Новый закон о жилье угрожает инвестициям в аренду в Испании

Новый закон о жилье ставит под угрозу инвестиции в арендную недвижимость

Новый жилищный закон испанского правительства вызвал серьёзную обеспокоенность среди инвесторов в недвижимость. Регулирование может поставить под угрозу более трети нового предложения арендного жилья, запланированного на ближайшие пять лет.

Хотя в отрасли сомневаются, будет ли регулирование применяться на практике, само объявление отпугнуло крупные фонды и страховые компании с амбициозными планами инвестиций в Испанию. Отраслевые источники предупреждают о путанице и правовой неопределённости, вызванной тем, что они считают «предвыборными и дискриминационными мерами». Одна из прозвучавших претензий: «Испания — единственная страна в Европе, которая дискриминирует собственников».

Контекст рынка

Закон появился в разгар бума build-to-rent. На рынок вышли крупные международные инвесторы, включая Nuveen, Primonial, подразделение Deutsche Bank DWS, Partners Group, ASG, Aberdeen, AEW и Patrizia. Существующие игроки — Azora, CBRE GI, AXA, Redevco и другие — продолжают расширять портфели.

Согласно отчёту EY Housing Property Telescope, к 2025 году ожидается строительство 28 000 новых арендных квартир. Правительственные меры могут заморозить «как минимум треть» этого предложения — около 10 000 домов.

Аналитики EY отмечают, что механизмы ограничения цен создают риски прекращения проектов, находящихся на стадии проектирования и привлечения финансирования, и что «эти меры затормозят иностранные инвестиции в нашу страну, поскольку за строительством арендного жилья стоят институциональные инвесторы, такие как Ares, Nuveen, Primonial и DWS».

Инвестиционные данные

За первые девять месяцев 2021 года инвестиции в build-to-rent достигли 990 миллионов евро — на 25% больше, чем в 2020 году. Инвестиции в готовый арендный продукт составили 502 миллиона евро — рост на 80% год к году. При этом арендные проекты занимают лишь 5,4% от общего объёма запланированного нового жилья.

Мнения экспертов

Самуэль Поблaсьон, национальный директор отдела жилья и земельных участков CBRE Spain: «Подобные меры могут создать неуверенность на международных рынках капитала, для которых Испания является объектом инвестиций, и отпугнуть инвесторов от нашей страны. Это может затронуть многолетние бизнес-планы, в которых инвесторы не приветствуют изменение правил игры на полпути».

Микель Эчаваррен, генеральный директор Colliers International Spain: Эти меры вынуждают инвесторов оценивать «риск» строительства арендного жилья в автономных сообществах с разным политическим руководством. Он предупреждает о европейском прецеденте, в особенности на примере Швеции: «Государственное вмешательство достигло высочайшего уровня в Европе и привело к тому, что очереди на арендное жильё в Стокгольме составляют почти 15 лет, процветает чёрный рынок, консолидируются гетто внутри города и радикально сокращается новое предложение». Он заключает: «Более или менее агрессивное вмешательство правительств в этот рынок было чрезвычайно пагубным и имело эффект, прямо противоположный задуманному».

Энрике Лосантос, генеральный директор JLL: Он прогнозирует, что применение закона останется «остаточным», пока жилищные полномочия сохраняются на региональном уровне. «За очень конкретными исключениями, ни одно автономное сообщество не захочет остановить инвестиции в арендное жильё или сократить фонд арендного жилья — в соответствии с заявлениями, которые уже делаются». Лосантос подчёркивает, что цены на аренду естественным образом снижаются при увеличении предложения: «Любое вмешательство в цены приводит к сокращению предложения, как мы уже видим в некоторых европейских городах — Берлине, Стокгольме и других, — где возникла очень серьёзная проблема нехватки арендного жилья».

Луис Мартин Гирадо, корпоративный директор по развитию бизнеса Gesvalt: Проекты build-to-rent в значительной степени зависят от финансирования и зачастую не имеют достаточной банковской поддержки. «Закон наподобие нынешнего, который меняет заранее установленные правила игры, вмешивается в рыночное ценообразование аренды и ограничивает его, а также создаёт правовую неопределённость, является серьёзным препятствием для проектов такого типа». Он отмечает, что это замедлит проекты, поскольку потребуется пересмотр «экономической жизнеспособности каждого из них». Относительно крупных собственников: «Крупные владельцы, ошибочно называемые фондами-стервятниками или злоупотребляющими фондами, владеют не более чем 5–6% арендного жилищного фонда, тогда как остальное принадлежит частным лицам».

Карлос Самора, руководитель жилищного направления Knight Frank: «Демонизация» инвестора — не решение. «Чтобы обеспечить доступное жильё, лучше всего выводить на рынок социальное жильё и стимулировать государственно-частное партнёрство». Он предупреждает: «Многие инвесторы, выбирающие Испанию в качестве альтернативы, могут уйти, почувствовав регуляторную неопределённость. Нельзя менять правила игры на полпути».