Дайджест рынка недвижимости Испании за ноябрь 2021 в Испании

Новости рынка недвижимости Испании за ноябрь 2021 года

Возвращение деревни-призрака, возвращение иностранных покупателей, бум сверхдорогих отелей и башня за 400 миллионов евро. Что происходило на рынке недвижимости Испании в ноябре?

Иностранцы возвращаются и покупают все больше домов и квартир в Испании. Не отставайте от них и от испанцев — количество сделок купли-продажи уже превысило показатели 2008 года! Мы проанализировали тенденции, сложившиеся на испанском рынке недвижимости в ноябре, крупные сделки и события.

• Башня в Мадриде за 400 миллионов евро
• Самое большое количество сделок за 13 лет — новостройки пользуются спросом
• В Испании выгоднее купить собственное жилье, чем арендовать
• Возвращение призрака спустя 30 лет — что случилось с деревней Асередо в Галисии?
• Как мэрия Барселоны потратила почти 10 миллионов евро?
• Инвестиционный бум на рынке дорогих отелей в Испании
• Кто и где покупает испанскую недвижимость? Продажи жилья иностранцам выросли на 47%

1. Башня в Мадриде за 400 миллионов евро

Torre Titania — двенадцатый по высоте небоскреб Мадрида и крупнейший торговый центр страны. Строительство началось в середине 2007 года и завершилось в 2013-м. Однако магазины El Corte Inglés работают здесь с 2011 года.

Филиппинский бизнес-холдинг Grupo Emperador предложил компании Марты Альварес 400 миллионов евро за покупку Torre Titania.

Башня высотой 104 метра насчитывает 23 этажа и расположена на престижном участке на улице Раймундо Фернандес Вильяверде, напротив станции Nuevos Ministerios и в непосредственной близости от Пасео-де-ла-Кастельяна. El Corte Inglés занимает только нижние этажи башни, а остальные площади успешно сданы в аренду под офисы.

Розничная группа El Corte Inglés избавляется от непрофильных активов с 2015 года, продавая коммерческую недвижимость. Башня в центре Мадрида и земля вокруг нее давно привлекали инвесторов, но до сих пор все предыдущие предложения, полученные El Corte Inglés, считались недостаточными. Такой крупной суммы за эти активы им еще никогда не предлагали, и вполне возможно, что в следующем году состоится сделка.

Тем более что Grupo Emperador не новичок на испанском рынке. Холдинг уже приобрел Torre Espacio у Grupo Villar Mir в комплексе Cuatro Torres на Пасео-де-ла-Кастельяна в Мадриде, а также площади в Torre Caleido и Torre Diagonal в Барселоне. Кроме того, группа инвестировала в местные винодельни: Fundador, Terry, Harveys, Esplendido и Tres Copas.

2. Самое большое количество сделок за 13 лет — новостройки пользуются спросом

Рынок недвижимости подводит итоги года и строит прогнозы на будущее. Пока перспективы для продавцов выглядят весьма оптимистично.

По данным Национального института статистики Испании (Instituto Nacional de Estadística), в сентябре зарегистрировано 53 410 сделок купли-продажи недвижимости. Это рост на 40,6% в годовом исчислении и на 7,1% по сравнению с сентябрем 2020 года. Цифры сами по себе, возможно, не слишком показательны, но это «самое большое количество регистраций за 13 лет!»

Среди провинций по числу сделок лидирует Валенсийское автономное сообщество, где на 100 тысяч жителей приходится 190 сделок.

Интересная тенденция — смена предпочтений покупателей в пользу новостроек: на долю новостроек приходится 20,5% всех сделок, и хотя статистически большинство сделок по-прежнему связано с вторичным жильем — 79,5%, спрос на новостройки за год вырос на 30%.

В Испании новостройки сейчас переживают настоящий бум, и это связано не только с оживлением строительных работ после пандемии.

Испанцы выбирают новостройки по ряду причин, среди которых — очевидные преимущества этого типа жилья, отмечает Мария Матос, представитель Fotocasa. Показатели по новостройкам могли бы быть выше, но предложение на этом рынке ограничено.

Мы наблюдаем ту же тенденцию. За последние 9 месяцев соотношение новостроек и вторичного жилья кардинально изменилось. В этом году 71% всех сделок Virto Property приходится на новостройки.

— Сергей Синюгин, генеральный директор Virto Property

3. В Испании выгоднее купить собственное жилье, чем арендовать

Метод расчета

Анализ был проведен компанией UVE Evaluations путем расчета ипотечного платежа, соответствующего кредиту в размере 80% от стоимости предложения, со сроком 24,58 года и процентной ставкой 1,52%. В качестве исходных данных взяты средние показатели за июнь 2021 года, опубликованные Испанской ипотечной ассоциацией, а также данные о продаже и аренде недвижимости с портала Idealista.

