Новый закон о жилье в Испании: что одобрило правительство
Руководство по новому закону Испании о жилье, одобренному правительством
Одобрение Советом министров предварительного проекта нового закона о жилье — первый шаг в продвижении регулирования, которое будет направлено в Конгресс до конца года.
Теперь, когда Совет министров дал первое одобрение предварительному проекту нового жилищного закона, стало очевидно, что, несмотря на многочисленные разногласия, правительство способно достигать соглашений по острым вопросам, особенно когда есть насущная необходимость утвердить бюджет. Вопрос лишь в цене.
Министр транспорта и городского развития Ракель Санчес объявила о предварительном проекте закона, который с сегодняшнего дня будет рассматриваться в ускоренном порядке для представления в Конгресс к концу года. Санчес подчеркнула, что закон «предоставляет юридическую определенность собственнику и не угрожает праву собственности. Мы не думаем, что он создаст риск для инвестиционных фондов», — заявила она на пресс-конференции после заседания Совета министров.
Но правда в том, что нет ясности ни в отношении сроков принятия закона, ни в том, какие автономные сообщества начнут его применять, какие индексы или показатели будут использоваться для контроля роста цен или пустующего жилья, будут ли санкции и как планируется контролировать собственников. Если частный сектор сейчас и вздохнул с облегчением, то не потому, что закон внушает уверенность, а из-за низких ожиданий его применения.
С другой стороны, после затянувшихся переговоров и многочисленных утечек с предложениями социалистов вполне нормально, что образ закона в обществе полон сомнений и неточностей. Ниже представлены ключевые нововведения закона, согласно проекту и предварительному тексту.
Жилищное законодательство Испании 2021 года: что нужно знать
Основные нововведения:
Правительство рассчитывает, что закон будет готов во второй половине 2022 года.
Для владельцев небольших квартир в «напряженных» зонах предусмотрена заморозка цен (с исключениями).
Закон не включает штрафных санкций за несоблюдение, но автономные сообщества смогут самостоятельно решить, вводить ли их.
Сообщества, не объявившие «напряженные» зоны, не смогут обеспечить своим гражданам определенные налоговые вычеты по аренде.
Застройщики, допустившие задержки в строительстве, будут обязаны выплатить компенсацию клиентам.
Застройщики обязаны выделять 30% жилья под социальное жилье, но администрации должны будут их за это компенсировать.
Когда закон увидит свет?
Правительство представило предварительный проект Закона о праве на жилье. Окончательный текст можно будет публично изучить уже сегодня, а также направить замечания или юридические заключения от других министерств.
Идея состоит в том, чтобы до конца года текст с этими замечаниями был представлен Совету министров на второе чтение. После этого, между концом 2021 и началом 2022 года, он поступит в Конгресс, где правительство надеется рассмотреть закон в ускоренном порядке. Однако гарантий относительно сроков утверждения нет. Министр Санчес уточнила: «Наш сценарий утверждения этого закона — вторая половина 2022 года».
Но в министерстве признают, что парламентский процесс может затянуться. Более того, учитывая, что в 2023 году состоятся всеобщие выборы и расклад сил в Конгрессе может измениться, есть немалая вероятность того, что закон так и не увидит свет и будет похоронен под поправками.
Полтора года на разработку индекса, который не удалось создать за три
Партия Unidas Podemos годами оказывала давление на PSOE, чтобы продвинуть контроль арендной платы. Проблема в том, что основой этого контроля является официальный арендный индекс, которого на данный момент не существует. Правительство разработало один вариант, на что ушло три года, но он содержит данные лишь за 2015–2018 годы — то есть он ни актуален, ни охватывает необходимый пятилетний кумулятивный период. Поэтому закон предусматривает период отсрочки (vacatio legis): после принятия закона может пройти до 18 месяцев до вступления в силу контроля цен. За это время администрация должна будет разработать обновленный ценовой индекс. Пока планируется сделать это с помощью реестра аренды, куда арендодатели будут обязаны вносить сдаваемые объекты и размер арендной платы.
Однако было бы слишком оптимистично полагать, что за 18 месяцев можно сделать то, что не удалось за гораздо более долгий срок. Не лишним будет отметить, что 18 месяцев — это как раз период до всеобщих выборов 2023 года, что подтверждает подозрения в откладывании проблемы.
Кто объявляет зоны с «напряженной» ситуацией на рынке жилья?
Решение о признании зоны «напряженной» будут принимать автономные сообщества на основании отчета, подтверждающего ценовое давление. Для этого должны быть соблюдены два условия: средние расходы домохозяйств на оплату аренды должны превышать 30% их дохода, а цены на аренду должны вырасти на 5 пунктов выше роста индекса потребительских цен (ИПЦ) за последние пять лет.
