Как в Барселоне обходят контроль арендных цен в Испании

Отельеры предупреждают о буме туристических квартир как способе обойти контроль арендных цен

В Барселоне число квартир, доступных для аренды, резко сократилось, и все больше владельцев рассматривают переход на сезонную или туристическую аренду. Это формула, которую они нашли для обхода ценового контроля, введенного в Каталонии. Женералитат может вмешиваться в обычную аренду, но не способен контролировать туристическую или сезонную, где арендодатели вправе повышать цены без каких-либо ограничений.

То же самое может произойти с новым законом о жилье, который правительство намерено принять. Туристический сектор предупреждает о риске распространения домов для отдыха и сезонной аренды как пути обхода ценового контроля. Источники в отрасли заявляют, что страна совершает «стратегическую ошибку», не решая эту проблему в новом законе, в котором отсутствуют меры по регулированию аренды для отдыха.

Контроль арендных цен может распространяться только на обычную аренду в соответствии с Законом о городской аренде (LAU). Сезонная и туристическая аренда выходит за рамки этого регулирования. Различие между ними связано с основой, на которой строится контроль цен. Обосновывая свое вмешательство, правительство утверждает, что жилье должно выполнять социальную функцию. Однако туристические апартаменты не считаются жильем, поэтому от них нельзя требовать выполнения этой функции. Согласно LAU, дома для отдыха или сезонная аренда относятся к категории «использование в целях, отличных от жилья», и обязать их выполнять функцию, для которой они не предназначены, невозможно.

На данный момент в Испании насчитывается более 294 000 туристических апартаментов. К ним следует добавить сезонную аренду. Все эти объекты уже исключены из-под контроля цен. Отельеры опасаются, что массовое бегство владельцев от закона приведет к буму туристических квартир — сегменту, который ни государство, ни администрации не в состоянии контролировать и где царит нормативный хаос на уровне сообществ и муниципалитетов.

Эти опасения — не пустые прогнозы. В Барселоне данный феномен уже наблюдается. По словам Гонсало Бернардоса, профессора и руководителя магистерской программы по недвижимости Университета Барселоны, «владелец, не желающий снижать цену под давлением контроля Женералитата, перейдет на сезонную аренду».

В начале сентября в Барселоне было выставлено 10 900 квартир в аренду — на 42% меньше, чем годом ранее, по данным Idealista. «Уже наблюдается переток из обычной аренды в сезонную для обхода контроля. Это приведет к продолжению роста цен, тогда как регулируемое предложение обваливается», — объясняет Бернардос.

Контроль цен не распространяется на туристическую или сезонную аренду, но эти виды аренды работают иначе, чем обычная. Во-первых, контракты не могут заключаться более чем на один год, и владельцы не могут получить налоговые льготы за сдачу обычного жилья.

Это не обязательно отпугивает арендодателей, поскольку, как объясняет Бернардос, «большинство арендных контрактов в среднем не длятся три года». Эта тенденция может стать дополнительным побочным ударом по арендаторам: если все больше квартир будут регулироваться нормами, отличными от обычного жилищного законодательства, арендные контракты не только не будут ограничены ценовым контролем, но и будут действовать меньший срок, что снизит стабильность для арендаторов.

Что касается налоговых льгот, новый закон о жилье сокращает вычет по НДФЛ, который арендодатели могут применять за сдачу квартиры, с 60% до 50%, с возможностью увеличения лишь в определенных случаях. В большинстве ситуаций доходность туристической аренды выше, чем обычной. Президент Федерации туристического жилья Бартоломе Гомила, однако, отмечает, что «сегодня владельцы туристического жилья не ставят рентабельность на первое место. Главное — вселить уверенность в собственников, а ее, к сожалению, у них нет».

Путь обхода ценового контроля может обернуться для арендаторов еще худшими последствиями, если арендодатели решат продать свою недвижимость. Такой сценарий прогнозирует Idealista. По словам Франсиско Иньяррета, представителя портала, «мы не сомневаемся, что незначительная часть рынка может перейти в туристическую или сезонную аренду, но полагаем, что это не окажет существенного влияния: весьма вероятно, что многие объекты, которые сдаются или могли бы сдаваться в аренду, окажутся на рынке купли-продажи. Мы уже видели это в Барселоне».

Уже 294 000 объектов обходят контроль цен

Когда правительство представило будущий закон о жилье, оно подчеркнуло, что наиболее интервенционистская часть контроля (обязывающая владельцев снижать арендную плату до цены, установленной сообществом) затронет только компании, владеющие более чем десятью объектами, — около 150 000 домов в Испании, по подсчетам правительства. Любопытно, что это составляет почти половину квартир, которые уже обходят контроль. На данный момент в Испании насчитывается около 294 000 туристических апартаментов, по данным INE. Почти 300 000 квартир в аренду, не регулируемых Законом о городской аренде, где владелец свободно устанавливает цену, а срок контрактов — менее года, так что распространение этого рынка может привести к нестабильности. Бум туристических апартаментов может оказаться еще масштабнее. Данные INE показывают, как кризис COVID-19 привел к сокращению числа домов для отдыха в Испании. В августе 2020 года было 320 000 туристических апартаментов. Но без туристов владельцы переключились на аренду для отдыха. Отельеры опасаются, что новый закон спровоцирует обратное движение и увеличит нерегулируемое предложение.