Новый пузырь на рынке жилья Испании: есть ли риск в Испании

Существует ли опасность пузыря на рынке недвижимости для испанских инвесторов?

Рост цен заставляет бить тревогу

Продажи и покупки жилья вновь начали расти после локдауна и в начале года ускорили темп на фоне восстановления испанской экономики. Экономическое оживление вместе с отложенным спросом, накопившимся в самые тяжёлые месяцы пандемии, и рекордным уровнем сбережений подталкивают рынок жилья вперёд.

В результате, если в первые месяцы года заключалось лишь около 39 000 сделок в месяц, то в июле их число превысило 50 000. Эта цифра стала максимумом с 2008 года, а в августе был установлен ещё один рекорд, невиданный за 14 лет (49 884 сделки), по данным Национального института статистики и нотариусов. Кроме того, цены на новое и вторичное жильё продолжают расти — в октябре они увеличились на 8,6% в годовом исчислении, по данным Tinsa. Общий индекс этого оценщика вырос на 5,1% с начала пандемии COVID-19.

На этом фоне усиливаются опасения относительно приближения Испании к очередному пузырю на рынке недвижимости. В феврале 2021 года идея о том, что «мы близки к пузырю на рынке недвижимости», оценивалась в 5,7 балла из 10, а к сентябрю 2021 года средний балл вырос до 6,1, согласно исследованию рынка жилья за вторую половину 2021 года, проведённому Fotocasa. Опрошенные связывают эту тенденцию главным образом с высокими арендными ставками (53%) и ценами на покупку (48%).

«С началом пандемии многие испанцы ожидали резкого падения цен, особенно на покупку жилья, чего не произошло. Это может быть одной из причин, по которой люди считают, что мы близки к пузырю на рынке недвижимости», — объясняет Мария Матос, директор по исследованиям и пресс-секретарь Fotocasa.

Но действительно ли мы близки к пузырю?

Однако эксперты не усматривают угрозы пузыря. Во-первых, цены растут не чрезмерно, и сейчас средняя стоимость вторичного жилья почти на 40% ниже уровня строительного бума. Во-вторых, хотя банки выдают ипотечные кредиты и держат «денежный кран» открытым, они действуют гораздо осторожнее и сдержаннее, чем раньше: финансирование ни в одном случае не превышает 90% от суммы ипотеки, и банки ищут заёмщиков с определённой платёжеспособностью.

В этом смысле Tinsa подтверждает, что динамика цен на новое и вторичное жильё по-прежнему на 29% ниже максимумов 2007 года.

Сантьяго Карбо, профессор экономики Университета Гранады и директор финансовых исследований Funcas, считает: «Нет оснований полагать, что может возникнуть пузырь на рынке недвижимости, тем более масштаба 15-летней давности. Происходит совпадение трёх факторов, которые создают у граждан определённое впечатление. Первый — закономерный подъём после пандемии, который может быть временным. Сектор стремится к нормализации, наблюдавшейся в годы перед COVID. Второй — доступ к жилью усложняется в ряде городов, и многие сделки совершаются скорее в инвестиционных целях, чем для собственного проживания. Это происходит, помимо прочего, потому что в условиях отрицательных процентных ставок остаётся мало прибыльных инвестиционных альтернатив. Третий — аренда, основная альтернатива покупке, дорожает, что ещё больше затрудняет доступ к жилью и создаёт ощущение резкого роста цен».

«Нет индикатора, указывающего на возможность пузыря, как нет и непропорционального роста жилищного кредитования (которое растёт на 0,7% в годовом исчислении). Однако рынок столкнётся с проблемами из-за нехватки материалов и даже рабочей силы, что задержит сдачу объектов и приведёт к дисбалансам в сегменте нового жилья», — добавляет эксперт.

Банк Испании в своём последнем Отчёте о финансовой стабильности не видит тревожных сигналов на рынке недвижимости или признаков переоценки жилья, но предупреждает, что цены могут вырасти ещё больше из-за удорожания рабочей силы и строительных материалов. Регулятор считает, что, в отличие от некоторых европейских стран, ситуация на рынке недвижимости Испании не вызывает беспокойства и, хотя объёмы нового ипотечного кредитования активно растут в 2021 году, ослабления условий выдачи кредитов не наблюдается.

Со своей стороны, Capital Economics, проведшая исследование вероятности пузыря на рынке недвижимости, помещает Испанию за пределами стран с наибольшим риском, оставляя её на умеренном уровне в своём рейтинге. По мнению этой компании, Новая Зеландия, Канада, Дания, Австралия, Швеция и Норвегия — страны с наиболее перегретым рынком недвижимости. На рынке Новой Зеландии, например, средние цены выросли на 22% с конца 2019 года.

Приверженность идее владения собственностью остается глубоко укоренившейся

Фактом, подтверждённым отчётом Fotocasa, является то, что предпочтение собственности перед арендой остаётся сильным в Испании. Девять из десяти человек старше 18 лет, активных на рынке жилья, положительно или нейтрально оценивают идею о том, что чувство собственности по-прежнему глубоко укоренено в менталитете испанцев. Степень согласия с этим утверждением составляет в среднем 7,6 балла из 10.

При такой расположенности к владению жильём люди также поддерживают (7,2 балла) идею о том, что при текущих арендных ставках выгоднее платить ипотеку. Эта склонность к купле-продаже усиливается, когда респондентов спрашивают, каков тренд рынка — больше арендовать и меньше покупать: полгода назад с этим соглашались 45%, а сейчас доля снизилась до 37%.

Только среди молодёжи от 18 до 24 лет аренда оценивается положительно — на 6,2 балла, тогда как испанцы в возрасте от 45 до 75 лет ставят ей 5,6 балла.