Риск пузыря на рынке жилья Испании: покупать или ждать?
Риск пузыря на рынке недвижимости в Испании: покупать сейчас или подождать?
Растущее ощущение близости пузыря. Идея о том, что «мы близки к пузырю на рынке недвижимости», становится все более популярной среди испанцев. В начале года, в феврале, уровень обеспокоенности составлял 5,7 из 10. Семь месяцев спустя этот страх вырос до 6,1, согласно данным Fotocasa. Это лишь восприятие, но оно не лишено оснований. По мнению Марии Матос, директора по исследованиям портала, оно основано на том, что испанцы видят, как цены продолжают расти, несмотря на пандемию, когда все ожидали их падения. И они действительно растут. На 3,3% во втором квартале, согласно данным Банка Испании.
Завуалированное предупреждение от Банка Испании. Тем не менее, Банк Испании заявляет, что «нет четких доказательств перегрева рынка». Однако он признает, что цены на жилье уже превысили допандемийный уровень 2019 года и (хотя и ненамного) превышают равновесные значения. Заявления ведомства можно расценить как завуалированное предупреждение, поскольку, хотя оно и отрицает накопление дисбалансов, оно все же предупреждает о наличии ценовых перекосов. Одновременно с прогнозом ускорения роста цен на жилье, банк предупреждает о необходимости проявлять бдительность, если они достигнут «тревожных уровней».
Четыре причины, по которым цены на жилье продолжат расти. Пандемия едва затронула сектор недвижимости, и рынок перегрелся на полной скорости до такой степени, что уже в 39 столицах испанских провинций квартиры стоят дороже, чем в 2019 году, согласно данным Tinsa. Однако этот рост следует рассматривать в перспективе: даже при резком скачке продаж цены все еще далеки от максимумов бума недвижимости. По данным Tinsa, они на 29% ниже, чем в 2007 году. Однако это средний показатель по стране. Опасность наблюдается в конкретных столицах, где цены близки к своему пику. Фактически, рынок продолжит сужаться. Банк Испании называет три причины этого:
Во-первых, из-за реактивации спроса: отложенный спрос, накопившийся в течение 2021 года, новый спрос на улучшение жилищных условий, возникший в результате локдауна, и возвращение иностранных покупателей. Во время локдауна резко вырос тип спроса, который Бернардос описывает как «эффект мороженого»: «Люди покупали квартиры так, будто это мороженое». Теперь наступает то, что он называет «эффектом муравья»: «Это отложенный спрос и те, кто долго раздумывал», — добавляет он. Этот тип спроса подпитывается ощущением того, что экономика наконец-то восстанавливается, рекордными темпами сбережений и идеей о том, что жилье является безопасным активом для инвестиций в условиях растущей инфляции. К ним присоединяются иностранные инвесторы и покупатели, которые в первой половине года вернулись и увеличили объем покупок на 47% по сравнению с 2020 годом, согласно данным нотариусов.
Вторая причина будущего роста связана с заметным увеличением стоимости строительных материалов, что может вызвать дополнительное давление на цены в новостройках, а это, в свою очередь, может перекинуться на вторичное жилье.
Третья причина связана с макропланом реабилитации: рост активности, вызванный объемом предстоящих работ, может спровоцировать «дополнительную напряженность в затратах на рабочую силу и в строительном секторе», предупреждает Банк Испании.
Ипотека на 18-летнем максимуме, но с низким риском. Даже если пузырь возникнет, одним из ключевых факторов, способных смягчить его разрыв, является финансовый сектор. Это правда, что кредитование в настоящее время находится на 18-летнем максимуме, то есть с 2003 года, согласно данным Банка Испании, и что «ипотечное кредитование демонстрирует сильный рост». Более того, между учреждениями ведется настоящая ипотечная война за привлечение клиентов. Но банки конкурируют, предлагая низкие процентные ставки, а не смягчая условия выдачи кредитов. Без финансового риска последствия пузыря ограничатся абсолютно завышенной ценой, которую спрос не сможет покрыть, что приведет к новому спаду на рынке с ценовой коррекцией, которая вернет жилье к уровню продаж, способному поглотить спрос.
Хорошее ли сейчас время для покупки дома? Это зависит от целей покупки. Нужно учитывать, что цены продолжат расти, но они уже находятся на высоких уровнях. Любопытно, отмечает Бернардос, что когда год назад цены претерпели определенную корректировку, спрос оставался сдержанным, в то время как сейчас он стремительно растет. «Чем больше людей покупают, тем сильнее распространяется идея пузыря».
Насколько близок пузырь и где он проявится сильнее всего? В отсутствие хрустального шара, если принять во внимание некоторые индикаторы, можно предсказать, что, в отличие от предыдущего пузыря, этот будет пузырем в крупных городах, объясняет Бернардос. Именно на этих рынках цены близки к пику, а предложение ограничено. Но риск не является немедленным — этот прогноз совпадает с осторожностью Банка Испании, который считает, что для начала беспокойства цены должны вырасти еще больше. Главный экономист Arcano Partners Игнасио де ла Торре предсказывает, что этот риск «существует в перспективе ближайших пяти лет». Бернардос согласен с тем, что если пузырь и возникнет, то это произойдет не ранее 2024 года.