Ремонт дома в Испании: какие разрешения нужны и когда кратко

Нужно ли разрешение на покраску дома в Испании? Сколько стоит ремонт дома в Испании? Что будет, если сделать перепланировку без разрешения?

Преимущества отремонтированного жилья очевидны: помимо комфорта проживания, ремонт может увеличить стоимость дома в три раза. Однако перед началом любых работ следует точно выяснить, какие разрешения обязательны, чтобы избежать проблем и штрафов.

Необходимые разрешения и лицензии зависят от вида работ, поэтому первое, что нужно сделать, — определить, какие части дома требуют ремонта. Для мелких работ и для капитального ремонта требуются разные разрешения.

В этой статье разберём, какие разрешения нужны для ремонта дома в зависимости от типа работ.

Кто выдает разрешения на капитальные и косметические работы?

Выдача строительных разрешений и лицензий — муниципальная компетенция, которая относится к ayuntamiento (мэрии) каждого города или посёлка. Однако помимо мэрии следует учитывать градостроительное законодательство автономного сообщества по месту проживания, поэтому для некоторых видов ремонта может потребоваться разрешение от обоих органов.

Какие работы требуют разрешений и лицензий?

В первую очередь разрешения требуются для работ, которые считаются капитальными (obra mayor), — то есть все работы, связанные с расширением или изменением объёма, высоты или площади. К капитальным работам относятся: полная реконструкция здания, изменение несущих конструкций дома, новое строительство или изменения общих элементов здания.

Для ориентира можно оценить бюджет ремонта. Работы с бюджетом свыше 20 000 евро, скорее всего, будут считаться капитальными. Также капитальными будут все работы, предполагающие существенную трансформацию здания или жилья и, соответственно, требующие привлечения архитекторов, инженеров и сметчиков.

При этом, как было отмечено, у каждого муниципалитета и автономного сообщества свои правила и критерии, поэтому каждый случай рассматривается индивидуально для определения типа работ и необходимых разрешений.

Остальные работы, то есть мелкие (obra menor), не требуют разрешения, хотя для них понадобится уведомление от мэрии, чтобы избежать проблем с соседями. Они считаются незначительными изменениями и ни в коем случае не затрагивают фасад или конструкцию здания.

К мелким работам относятся: небольшой ремонт, замена окон и дверей, адаптация жилья для людей с ограниченными возможностями и другие подобные работы.

Какие разрешения требуются для каждого вида работ?

Как описано выше, в зависимости от масштаба работ требуются различные виды разрешений.

Разрешения на мелкие работы

Мелкие работы не требуют разрешения или лицензии как таковой, но для них необходимо предварительное уведомление (autorización previa), выданное местной администрацией.

Как правило, такие уведомления оформляются на муниципальном уровне, поскольку входят в градостроительные полномочия каждого муниципалитета. Муниципалитет определяет, какие документы необходимо предоставить, хотя в большинстве случаев достаточно заполнить стандартную форму.

Стоимость варьируется от муниципалитета к муниципалитету. В одних местах это бесплатно, в других может составлять до 5% от бюджета работ.

Разрешения на малые работы (Obra Menor)

• В домах: частичный косметический ремонт без изменения несущих конструкций — ремонт, замена или модификация напольных покрытий, потолков, стен, штукатурка, облицовка, монтаж сантехники, электричества, отопления, уборка и прочее, покраска, нанесение штукатурки и других покрытий, а также внутренние столярные работы.

• Частичный ремонт наружного фасада зданий: фасады, балконы, выступающие элементы.

Какие документы необходимы?

• Стандартизированная форма заявления.

• Фотографии текущего состояния зоны ремонта.

• Описание предстоящих работ.

• Смета с разбивкой затрат.

• Исследование по технике безопасности и охране труда.

• Планы проекта.

Разрешения на капитальные работы

Капитальные работы требуют лицензии. Если вы планируете полный ремонт жилья, необходимо получить licencia de obra mayor (лицензию на капитальные работы).

Это разрешение также запрашивается в местной администрации и требует предоставления проекта ремонта, составленного профессиональными архитекторами, сметчиками или инженерами. Как правило, за подачу заявления на получение строительной лицензии отвечает застройщик (promotor).

Кроме того, каждый муниципалитет определяет, какие документы необходимо предоставить для получения лицензии, а также её стоимость. Обычно стоимость составляет от 3% до 6% от строительного бюджета, к чему следует добавить 21% НДС (IVA).

Если вы проживаете в многоквартирном доме, перед началом любых работ необходимо уведомить comunidad de propietarios (товарищество собственников жилья).

Разрешения на основные (капитальные) работы (Obra Mayor)

• “Licencia de obra mayor por nueva edificación” (лицензия на капитальные работы для нового строительства) — подразумевает, как следует из названия, новое строительство.

  • “Nueva planta” (новое здание): строительство с нуля.

  • “Ampliación” (расширение): увеличение площади существующей постройки.

• “Licencia de obra mayor por rehabilitación de edificios” (лицензия на капитальные работы по реставрации зданий) — относится к историческим зданиям в центрах городов. Эти здания считаются объектами национального интереса и внесены в “Plan General de Ordenación Urbana” (Генеральный план городского развития). Реставрация может быть как полной, так и частичной.

Какие документы необходимы? Бумаг много, но вам помогут архитектор и юрист.

• Официальная форма заявления.

• Квитанция об оплате административных сборов.

• Проект, подписанный компетентным техническим специалистом и надлежащим образом заверенный соответствующей профессиональной коллегией (colegio profesional).

• Оригинал сертификата, выданного коллегией, подтверждающий участие технического архитектора (aparejador) или прораба в работах.

• Форма Министерства общественных работ и экономики по статистике строительства и жилья (заполняется архитектором проекта): оригинал и фотокопия.

• Последний документ о праве собственности на участок, подлежащий застройке (простая копия или заверенная фотокопия).

• Лицензия на установку (licencia de instalación), если возводимое строение предназначено для определённого вида деятельности.