Новая кадастровая стоимость жилья для налогов в Испании

Новая референтная стоимость жилья для расчета налогов на недвижимость

В этой статье вы узнаете о средней стоимости сделок с недвижимостью, которая определит налоговое повышение, подготовленное правительством на ближайший год.

С 1 января 2022 года Министерство финансов Испании будет использовать новую референтную стоимость жилья при расчете следующих налогов: налог на наследство и дарение, налог на передачу собственности и документально оформленные юридические акты (ITP), а также налог на имущество. Иными словами, при наследовании, получении в дар или покупке недвижимости при расчете указанных налогов будет применяться новая стоимость.

Референтная стоимость устанавливается администрацией и рассчитывается на основе цен последних сделок, совершенных в данном районе. Она базируется на 563 309 сделках купли-продажи, зарегистрированных нотариусами за первые три квартала 2021 года.

До декабря Кадастр не публиковал референтную стоимость для каждого объекта, однако цены, на которых она основана, уже доступны и могут быть просмотрены на карте.

Кадастр разделил муниципалитеты Испании на зоны оценки, которые не совпадают с районами или округами. Это зоны, в которых цены на жилье считаются сопоставимыми; для них рассчитана средняя стоимость.

Как узнать цены?

Данные собраны по всей стране, за исключением Страны Басков и Наварры, которые имеют собственные кадастры. Карта стоимости, опубликованная Кадастром, предоставляет детальную информацию о рынке недвижимости Испании. Для просмотра данных необходимо закрыть вкладку поисковика (поскольку она еще не активна на портале Кадастра); ниже появляется карта Испании, на которой можно узнать цены, просто увеличивая масштаб (кнопки «+» и «-» в правом нижнем углу) интересующих районов.

Одна из главных претензий к новому методу оценки — его массовость и обобщенность. Например, в мадридском районе Монтекармело (на севере столицы) для расчета референтной стоимости при покупке или дарении любого жилья задана цена €3 940 за квадратный метр. Таким образом, в 10-этажном доме все квартиры уравнены, хотя на рынке первый и последний этажи стоят по-разному: цена растет с высотой. Более того, оценка не учитывает особенности каждой квартиры: был ли сделан ремонт и какого качества отделка.

В предыдущем примере цена соответствовала целому району, но в центральных частях столицы средняя стоимость может определяться для отдельных улиц или конкретных перекрестков. Так, на пересечении улиц Алькала и Серрано цена достигает €9 440 за м² — максимум по городу.

Поднимаясь по улице Серрано от этой площади, уже второй дом по обеим сторонам имеет другую среднюю цену, которая падает до €7 290. То есть от одного подъезда к другому стоимость, используемая Министерством финансов для налогообложения, может различаться — и это зависит от динамики продаж в данном районе за предыдущий год.

Еще одна «горячая точка» по ценам, согласно данным Кадастра, — ось от Пласа-де-Сибелес до Пласа-де-Грегорио-Мараньон, особенно по правой стороне (район Саламанка). Этот участок, включающий Пасео-де-Реколетос и часть Пасео-де-ла-Кастельяна, оценен в €8 200 за м², тогда как на противоположной стороне улицы — €7 850 за м² (ближе к Сибелес) и €7 450 за м² (между Пласа-де-Колон и Грегорио-Мараньон).

Кроме того, в зонах с индивидуальной застройкой карта стоимости Кадастра рассчитывает среднюю цену типичного дома. Например, в жилом районе Пуэрта-дель-Йерро в Мадриде средняя стоимость объекта составляет 2,2 млн евро, а в Ла-Моралехе (Алькобендас) — 4,5 млн евро.

Данные доступны не только для крупных городов, но и для всех муниципалитетов. Так, любой из более чем 6 000 жителей саламанкского городка Пеньяранда-де-Бракамонте может узнать стартовую цену за квадратный метр для налогообложения. В этом городке средняя стоимость составляет от €480 до €540 за м².

Эти цены — лишь отправная точка

Доступные для просмотра цены — лишь база, на основе которой Кадастр рассчитает итоговую референтную стоимость. К ним применяется корректирующий коэффициент в соответствии с действующими кадастровыми правилами (учитывающий, в частности, возраст объекта) и понижающий коэффициент 0,9, что означает скидку 10%.

Цель этой скидки — удержать референтную стоимость ниже рыночной цены. Однако эксперты предупреждают: при столь незначительном дисконте он часто не выполнит своей задачи, и референтная стоимость может оказаться выше реальной. Иными словами, возможны случаи, когда человек покупает жилье за €150 000, а муниципалитет заявляет, что оно стоит €200 000, и налог придется платить исходя из последней суммы.