Что произойдет, если муниципалитет захочет объявить «напряженную» зону, а автономное сообщество — нет?
Эта компетенция принадлежит автономным сообществам, поэтому руки муниципалитета будут связаны.
Карт-бланш для автономных сообществ на введение штрафов
Когда речь идет о санкциях для собственников, не соблюдающих контроль цен, правительство предоставляет автономным сообществам право решать, вводить ли штрафы и какого размера. Это может привести к формальному контролю цен (если сообщество решит не контролировать), как в случае Каталонии, которая вводит штрафы до 90 000 евро.
Регулирование арендной платы для компаний, владеющих более чем 10 объектами недвижимости
В «напряженных» зонах компании, владеющие более чем 10 объектами недвижимости, будут обязаны устанавливать арендную плату в соответствии с эталонным индексом (которого пока не существует) и снижать ее, если она превышает этот индекс.
Однако они смогут ежегодно повышать ее в соответствии с ИПЦ.
Затронет ли это действующие договоры?
Нет. Контроль арендной платы будет применяться к договорам, подписанным после вступления меры в силу и по истечении 18-месячного периода отсрочки.
Заморозка цен для остальных
Все остальные собственники (компании с менее чем 10 объектами и физические лица) квартир в «напряженных» зонах будут обязаны установить арендную плату по новому договору на уровне цены последнего подписанного договора.
По действующим договорам им придется выбрать один из двух вариантов:
Продлить договор аренды еще на три года без повышения платы (с возможностью ежегодной индексации по ИПЦ), поскольку арендаторы могут потребовать чрезвычайного продления на три года. Таким образом, общий срок аренды может составить восемь лет (для мелкого арендодателя) или десять (для крупного). Любопытно, что трехлетнее продление — это именно тот срок, на который объявляется «напряженная» зона, согласно определению, которое будет включено в закон. Практически возможность продлить договор аренды еще на три года равнозначна заморозке арендной платы на весь период действия «напряженной» зоны.
Подписать новый договор аренды с арендатором (на пять или семь лет, в зависимости от того, является ли арендодатель мелким или крупным). В этом случае арендная плата может быть повышена до 10%, но только в трех случаях: если срок договора превышает 10 лет, если были произведены улучшения объекта или если проведена энергетическая реновация, приводящая к экономии 30% потребления невозобновляемой первичной энергии.
Компенсации для застройщиков
Испания, где социальное жилье составляет менее 2% от общего жилого фонда, отстает от европейских стран — таких как Великобритания (17%) или Франция (14%), — где субсидированное жилье более доступно.
Закон обязывает застройщиков выделять 30% новых объектов под социальное жилье (половина из которых должна сдаваться в социальную аренду), но автономные сообщества компенсируют им эти затраты. По данным источников в министерстве, для компенсации получения этой земли администрация должна будет установить компенсационные меры — экономические или по использованию, — предоставляя землю в других комплексах или районах города. Это обяжет Каталонию, где 30%-ный резерв существует, но застройщики не получают компенсации, выплачивать компаниям задолженность.
Застройщики обязаны компенсировать задержки строительства
Помимо 30% нового жилья, которые застройщики обязаны выделять под социальное жилье, еще одно нововведение заключается в обязанности застройщиков компенсировать ущерб клиентам или страховщикам. Если строительство не начато или задерживается, клиент может потребовать от застройщика возврата внесенных сумм, включая применимые налоги и проценты, которые могут включать штрафные санкции до 25% от сумм, возврат которых должен быть застрахован, или иные суммы в соответствии с нормативами автономных сообществ.
Надбавка к налогу на недвижимость (IBI) до 150%
Налог на недвижимость (IBI) уплачивается собственником раз в год с возможностью разделения на несколько платежей. Годовая ставка составляет от 0,4% до 1,1% от кадастровой стоимости объекта.
Муниципалитеты смогут применять надбавку до 150% к ставке IBI для жилых объектов, которые остаются пустующими. Любой собственник — как физическое, так и юридическое лицо, — у которого объект пустует более двух лет и который владеет более чем четырьмя объектами, может быть подвержен этим надбавкам. Надбавка к IBI существовала и ранее — она составляла 50%, однако муниципалитеты ее не применяли из-за отсутствия четкого определения пустующего жилья.
С будущим законом такое определение появится (если объект пустует два года и принадлежит собственнику с четырьмя и более объектами), и надбавка может увеличиться до 100% при трехлетнем простое и до 150% в случае, если у собственника два или более объекта в одном муниципалитете. Впрочем, эта мера также рискует остаться невостребованной. На данный момент не существует актуальной официальной статистики о количестве пустующих квартир.
Правительство указывает, что составление этой статистики — ответственность муниципалитетов.