На основе этих данных был рассчитан ипотечный платеж (1), арендная плата за квадратный метр (2) и определено, какой процент составляет ипотечный платеж по отношению к аренде (3). Если этот показатель превышает 85%, это достаточно надежный индикатор того, что аренда является лучшим вариантом в данном муниципалитете.

Показатели в диапазоне от 75% до 85% не столь однозначны, и каждый случай необходимо рассматривать индивидуально. Но если соотношение ниже 75%, покупка недвижимости почти всегда предпочтительнее.

4. Возвращение призрака спустя 30 лет — что случилось с деревней Асередо в Галисии?

В 1992 году галисийская деревня Асередо была намеренно затоплена для строительства плотины и водохранилища. Все началось с международного соглашения, подписанного в 1968 году между Испанией и Португалией, о строительстве плотины Линдосо. Хотя плотина и водохранилище стали значительными инженерными достижениями, проект потребовал от Испании затопления части своей территории — практически навсегда.

Процесс переселения жителей оказался непростым, но в 1992 году им пришлось уйти. Асередо и четыре соседние деревни — О-Бао, Бускальке, Ла-Релойра и Лантемиль — ушли под воду. Так почему именно Асередо привлекла к себе внимание?

Уровень водохранилища меняется в зависимости от сезона, и Асередо, расположенная на возвышенности, из года в год показывается вновь. В других деревнях при снижении уровня воды видны лишь верхушки зданий и шпили церквей. Но «вода полностью покинула Асередо впервые за 30 лет», и теперь по ее улицам можно ходить.

За три десятилетия, проведенных под водой, дома заполнились грязью, а металл начал ржаветь. Но когда вода отступила, оказалось, что многое осталось нетронутым. Остовы автомобилей и личные вещи, хоть и покрытые грязью, оставались на тех же местах, где их когда-то оставили местные жители.

И даже питьевой фонтанчик по-прежнему работает — чистая вода продолжает течь из него, несмотря на то что пить ее уже некому.

Увиденное выглядит довольно пугающе на фотографиях. Можно лишь представить, каково было видеть дома жителям Асередо, многие из которых переехали в соседние населенные пункты. Журналисты запечатлели, как они растерянно бродили по вновь открывшимся улицам, заходили в пустые дома и смотрели на то, что когда-то было их миром.

Это действительно было похоже на возвращение призрака.

5. Как мэрия Барселоны потратила почти 10 миллионов евро?

Как работает право преимущественной покупки, закрепленное в Декрете-законе 1/2015 от 27 марта

Право преимущественной покупки и выкупа Женералитата Каталонии возникает, когда передаваемая недвижимость была приобретена после 9 апреля 2008 года на следующих основаниях: в процессе взыскания по ипотеке, по судебному решению, при погашении долга или в счет оплаты.

В этих случаях продавец обязан уведомить Каталонское жилищное агентство о решении продать недвижимость. У администрации есть два месяца на принятие решения о реализации права выкупа, по истечении которых считается, что она от него отказалась.

В ноябре мэрия Барселоны воспользовалась правом преимущественной покупки и приобрела жилой дом у владельца за 9,95 миллиона евро, чтобы превратить его в социальное жилье.

Владельцы здания собирались его продать и уже получили предложение. Но мэрия воспользовалась своим правом на отзыв сделки.

Затем мэр Ада Колау решила выкупить здание для увеличения фонда муниципального жилья в Барселоне.

Объект площадью 3 976 квадратных метров, расположенный в районе Эшампле, включает 33 квартиры, несколько коммерческих помещений на нижних этажах, а также мансарду, чердачные помещения и кладовые.

По оценкам портала idealista, средняя стоимость аренды квартиры в этом районе составляет 1 211 евро в месяц, а в данном конкретном здании аренда комнаты обходилась в 368 евро в месяц по данным 2014–2018 годов. Так что остается вопросом, кто выиграл в этой ситуации: собственник, вынужденный по закону сохранять арендную плату на прежнем уровне, или все-таки город, который купил далеко не новое здание за такую сумму.

Почему испанская пресса уделила столько внимания этой покупке? Сторонники мэра говорят о защите прав малоимущих, а ее оппоненты — о нерациональном расходовании бюджета и неумении управлять жилищным фондом.

6. Инвестиционный бум на рынке дорогих отелей в Испании

Испания становится фаворитом международного капитала — финансовые группы и международные инвесторы активизировали работу с люксовыми гостиничными активами страны. Это связано с восстановлением спроса на туристические услуги и относительно низкими «входными» ценами на этот рынок.

Эксперты оценивают годовой потенциал сделок в этом сегменте в 2 миллиарда евро на 2022 год. По оценкам Colliers, к ноябрю 2021 года инвестиции в люксовые и ультралюксовые отели составили 2 602 миллиона евро, а к концу года эта цифра вырастет за счет сделок в процессе закрытия.

Вот лишь пара примеров недавних сделок.

