испанский язык.

Необходимые документы:

• Справки с места работы

• Налоговые декларации

• Банковские выписки

• Документы на принадлежащую недвижимость или ценные бумаги

Испанские банки обычно предлагают финансирование до 80% стоимости объекта сроком на 10–30 лет под примерно 3,2% годовых. Европейские нормы требуют, чтобы ипотечные выплаты не превышали 30% дохода (то есть заемщик должен зарабатывать в три раза больше ежемесячного платежа).

После получения предварительного одобрения покупатель может подписать договор резервирования и внести задаток.

5. Договор резервирования

Когда объект найден, резервирование не обязательно, но широко практикуется. Этот договор заключается между покупателем и собственником, агентством недвижимости или застройщиком.

В договоре указываются цена недвижимости и срок заключения купчей, обычно 15–30 дней.

Покупатель вносит депозит в размере 1–1,5% от стоимости объекта, как правило, €3000–€6000 для стандартной недвижимости. Средства хранятся на эскроу-счете или у надежного посредника.

Важное предупреждение при покупке строящегося жилья: Никогда не вносите депозиты до получения копии утвержденного разрешения на строительство (Building License). Если разрешения нет, а деньги уплачены, банковские гарантии по депозитам теряют силу.

Договор фиксирует намерения сторон и устанавливает ответственность в случае срыва сделки. В него необходимо включить условия юридической проверки; если обнаружатся проблемы, деньги могут быть возвращены.

После резервирования агент или юрист заказывает Nota Simple — документ, содержащий информацию обо всех владельцах и обременениях (таких как ипотека или обязательства по муниципальной реконструкции).

Этот договор защищает от неприятностей, которые могли бы привести к потере денег при подписании предварительного контракта, если юридическая проверка выявит проблемы. Если сделка состоится, внесенная сумма зачитывается в стоимость объекта.

6. Предварительная проверка недвижимости и юридическая экспертиза

Все должно быть проверено вашим юристом ДО подписания каких-либо контрактов. Покупатель убеждается, что объект соответствует описанию продавца.

Документы, которые необходимо запросить при покупке вторичной недвижимости:

• Nota simple (выписка из Реестра собственности, Registro de Propiedad http://www.registradores.org/ ), которую можно запросить через интернет. Этот документ указывает владельца и существующие обременения (например, ипотечный кредит) и эмбарго (арест имущества по решению суда), если таковые имеются.

• Проверьте информацию в Кадастре недвижимости (Catastro), данные в Реестре собственности на недвижимость должны совпадать с данными в Кадастре. Если что-то не так, обратитесь к вашему нотариусу.

• Проверьте инвентаризационные данные. Запросите сертификат (Certificación catastral descriptiva y gráfica), который включает описание объекта (право собственности, застроенная площадь, местоположение и т. д.) и его план. Этот сертификат может запросить любое заинтересованное лицо.

• Убедитесь в отсутствии задолженностей по налогам (Impuesto de bienes inmuebles). Для этого необходимо обратиться в муниципальную налоговую службу.

• Проверьте регулярность оплаты коммунальных платежей (Gastos de comunidad). Справка выдается либо секретарем правления, либо сотрудником управляющей компании (Administración de fincas).

• Ознакомьтесь с уставом жилого комплекса (Estatutos de la comunidad). Этот документ регулирует работу кондоминиума, общие нормы поведения, правила проведения частных строительных работ.

• Энергетический сертификат, который выдается аккредитованными техническими службами. В момент подписания купчей нотариус проверяет сертификат и подшивает копию.

7. Получение ипотеки

После подачи необходимых документов банк вызывает оценщика (tasador) для подготовки отчета об оценке (tasación).

Банки могут выдать ипотеку в размере до 80% от стоимости недвижимости на основании данной оценки.

Рассмотрение заявки занимает примерно один месяц.

