Новый закон Каталонии об аренде: сомнения и риски в Испании

Каталонский закон об аренде: сомнения в эффективности и риск обратного эффекта

Удалось ли каталонскому закону об аренде снизить цены, или он оказал негативное воздействие на рынок? Этот вопрос занимает испанский рынок недвижимости уже несколько месяцев — и не только в Каталонии. Поскольку общенациональный закон находится в стадии переговоров между PSOE и Unidas Podemos, результаты регионального закона могут определить содержание испанского законодательства.

Главная проблема, с которой столкнулись многие аналитики, заключается в том, что влияние пандемии Covid-19 на рынок делает крайне сложным формулирование выводов после года действия регулирования. Стремясь прояснить ситуацию, кафедра Университета Помпеу Фабра (UPF) и Ассоциация застройщиков Каталонии (Apce) представили доклад с негативным итогом: за последние девять месяцев в муниципалитетах, объявивших себя «напряженными» зонами, было зарегистрировано меньше арендных контрактов и меньшая корректировка цен.

Закон об аренде распространяется на населенные пункты с населением более 20 000 жителей, чьи муниципалитеты объявили себя зонами «напряженного» рынка. В настоящее время таких муниципалитетов более 60, большинство из них сосредоточено вокруг столичной агломерации Барселоны. Для установления цен используется референтный индекс, рассчитываемый на основе залогов, которые собственники обязаны вносить в Каталонский земельный институт (Incasol) Женералитата.

Доклад анализирует данные Incasol и отмечает, что за шесть месяцев после принятия закона цены снизились на 5,5%. «Это снижение нельзя приписать закону, поскольку пандемия играет важную роль в корректировке цен», — говорит Жозеп Мария Рая, профессор прикладной экономики UPF и директор кафедры UPF-Apce.

Со стороны предложения данные Incasol показывают снижение числа заключенных контрактов на 5,5% в четвертом квартале и рост на 19% в первом квартале 2021 года. «Число контрактов выросло за счет множества туристических квартир, перешедших на жилой рынок, но традиционный жилой рынок сужается», — поясняет экономист.

В связи с этим доклад пытается исключить циклический фактор, чтобы оценить реальную динамику рынка. Результат: снижение цен на 4,87% при сокращении предложения на 8,7%. Если взять только муниципалитеты с более чем 50 зарегистрированными контрактами (статистически значимая выборка), снижение цен составляет 5,4%, а сокращение предложения — 12%.

Тем не менее доклад осторожен в выводах и указывает, что для полного понимания воздействия каталонского закона об аренде необходимо больше времени. Однако первичные данные подтверждают деструктивные последствия подобного регулирования.

Меньшая корректировка цен, большее социальное расслоение

Исследование также включает данные риелторской компании Tecnocasa, позволяющие провести сравнительный анализ Мадрида и Барселоны. «Это города с исторически схожими тенденциями, но после введения закона они демонстрируют разную динамику», — отмечает Рая. Данные указывают на более выраженное снижение в Мадриде — на 9,21% — по сравнению с 5,07% в Барселоне. В связи с этим доклад выдвигает гипотезу, что ценовое регулирование произвело эффект, противоположный задуманному, установив для собственников ориентир земельной стоимости.

Рая идет дальше и напоминает, что не весь рынок подпадает под регулирование: существуют исключения для новостроек и объектов после капитального ремонта. «Эта ситуация усилит социальное расслоение, поскольку сократит число квартир, сдаваемых по более доступным ценам. Собственники будут ремонтировать свое жилье, чтобы выйти из-под контроля», — добавил он.