Один из крупнейших проектов в Испании, стартующих в настоящее время, — Four Seasons Marbella Resort, который станет воротами в страну для бельгийского девелопера Immobel и американской группы Fort Partners. Компании инвестируют 740 миллионов евро в строительство эксклюзивного комплекса, включающего отель на 120 номеров от канадской сети и жилой комплекс с 55 виллами, 75 апартаментами и 32 таунхаусами и частными резиденциями.

В конце ноября Blasson Property, основанная Антонио Пан де Соралуче, Франсиско Мелиа и Энрике Бенхумеа, инвестирует 180 миллионов долларов в отель Punta Negra на Майорке, управляемый сетью H10. Это бутик-отель на 137 номеров, расположенный на побережье Коста-де-Бланес, с частным доступом к двум бухтам с кристально чистой водой.

Также под брендом канадского гостиничного гиганта летом 2023 года откроется будущий отель Four Seasons of Formentor. За проектом стоит андоррский фонд Emin Capital, который от имени различных инвесторов, включая семейный фонд Rodina (инвестиционный инструмент мексиканской семьи Чико Эрнандес), год назад приобрел актив у Barceló за 165 миллионов евро.

Фонд планирует реформировать отель и адаптировать его к стандартам Four Seasons с дополнительными инвестициями в размере около 70 миллионов евро. «Весь процесс требует масштабной реконструкции с соблюдением мер по охране окружающей среды. Ориентировочный срок — два года, поэтому открытие ожидается летом 2023 года», — сообщили в Emin Capital.

7. Кто и где покупает испанскую недвижимость? Продажи жилья иностранцам выросли на 47%

В прошлом месяце Генеральный совет нотариусов (Consejo General del Notariado) опубликовал отчет о сделках с недвижимостью, совершаемых иностранцами. Количество покупок жилья иностранцами в первом полугодии 2021 года увеличилось на 47,0% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Рост произошел благодаря улучшению ситуации с Covid-19 и естественному снижению числа сделок в период карантина. Тем не менее, потенциал для роста сохраняется: сделки, совершенные иностранцами, составили 15,4% от общего объема продаж по стране, что ниже среднего показателя за 2012–2019 годы (18,7%).

Где иностранцы покупают недвижимость в Испании?

Продажи выросли во всех автономных сообществах, но лидерами стали Астурия (83,2%), Галисия (81,8%), Ла-Риоха (79,1%) и Кастилья-Ла-Манча (76,3%).

Чуть выше среднего по стране (47%) рост зафиксирован в Кастилье-и-Леоне, Арагоне, Кантабрии, Мурсии, Андалусии и Каталонии. Статистика числа сделок по сравнению с прошлым годом в этих регионах составила от 64,7% до 49,8%.

Наименьший рост наблюдался в Стране Басков (32,2%), Валенсийском сообществе (34,3%), Наварре (37,3%), Эстремадуре (38,3%) и на Канарских островах (39,0%).

Отмечено, что французы лидировали по доле продаж среди нерезидентов в Кастилье-и-Леоне, Арагоне, Каталонии, Ла-Риохе, Стране Басков и Наварре.

Немцы, в свою очередь, были основными покупателями на островах и в Кантабрии, тогда как британцы выбирали Андалусию и Мурсию.

Марокканцы и румыны избегают регионов Галисии и островов, а также мест с более высокой активностью покупателей из Германии, Италии, Португалии или Великобритании.

Кто покупает испанскую недвижимость?

Марокканцы (10,8% от всех сделок иностранцев), британцы (9,7%) и румыны (6,5%) — тройка лидеров по национальностям среди покупателей жилья в Испании.

Если рассматривать страны за пределами Евросоюза, на их долю приходится 13%. Продажи иностранцам всех национальностей выросли, за исключением швейцарцев (90,2% от сделок прошлых периодов), немцев (75,1%) и марокканцев (74,8%).

Что предпочитают иностранцы?

Нерезиденты покупают более дорогие дома и квартиры, чем местные жители. Средняя стоимость квадратного метра в Испании составила 1 481 евро, тогда как иностранцы приобретали жилье по средней цене 2 452 евро за кв. м.

Самые высокие средние цены за квадратный метр заплатили покупатели из Швеции (2 768 евро за кв. м), Дании (2 680 евро), Германии (2 676 евро), Швейцарии (2 464 евро), США (2 266 евро) и Норвегии (2 223 евро).

В следующем ценовом сегменте, со средней стоимостью 1 863 евро за квадратный метр, лидерами были покупатели из России, а также из Нидерландов, Франции, Бельгии, Италии и Ирландии.

Граждане Великобритании, являющиеся резидентами Испании, платили в среднем 1 580 евро за квадратный метр. Те, кто не имеет резидентства в Испании, покупали более дорогое жилье — в среднем по 2 027 евро за квадратный метр.

Самые низкие суммы платили марокканцы (640 евро за кв. м), румыны (967 евро) и эквадорцы (984 евро).