Расходы заемщика включают:

• Банковская комиссия: 1–2%

• Гербовый сбор: 0,1–2% от суммы кредита

• Оценка недвижимости оценщиком: €250–€500

• Страхование недвижимости: €250–€350 в год для объектов средней стоимости

При положительном решении подписывается нотариальный ипотечный договор и купчая, которые регистрируются в государственных реестрах.

8. Предварительный договор купли-продажи (аррас)

После осмотра объекта и принятия окончательного решения стороны подписывают предварительный договор (Contrato de arras). Этот документ содержит информацию о недвижимости, обязательства продавца (ремонт, предоставление мебели) и обязательства покупателя (сроки подписания купчей и сумма финального платежа).

В отличие от договора резервирования, контракт аррас — это частный юридический документ, который пока не вносится в Реестр, но остается юридически обязывающим и не требует нотариального заверения.

При подписании покупатель переводит продавцу 10% или более от стоимости недвижимости в зависимости от договоренностей. За расторжение, как правило, предусмотрены штрафные санкции. Например, отказывающийся покупатель теряет задаток, а отказывающийся продавец обязан вернуть задаток в двойном размере.

Возможные причины задержки сделки:

• Задержка решения банка о выдаче ипотеки

• По некоторым веским причинам, когда покупатель не может произвести платеж

• Если покупатель обнаружил проблемы с состоянием недвижимости, требующие ремонта, или для требования возврата средств

• Если нотариус не удовлетворен предоставленным пакетом документов

• Задержка сроков строительства при покупке строящегося жилья

Для строящегося жилья платежи вносятся на эскроу-счет, что предотвращает изъятие средств до фактического завершения сделки.

9. Договор купли-продажи (Escritura de Compraventa)

Когда все документы готовы, сделка завершается. Покупатель переводит оставшуюся сумму на счет продавца и подписывает договор купли-продажи (купчую, или Escritura de Compraventa) перед нотариусом в соответствии с законодательством Испании.

Покупатель подписывает документ с собственником или застройщиком. При покупке в ипотеку присутствует представитель банка.

Присутствие нотариуса — формальность; нотариус не обязан разъяснять пункты контракта. Рекомендуется иметь независимую юридическую консультацию с корректным переводом.

Для тех, кто не говорит по-испански, рекомендуется присяжный переводчик.

Если контракт не вызывает возражений, нотариус направляет запрос на резервирование в Реестре собственности, что предотвращает другие операции с объектом.

Способ оплаты: Покупки недвижимости, как правило, оплачиваются чеками. Иностранцы открывают банковский счет в Испании, переводят средства из своей страны (с подтверждением источника дохода) и получают банковские чеки, которые передаются продавцу.

При подписании покупатель получает:

• Ключи

• Документы на недвижимость

• Квитанции об уплате налогов и коммунальных платежей

• Копии купчей (оригиналы забираются после регистрации в Реестре собственности, через 1–3 месяца)

Собственник получает ключи и документы по содержанию объекта (для первичного рынка — сервисные контракты от застройщика; для вторичного — существующие договоры, которые необходимо продлить).

По испанскому законодательству купчую подписывают продавец, покупатель, сопровождающий юрист, переводчик и нотариус. Документы хранятся в офисе нотариуса, проводившего сделку. Escrituras составляются исключительно на испанском языке, независимо от национальности покупателя.

Доверенность: Покупка недвижимости и подписание купчей могут осуществляться по доверенности, если нежелательны многократные поездки в Испанию. Варианты:

• Составлена нотариусом в Испании;

• Составлена консульством Испании в другой стране.

• Составлена нотариусом другой страны. Прежде чем этот документ можно будет использовать в Испании, его необходимо легализовать апостилем в соответствии с Гаагской конвенцией.

10. Уплата налогов

Для покупателей:

В течение 30 дней с момента завершения сделки необходимо уплатить налоги и подать документы на регистрацию права собственности.

Налоги включают:

1. Первичный рынок: НДС и гербовый сбор (10% + 0,5–1,5%) или вторичный рынок: налог на передачу собственности (6–10%). НДС на земельные участки и коммерческую недвижимость составляет 21%.

2. Расходы на регистрацию: 0,02–0,175%

Пример расчета расходов на покупку (объект стоимостью €340 000):

Пример расчета расходов по ипотечному кредиту (€260 000):

Дополнительные расходы:

• Услуги агентства: Обычно комиссия агентов в Испании составляет 3-5% от цены объекта. Эту сумму обычно оплачивает продавец, в то время как для покупателя эта услуга бесплатна. Но возможны исключения, особенно если покупателю требуются дополнительные услуги. Например, агентство может взимать с покупателя 3% от цены недвижимости, и эта сумма уже включает не только поиск объектов и сопровождение при подписании контрактов, но и гонорар юриста, помощь в получении NIE, открытии банковского счета, помощь в получении ипотечного кредита и другие услуги. Мы рекомендуем обсудить этот вопрос с вашим агентом перед подписанием любого контракта.

• Гонорары юриста: Сумма зависит от специалиста и сложности сделки. Некоторые юристы берут почасовую оплату (50–300 евро в час), у других фиксированные ставки за проверку и проведение стандартной сделки с недвижимостью (1 500–2 000 евро), в то время как третьи берут процент от цены недвижимости (1–1,5%).

• Нотариальные сборы и регистрация собственности: Покупатель оплачивает услуги нотариуса и регистрацию недвижимости в Реестре собственности. Эта сумма рассчитывается нотариусом, как правило, она составляет 1-2% от цены недвижимости.

• Услуги переводчика: Если покупатель не говорит по-испански, при подписании должен присутствовать переводчик. Базовая ставка за эту услугу составляет 100 евро в час + НДС. Внимательное прочтение контракта может занять несколько часов. Помощь переводчика может быть включена в агентское вознаграждение.

• Расходы по ипотеке: Необходимо будет оплатить оценку недвижимости (300–500 евро), комиссию за открытие кредита (0,5–1%), страховку недвижимости (200–1000 евро ежегодно, в зависимости от суммы покрытия и типа недвижимости).

Для продавцов:

Продавцы уплачивают налог на разницу кадастровой стоимости (прирост кадастровой стоимости). Налоговые резиденты или граждане Испании декларируют разницу между стоимостью покупки и продажи как доход, уплачивая 24% подоходного налога. Продавцы, как правило, оплачивают комиссию агентства, содействовавшего сделке.

11. Регистрация собственности

Регистрация недвижимости осуществляется в Реестре собственности (http://www.registradores.org/). Для этого необходимо подать заявление с оригиналами контрактов и документами об уплате налогов; обычно подачу осуществляет нотариус.

Через 2–3 месяца покупатель получает контракты с выписками из Реестра, подтверждающими право собственности.

Покупатель обязан уведомить Кадастр (Catastro) (http://www.catastro.minhap.gob.es/) о любых существенных изменениях объекта, таких как возведение или снос стен. За неуведомление предусмотрены штрафы.

С 2014 года этот закон стал обязательным. Убедитесь, что предыдущие собственники уведомляли Кадастр о всех изменениях, — иначе штрафы могут перейти к новому владельцу.

12. Заключение

• Испанские законы не ограничивают иностранцев в покупке недвижимости. Доступны все типы объектов.

• Любые владельцы испанской недвижимости имеют право на многократную шенгенскую визу; при покупке на сумму от €500 000 можно получить вид на жительство.

• Нотариус — обязательный участник сделки. Покупка не может быть зарегистрирована без его участия.

• В Испании нет фиксированных тарифов на оплату услуг агентов; обсудите этот вопрос со специалистами.

• Местные жители и иностранцы платят одинаковые налоги.

• Дополнительные расходы на покупку составляют 10–15% и прибавляются к стоимости объекта.

Советы:

• Всегда знайте, что вы собираетесь подписать

• В Испании свои законы, поэтому нужно тщательно обдумывать каждый шаг покупки и не пытаться экономить на юристах

• Привлекайте независимых экспертов для юридических консультаций

• Чтобы найти недвижимость своей мечты, вы уже нашли отличных специалистов — наших агентов!